【正文】 趨勢。 市場供應(yīng)分析 ① 寫字樓占商品房銷售比例 1999各類 物業(yè)銷售比例（%）94%2% 4%住宅寫字樓住宅2000年各 類物業(yè)銷售比例（%）92%5% 3%住宅寫字樓商業(yè)2001年各 類物業(yè)銷售比例（%）95%2% 3%住宅寫字樓商業(yè) 從如上三圖（ 1999 年、 2000 年、 2001 年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年來深圳市的寫字樓市場總體供應(yīng)量較少，僅占近年商品房總銷售量的 2— 3%；商業(yè)的市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的 3— 5%。年末全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比上年初增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進出口各項資料都大幅上升，高新技術(shù)產(chǎn)品的出口額達 億美元 ，同比增長 %，占深圳出口總額的 %。 據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；完成固定資產(chǎn) 億元，增長 %；社 會消費品零售總額 億元，增長 %；地方預(yù)算內(nèi)政收入 億元，增長 %。 銷售執(zhí)行報告 深圳市世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司 謹(jǐn)呈：深圳市英龍建安有限公司 2 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 目 錄 第一篇 市場調(diào)查報告 第二篇 項目分析及戰(zhàn)略制定 第三篇 執(zhí)行報告 第四篇 銷售準(zhǔn)備 3 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 第一篇 市場調(diào)查報告 4 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 1． 1 深圳市宏觀經(jīng)濟 1． 1． 1 深圳市 2001 年經(jīng)濟發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境 深圳市 2001 年面臨的經(jīng)濟外向度高，是“ 10 年來最困難的一年”。 深圳經(jīng)濟特征 深圳市統(tǒng)計局資料顯示， 2001 年深圳經(jīng)濟呈現(xiàn) 1 月低開， 2 月迅速回升， 3 月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其 4 月至 12 月的累計增長幅度在 %之間，波幅極小。 ④物價水平有所下降 據(jù)統(tǒng)計，去年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，全年走勢比較平穩(wěn)。 全市寫字樓總體市場分析 總體市場評價 深圳市的寫字 樓市場在 2001 年已觸底反彈，在市場供應(yīng)不足的局面下，前期空置量被進一步消化。 ②寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律 分析近兩年寫字樓銷售規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內(nèi)最佳的銷售時期。 2001 年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。 參見右圖： 9 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 據(jù)規(guī)劃國土局房地產(chǎn)研究室提供的資料顯示， 962000 年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在 2000 年首次大于現(xiàn)樓銷售量，且 2001 年上半年銷售面積為 平方米，同比增長了 %，預(yù)計，今后兩年銷售面積將呈探底回升趨勢，但受宏觀經(jīng)濟增速度放緩的影響，銷售量增長速度將比較平穩(wěn)，且小于供應(yīng)量的增長速度。 ① 深圳特區(qū) 2001 年房屋租賃行情分析 全市寫字樓、商業(yè)用房出租率 據(jù) 2001 年第三季度調(diào)查資料統(tǒng)計，羅湖、福田兩區(qū)寫字樓和商業(yè)用房面積共 萬㎡。 出租率較高的寫字樓，其主要的原因是月租價格適中、交通便利、地理位置優(yōu)越，樓宇的昭示性強。月、120 元 /㎡月、 32 元 /㎡ 羅湖區(qū)寫字樓出租率最高的是羅湖商業(yè)城達 100%，西武百貨 88%，通過比較可以看出，羅湖區(qū)寫字樓出租率較底，寫字樓供過于求的現(xiàn)象仍然突出，部分交通環(huán)境較好的寫字樓的空置率較底，而交通環(huán)境較差，設(shè)施陳舊的寫字樓空置率居高不下，總體空置率在 40— 50%之間，其租價也在低價位運行。月。月；其次為電子科技大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈、賽格廣場、人才大廈、科技大廈、航都大廈、其租金價格在 80— 85 元 /㎡福田區(qū)寫字樓租金在 25— 88 元 /㎡從抽樣調(diào)查的情況看，抽樣的 26 個樓盤中，出租率在 50%以上的有 20 個，占 %，比羅湖區(qū)相對要好。月，到地王大廈的 160 元 /㎡因此， 寫字樓市場的消化量除市場銷售量外，應(yīng)包括寫字樓的空置量的減少。 ◇ 2001 年的經(jīng)濟增長對寫字樓市場利好的影響在不遠的將來顯示出來，預(yù)見 2002 年寫字樓市場需求量將穩(wěn)步增長。 2002 年寫字樓供應(yīng)量將明顯增加，并主要集中在中心區(qū)和西部辦公組團。