【正文】 設(shè)計(jì)的時(shí)候 ,或迫于資金壓力 ,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本 ,或?yàn)榱藴p少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價(jià)格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點(diǎn)。寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。 一、經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場(chǎng) 本地寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷 1999 年世博會(huì)前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 昆明市寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤(rùn)如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點(diǎn)時(shí)，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個(gè)人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。帶著這個(gè)問題，我走訪了本地的寫字樓市場(chǎng)。這個(gè)停止對(duì)寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國(guó)家在相關(guān)政策（如稅費(fèi) 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在2020年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá) 7年的漫長(zhǎng)又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場(chǎng)從租金、售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。而這些建于 90年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個(gè)過道。 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來(lái)看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 2 頁(yè) 共 13 頁(yè) 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、有的 大廈地下停車場(chǎng)只有一層，大廈停車位少。 二、進(jìn)入發(fā)展層次的寫字樓市場(chǎng) 據(jù)對(duì)市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。從年代來(lái)說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場(chǎng)的護(hù)國(guó)大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。 90 年代是昆明寫字樓市場(chǎng)談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場(chǎng)、福林廣場(chǎng)、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)明顯分化出高中低檔租務(wù)市場(chǎng)、中檔寫字樓銷售市場(chǎng)和中低檔寫字樓租務(wù)市場(chǎng)三大層次，昆明寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入 一個(gè)更有序、更細(xì)分的發(fā)展階段。其特點(diǎn)是：（１）開發(fā)商多為實(shí)力雄厚，在特定時(shí)期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設(shè)備配套完善的甲級(jí)寫字樓，這既是出于商務(wù)客戶的需要，也是由于超前 性的需求。（５）租務(wù)模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務(wù)模式。這也是一個(gè)跨度很大的市場(chǎng)范圍，其供應(yīng)商從在建高檔項(xiàng)目如匯都國(guó)際商務(wù)港一直到中檔樓項(xiàng)目的云南軟件園數(shù)碼國(guó)際寫字樓，這一集團(tuán)的共同特點(diǎn)是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動(dòng)多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報(bào)。（３）客戶的組成頗為復(fù) 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（５）銷售模式上，絕對(duì)以銷售為主，但多數(shù)亦成立一個(gè)專門的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問題。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個(gè)巨大的供應(yīng)量，其特點(diǎn)是：（１）幾乎全部項(xiàng)目均為樓宇翻新項(xiàng)目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。這類項(xiàng)目幾乎都是一個(gè)模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時(shí)，留出一些做一部分的租務(wù)。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。 從縱向角度來(lái)看昆明寫字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)與替代。三代寫字樓的明顯對(duì)比下，寫字樓的價(jià)值體現(xiàn)在三方面，形象價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率和升 值空間是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。形象價(jià)值主要體現(xiàn)在品牌價(jià)值和注意力經(jīng)濟(jì)要求下的地標(biāo)性的建筑體量和外 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 觀。運(yùn)營(yíng)效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營(yíng)的概念。這主要是因