君越城中央(住宅、商業(yè)和寫字樓)營銷策劃執(zhí)行報(bào)告(35頁)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-23 16:10:20 本頁面
【正文】 寧國市房地產(chǎn)市場的調(diào)研結(jié)果，包括開發(fā)供應(yīng)市場、消費(fèi)市場和市場營銷狀況。 2．產(chǎn)品形態(tài) 項(xiàng)目總建面積約 ㎡，產(chǎn)品規(guī)劃有酒店公寓、寫字樓、商業(yè)等功能，其中： 功能用途 樓層范圍 總建筑面積 占比 酒店公寓 7F16F 10500 48% 辦公寫字樓 4F6F 4000 % 商業(yè)配套面積 1F3F 5500 25% 地下 2020 % 從上表可以看出，除去自用的辦公部分和長期持有的商業(yè)部分，本項(xiàng)目重點(diǎn)銷售對(duì)象為酒店公寓，約占項(xiàng)目總銷售利潤的 80%。 79層大戶型產(chǎn)品總價(jià)過高，銷售壓力較大 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O1. 城市中心區(qū)物業(yè)可供面積較少 ， 在城市中心區(qū)購置物業(yè)是身份、地位 的 象征 已在市民印象中形成共識(shí)； O2. 年輕群體的獨(dú)立性很強(qiáng)，這部分客戶購買力正在逐步增強(qiáng)，已成為一支不可忽視的購買主力軍 。 ? 品牌效益： 創(chuàng)造寧國市內(nèi)銷售速度最穩(wěn)定的產(chǎn)品形象，以體現(xiàn)“森杰生態(tài)置業(yè)”的專業(yè)開發(fā)理念！ 14 二、整合營銷執(zhí)行策略 （ 1）君越 ●城中央 推廣的核心價(jià)值演繹 ? 市場攻擊點(diǎn)； 寧國新中心居住投資典范； ? 品牌攻擊點(diǎn)； 森杰生態(tài)地產(chǎn)，創(chuàng)造精彩生活； ? 形象攻擊點(diǎn)； 城中央 ● 尋找這樣一群人 ； （ 2）君越 ●城中央 推廣及客戶訴求策略 我們所面對(duì)的是一群有文化，有思想、踏實(shí)進(jìn)取而又懂得享受生活的獨(dú)立的年輕階層群體，善于夢(mèng)想的青年人，在創(chuàng)造優(yōu)越生活的同時(shí)，尋找生活創(chuàng)造的樂趣，對(duì)于他們，房子的大小僅僅是創(chuàng)造生活的開始，關(guān)鍵在于體味現(xiàn)代都市生活的藝術(shù)與情調(diào)和未來的升值空間。 另外， 入市時(shí)機(jī)的選擇需要充分的考慮項(xiàng)目自身施工形象進(jìn)度與市場機(jī)會(huì)的把握。 成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競爭對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。 避免價(jià)格做空。 18 （ 2）價(jià)格控制實(shí)施 a) 平開高走： 為迅速占有市場份額，形成市場熱點(diǎn)，建議本物業(yè)平價(jià)入市，逐步提高價(jià)格，樹立升值物業(yè)形象。真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格。 a、朝向差 5%左右 * 作為寫字樓和酒店式公寓，戶型的朝向值相距比較少 * 應(yīng)該在戶型不同的面積、功能、布局、景觀作更多的調(diào)整 * 若把朝向、戶型差拉大如 610%，便宜的賣得快，貴的賣不出。項(xiàng)目法律手續(xù)、工程進(jìn)度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價(jià)格調(diào)整的參考因素。 ? 建議本項(xiàng)目開盤前價(jià)格基本保持不動(dòng)，以后相應(yīng)上調(diào)。 24 二、各階段營銷攻略 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期 本案內(nèi)部認(rèn)購的主要目的在于： 為正式開盤快速銷售，積蓄足夠的購買力量 —— 這種購買力量的大規(guī)模積蓄是通過發(fā)展、投資商的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，我們以往建立的客戶網(wǎng)群關(guān)系，及前期面向目標(biāo)客戶的推廣及君越 ● 城中央產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比合力的結(jié)果； 內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行手段 常規(guī)的內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行有排隊(duì)、抽簽、企業(yè)內(nèi)購等三種形式，目前已被市場廣泛使用且效果比較理想，建議繼續(xù)使用。 全面介紹 城中央產(chǎn)品情況 ， 不告知具體價(jià)格，不 對(duì)具體房源 若銷勢(shì)一般，立即尋找原因，加強(qiáng)推廣 銷售階段 事項(xiàng) 詳細(xì)內(nèi)容 暫不對(duì)外公布，針對(duì)銷售員專門培訓(xùn) 認(rèn)購 50套 26 第二階段：市場認(rèn)購期 具體執(zhí)行手段 同內(nèi)部認(rèn)購方法。 27 市 場 認(rèn) 購 期 銷售條件 推售單位 銷售價(jià)格 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 銷售預(yù)期 工地包裝完畢，售樓部包
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