【正文】 于創(chuàng)業(yè)型公司低成本經營，如中深花園、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈等； 4. 基本單位面積小，適宜小公司辦公，海鷹大廈、深勘大廈、四川大廈等。月，到地王大廈的 160 元 /㎡ ◇ 深圳寫字樓租賃價格、出租率狀況差異較大。從抽樣調查的情況看，抽樣的 26 個樓盤中，出租率在 50%以上的有 20 個，占 %，比羅湖區(qū)相對要好。 福田區(qū)寫字樓出租率最高的是深勘大廈、江蘇大廈、海鷹大廈、四川大廈、科技大廈，出租率為 100%。福田區(qū)寫字樓租金在 25— 88 元 /㎡月租價格最低的樓盤是國企大廈、海鷹大廈、聯(lián)合廣場、深貿商業(yè)大廈、中深花園，最低月租為 25— 30 元 /㎡月；其次為電子科技大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈、賽格廣場、人才大廈、科技大廈、航都大廈、其租金價格在 80— 85 元 /㎡從出租率和租金來看，總體市場還是供過于求，形勢不容樂 觀 ② 福田區(qū)寫字樓租賃行情分析 據(jù)抽樣調查資料顯示，福田區(qū)寫字樓可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。月。月，深房廣場人才大廈 80 60 20 100 75 深茂商業(yè)大廈 50 30 12 62 92 人民大廈 50 40 20 70 80 江蘇大廈 88 85 25 113 100 設計大廈 73 70 8 81 93 皇城廣場 60 45 12 72 72 科技大廈 80 60 21 101 100 航都大廈 85 55 8 93 39 中深花園 54 20 12 66 93 新聞大廈 70 50 21 91 90 14 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 很大一部分的租金在 30 元 /㎡ 羅湖區(qū)寫字樓出租率最高的是羅湖商業(yè)城達 100%，西武百貨 88%，通過比較可以看出，羅湖區(qū)寫字樓出租率較底，寫字樓供過于求的現(xiàn)象仍然突出，部分交通環(huán)境較好的寫字樓的空置率較底，而交通環(huán)境較差，設施陳舊的寫字樓空置率居高不下，總體空置率在 40— 50%之間，其租價也在低價位運行。月、 25 元 /㎡月、 32 元 /㎡月，月租較底的為深房廣場、洪湖大廈、華通大廈、文錦廣場、聯(lián)興大廈，其租金分別為 30 元 /㎡月、120 元 /㎡ 羅湖區(qū)寫字樓租金較高的有地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、嘉里中心，其租金最高價分別為 160 元 /㎡ 出租率較高的寫字樓，其主要的原因是月租價格適中、交通便利、地理位置優(yōu)越，樓宇的昭示性強。 寫字樓租賃行情分析 （ 1） 寫字樓出租率 3 季度寫字樓抽樣可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。 ① 深圳特區(qū) 2001 年房屋租賃行情分析 全市寫字樓、商業(yè)用房出租率 據(jù) 2001 年第三季度調查資料統(tǒng)計，羅湖、福田兩區(qū)寫字樓和商業(yè)用房面積共 萬㎡。參見右圖。 參見右圖： 9 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 據(jù)規(guī)劃國土局房地產研究室提供的資料顯示， 962000 年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在 2000 年首次大于現(xiàn)樓銷售量，且 2001 年上半年銷售面積為 平方米，同比增長了 %，預計，今后兩年銷售面積將呈探底回升趨勢，但受宏觀經濟增速度放緩的影響，銷售量增長速度將比較平穩(wěn)，且小于供應量的增長速度。參見下圖： 010203040501996 1997 1998 1999 2000 2001歷年辦公樓新開工及竣工面積竣工新開工 01020304050601996 1997 1998 19999 2000 20001歷年寫字樓空置面積（萬平方米） ⑤寫字樓整體銷售量 ④寫字樓空置率 由于市場供應量的短缺，市場需求不得不消化往年的寫字樓空置量。 2001 年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。 7 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 近年寫字樓年內銷售規(guī)律（萬㎡） 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年合計 1999 年 2000 年 平均 資料來源：國土規(guī)劃局房地產研究中心 由右圖中可見，近兩年深圳市寫字樓第四 季度銷售量超過前三個季度的總和， 因此可以佐證寫字樓銷售的黃金季節(jié)在第四季度。 ②寫字樓年內銷售規(guī)律 分析近兩年寫字樓銷售規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內最佳的銷售時期。中心區(qū)隨著行政文化區(qū)的建設項目的相繼開工，中心商務區(qū) CBD 正在緊鑼密鼓的進入實施階段。 全市寫字樓總體市場分析 總體市場評價 深圳市的寫字 樓市場在 2001 年已觸底反彈，在市場供應不足的局面下，前期空置量被進一步消化。 ⑤財政稅收穩(wěn)步增長 據(jù)統(tǒng)計，去年全市累計實現(xiàn)地方預算內財政收入 億元，比上年增長 %。 ④物價水平有所下降 據(jù)統(tǒng)計，去年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，全年走勢比較平穩(wěn)。 . 2 深圳 2001 年經濟特點 ①工業(yè)經濟快迅增長 5 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 據(jù)初步統(tǒng)計，去年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價總產值 億元，按可比口徑算，比上年增長 %，完成工業(yè)增加值 元，比上年增長 % ②外商投資增勢強勁 據(jù)統(tǒng)計，去年全年累計實際利用外資 億美元，比上年增長 %，其中外商直接投資 億元美元，比上年增長 % ③外貿出口全國九連冠 去年深圳外貿出口總額達 億元，同比增長 %，連續(xù)第九年位居全國大中城市外貿出口首位。 深圳經濟特征 深圳市統(tǒng)計局資料顯示， 2001 年深圳經濟呈現(xiàn) 1 月低開， 2 月迅速回升， 3 月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其 4 月至 12 月的累計增長幅度在 %之間，波幅極小。 城市經濟增長 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關效率、進一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實施新一輪政府審批制度改革，加快國有企業(yè)改革步伐等應對措施，使全市經濟在逆境中仍然保持了健康的增長態(tài)勢。 銷售執(zhí)行報告 深圳市世聯(lián)地產顧問有限公司 謹呈：深圳市英龍建安有限公司 2 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 目 錄 第一篇 市場調查報告 第二篇 項目分析及戰(zhàn)略制定 第三篇 執(zhí)行報告 第四篇 銷售準備 3 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 第一篇 市場調查報告 4 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 1． 1 深圳市宏觀經濟 1． 1． 1 深圳市 2001 年經濟發(fā)展 經濟環(huán)境 深圳市 2001 年面臨的經濟外向度高，是“ 10 年來最困難的一年”。去年以來，美、日、歐經濟增長和國際 IT 產業(yè)發(fā)展放緩，國際經濟形勢更加復雜，而深圳經濟外向度高，出口依存度位居東南亞首位，產業(yè)結構又以電子信息產業(yè)為主，因此世界經 濟和全球IT 產業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當其沖。 據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內生產總值 億元，同比增長 %，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產值 億元，增長 %；完成固定資產 億元，增長 %；社 會消費品零售總額 億元，增長 %；地方預算內政收入 億元，增長 %。就各項主要經濟指標看，深圳經濟的運行軌跡與工業(yè)、外貿出口的運行軌跡非常吻合，這表明深圳的經濟特征是“以工業(yè)為主導，以出口為依托的外向型經濟”，與世界經濟形勢變化高度關聯(lián)。高新技術產業(yè)進出口各項資料都大幅上升，高新技術產品的出口額達 億美元 ，同比增長 %，占深圳出口總額的 %。物價總體水平比上年相比有所下降，全年居民消費價格總水平累計下降 %。年末全市金融機構各項存款余額 億元，比上年初增長 %。西部辦公組團隨著其標 6 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 志性建筑物 —— 世貿中心（招商銀行大廈）的投入使用，周邊寫字樓物業(yè)如雨后春筍般相繼開。 市場供應分析 ① 寫字樓占商品房銷售比例 1999各類 物業(yè)銷售比例（%）94%2% 4%住宅寫字樓住宅2000年各 類物業(yè)銷售比例（%）92%5% 3%住宅寫字樓商業(yè)2001年各 類物業(yè)銷售比例（%）95%2% 3%住宅寫字樓商業(yè) 從如上三圖（ 1999 年、 2000 年、 2001 年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年來深圳市的寫字樓市場總體供應量較少，僅占近年商品房總銷售量的 2— 3%；商業(yè)的市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的 3— 5%。近兩年寫字樓銷售的年內分布如表 1— 3 所示。 近兩年寫字樓銷售年內分布規(guī)律15%27%9%49%第一季度第二季度第三季度第四季度 8 深圳市鑫昱房地產代理有限公司 ③ 寫字樓新開工面積和竣工面積 全市近年來，寫字樓的新開工面積和竣工面積整體呈見底回升趨勢。 隨著深圳新中心區(qū)的開發(fā)，城市商務辦公區(qū)域及城市重心的西移，已成為城市發(fā)展趨勢。 寫字樓的空置率自 2000 年起開始較大幅度下降，但 2001 年下降趨勢減緩。 參見下圖： 01020304096 97 98 99 2000 2001現(xiàn)樓樓花 200 0年 寫字樓銷售區(qū)域分布（萬平方米）51%33%12%0%3%1%