【正文】 目策劃書 目 錄 前言： ..................................................................................................... 4 核心目標(biāo)： ............................................................................................. 5 第一部分 市場(chǎng)研究工作 ........................................................................ 6 第一章 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ......................................................................... 6 一、 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 .......................................................................... 6 （一）、昆明市城市概況 ........................................................................ 6 （二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .......................................................................... 10 （三）、政策環(huán)境分析 .......................................................................... 15 （四）、相關(guān)宏觀環(huán)境因素 .................................................................. 17 二、項(xiàng)目調(diào)研分析 ............................................................................... 23 （一）、項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展概況分析 .......................................................... 23 （二）、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展分析 ...................................................... 26 三、項(xiàng)目類型調(diào)研分析 ........................................................................ 26 （一）、本地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ...................................................... 26 （二）、本地區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ...................................................... 31 四、目標(biāo)客戶群體的調(diào)研分析 ............................................................ 33 （一）、商業(yè)項(xiàng)目客戶群體調(diào)研分析 .................................................. 33 （二）、住宅項(xiàng)目客戶群體的調(diào)研分析 .............................................. 47 五、主要項(xiàng)目區(qū)域與重點(diǎn)項(xiàng)目分析 .................................................... 62 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 2 （一）、主要商業(yè)區(qū)與重點(diǎn)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目分析 ....................................... 62 （二）、主要住宅與重點(diǎn)住宅項(xiàng)目分析 .............................................. 75 第二章市場(chǎng)定位報(bào)告 ........................................................................... 87 六、項(xiàng)目分析 ....................................................................................... 87 （一）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及現(xiàn)狀描述 .............................................................. 88 （二）、交通情況 ................................................................................. 88 （三）、配套設(shè)施 ................................................................................. 89 七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（ SWOT）分析 ........................................................ 89 （一）、住宅優(yōu)劣勢(shì)分析 ...................................................................... 89 （二）、商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 .......................................................................... 93 八、項(xiàng)目定位 ....................................................................................... 96 （一）、項(xiàng)目總體定位 .......................................................................... 96 （二）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 .............................................................. 97 （三）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 .......................................................................... 99 （四）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................ 106 第三章 產(chǎn)品定位報(bào)告 ...................................................................... 108 九、項(xiàng)目社會(huì)意義 ............................................................................. 108 十改造的依據(jù) ..................................................................................... 109 （一）依據(jù)之一：業(yè)主利益 .............................................................. 109 （二）、依據(jù)之二：市場(chǎng)需求 .............................................................110 （三）、依據(jù)之三：商業(yè)環(huán)境 .............................................................110 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 3 （四）、依據(jù)之四：城市規(guī)劃 ............................................................. 111 十一、改造的最終 目標(biāo) ....................................................................... 111 十二、改造的瓶頸 ..............................................................................112 十三、改造方案建議 ..........................................................................113 十四、改造說(shuō)明 ..................................................................................113 第二部分 營(yíng)銷策劃 ..........................................................................114 第四章 營(yíng)銷策劃報(bào)告 .....................................................................114 十五、項(xiàng)目案名建議 ..........................................................................114 十六、商業(yè)定位 ..................................................................................115 （一）、商業(yè)業(yè)態(tài)模擬搭配組合 .........................................................116 （二）、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 .........................................................................117 （三）、項(xiàng)目特色定位 .........................................................................118 十七、公寓定位 ..................................................................................119 （一）、功能定位 ................................................................................119 （二）、配套定位 ................................................................................119 （三）戶型定位 ................................................................................. 120 十八、營(yíng)銷推廣策略 ......................................................................... 122 （一）、住宅部分 ............................................................................... 123 （二）、商業(yè)部分 ............................................................................... 128 十九、營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造 ...................................................................... 141 二十、營(yíng)銷隊(duì)伍的組建 ...................................................................... 143 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 4 前言： 本項(xiàng)目是云南農(nóng)墾集 團(tuán)從屯墾戍邊的創(chuàng)業(yè)精神和打造云南農(nóng)墾集團(tuán)總部基地的重要標(biāo)志性建筑，是在云南農(nóng)墾集團(tuán)全面推進(jìn)“二次創(chuàng)業(yè)”的大背景下實(shí)施的閑置資產(chǎn)“二次開發(fā)”項(xiàng)目。云南農(nóng)墾集團(tuán)的目標(biāo)是打造成為云南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化永不沉沒的“航空母艦”，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的示范基地、新農(nóng)村建設(shè)的“排頭兵”，成為促進(jìn)邊疆民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、民族團(tuán)結(jié)的重要力量和云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 承蒙云南農(nóng)墾集團(tuán)的信任與厚愛，昆明進(jìn)力房 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司，十分榮幸地為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)市場(chǎng)功能定位及營(yíng)銷策劃方案。我們力求在方案中全面體現(xiàn)云南農(nóng)墾集團(tuán)的精神，力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化，確保企業(yè)、投資人、政府以及民眾利益的