【正文】 業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購買價格”。 隨著市場的發(fā)展，寫字樓將成為關(guān)注焦點。同時，有絕大部分寫字樓只售不租，很少數(shù)有開發(fā)商將寫字樓作為投資經(jīng)營，只圖短期回報。從購買動機(jī)來看，總體而言，７０％都是自用，自用加投資的占２３％的比例，純投資的占７％比例。 七、寫字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。 六、寫字樓市場化的進(jìn)一步細(xì)分 在分別對昆明目前的寫字樓現(xiàn)狀進(jìn)行了走訪，對昆明幾個商住混用比較突出的幾個寫字樓如福林廣場、美亞等進(jìn)行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫字樓作為辦公場所，每當(dāng)上下班時間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時發(fā)出報警聲。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國際商務(wù)港、華域，志強(qiáng)等，大廈目前業(yè)主均 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 7 頁 共 13 頁 為省內(nèi)外較有實力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會計師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商務(wù)機(jī)構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。 2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫字樓被用于分拆出售。從稅源角度講，寫字樓對于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。另外，第二代寫字樓一個最大的優(yōu)勢就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢。另外，老寫字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應(yīng)”。形象就是財富，效率就是金錢，升值就是利潤。（２）這類項目的開發(fā)商多數(shù)為非專業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。 2020 年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。 一、經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場 本地寫字樓市場在經(jīng)歷 1999 年世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項目的決定》。而這些建于 90年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 二、進(jìn)入發(fā)展層次的寫字樓市場 據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。其特點是：（１）開發(fā)商多為實力雄厚，在特定時期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（３）客戶的組成頗為復(fù) 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。運營效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。因為對于大公司而言，更換辦公地點，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會輕易變換。由此分析，我們不難預(yù)見未來一段時間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。因此，如果政府不重視這種問題的話，會使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。人工作到一定時候，勢必疲憊。 隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機(jī)會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。 從寫字樓市場供應(yīng)上看，乙級寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較 大，甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。價格賣得最高的是純寫字樓，價格超過 5000 元／平方米。在三大區(qū)域內(nèi)，其中市甲級寫字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35元／平方米，二環(huán)內(nèi) 15~30 元／平方米以內(nèi)。 對于開發(fā)商來說，長期持有品質(zhì)高的寫字樓通常有著高的附加值，并且 隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展，在有了自己投資辦公樓的條件時，就會考慮購置辦公樓，這對于開發(fā)商自己以及專業(yè)投資公司來說，是一個利好消息。作為寫字樓的物業(yè)管理日益受到寫字樓用戶的關(guān)注。從開發(fā)商角度來說 ，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對他的認(rèn)同與否、這對于他們收回成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 13 頁 共 13 頁