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 新興寫字樓區(qū)域分布 參照深圳市新興公組團分布圖 22 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 深圳市商務(wù)發(fā)展重點以福田中心區(qū)南區(qū) CBD 區(qū)為首，是未來的商務(wù)核心地帶。從 2001年 3 月開盤至 2002 年 4 月底，已實現(xiàn) 100%銷售率。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于多為協(xié)議批租用地，一般多為自用，廠房與寫字樓兼?zhèn)洹? 24 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域市場特點 （ 1） 區(qū)域市場價格 ◇ 西部辦公組團除世貿(mào)中心外，一般為體量規(guī)模較小的高層建筑，且乙級寫字樓集中，銷售均價范圍在 7800— 8500 元 /㎡，車公廟工業(yè)區(qū)類廠房寫字樓（大開間）價格范圍在 4500— 5000 元 /㎡。 （ 3） 銷售率 中心區(qū)附近的甲級寫字樓銷售率較高，一般都已實現(xiàn) 95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在 90%左右。 （ 5） 競爭特征 競爭差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計可以看到，兩個辦公組團內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團之間的差異性較大 競爭激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個組團的市場競爭將日益激烈性， 2002年在西部辦公 組團， 2020 年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競爭局面。 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)配套功能調(diào)查表 物業(yè)名稱 會所 商務(wù)中心 會議中心 車位個 車位面積比㎡ /個 物業(yè)管理 物管收費 元 /㎡ 后期問題 周邊設(shè)施 江蘇大廈寫字樓 16F（利用避難層） 2400㎡中西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場，健身房、康樂設(shè)施 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真 32F（利用避難層） 1200 ㎡ ，同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng) 312 230 魏理仕 22 含空調(diào) 空調(diào)費過低 兒童醫(yī)院、市民廣場、音樂廳、少年宮、高交會館 江蘇大廈公寓 休閑中心 家居清潔、送餐、洗衣 無 合用 魏理仕 16 含空調(diào) 同上 現(xiàn)代之窗 2 層泳池、網(wǎng)吧、高懇請經(jīng)一餐廳 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真 100 人會議廳 30 人會議廳 10人會議廳 500 74 現(xiàn)代之窗物管公司 華強北商圈 29 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 創(chuàng)展中心 5 層公共商務(wù)會客吧，泳池。桑拿康樂、美容廳 資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳、會議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院 都市驛站 2000 ㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳 有管家服務(wù)、招待打字復(fù)印、傳真 會議室 176 170 自管 同上 大慶大廈 3000 ㎡ 56 層有酒店 有 有 170 221 自管 23F 以上 世貿(mào)中心 蒼松大廈 無 無 無 100 690 泰然 銀行 30 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設(shè)備調(diào)查表 物業(yè) 名稱 空調(diào) 衛(wèi)生間 位置 電梯 布線 備用 電源 方式小時 費用 元 /㎡ 設(shè)備 速度 M/S 數(shù)量 控制 設(shè)備 智能 網(wǎng)絡(luò) 背景 音樂 江蘇大廈 寫字樓 24 22 含管理費 日本大 金 VRV 公共 +獨立 4 11 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 進口 江蘇大 廈公寓 24 16 獨 立分 體空調(diào) 獨立 3 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 報業(yè)大廈 1018 25 美國麥 克維爾 公共 +北 向單獨 25 以上 4 25 以下 12 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN AMA 中銀大廈 1018 8 美國 開得 公共 +獨立 10 群控 日本三菱 智能化綜合布線 寬頻光纜 AMA 奧林匹 克大廈 1018 8 美國 約克 公共 7 群控 日本三菱 結(jié)構(gòu)性布線 10 ㎡ /信息點 AMA 壹世界 24 分戶計 量 美國 約克 公共 5 群控 法國奧 的斯 智能化綜合布線 寬帶上網(wǎng) 嘉匯新城 821F24 2538F10 821F 分戶計量 2538F 待定 美國 約克 821F 獨立2538 公共 高區(qū)： 4M/S 23以下 結(jié)構(gòu)性布線 寬帶上網(wǎng) AMA 31 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 調(diào)查分析結(jié)論 ◇多采用進口空調(diào)設(shè)備，多數(shù)項目限時提供，部分項目 24 小時提供； ◇寫字樓項目多為公共洗手間；