【正文】 ，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如： ? 在 2020 年 9 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 8 折 優(yōu)惠； ? 在 2020 年 10 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 折 優(yōu)惠； ? 在 2020 年 11 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 折 優(yōu)惠； ? 在 2020 年 12 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 9 折 優(yōu)惠。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 100 m2以上 3. 行業(yè)影響力： 行業(yè)內(nèi)具有較大影響力商戶，能帶動部分其他商戶入場。 ? 前期租金條件優(yōu)惠政策 商戶類型 行業(yè)龍頭商戶 普通行業(yè)大戶 大戶資格省合標(biāo)準(zhǔn) 1. 品牌： 國內(nèi)一線品牌。市場培育期的第二年，各層分別按目標(biāo)租金的 80%計算，實收租金分別為 72 元 /平方米、52 元 /平方米、 32 元 /平方米和 20 元 /平方米，第三年達(dá)到目標(biāo)租金。 因此我們建議開發(fā)商聘請國內(nèi)外知名專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理顧問公司，并組建專業(yè)化管理隊伍；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前一年投入一定的的經(jīng)營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經(jīng)營信心。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一 方面，即使能招到部分商戶進場，但由于商戶經(jīng)營成本過大造成裝修投入不足及經(jīng)營規(guī)模太小，難以形成良好的購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。 大戶“三優(yōu)”，小戶扶持 大戶“三優(yōu)”政策： 優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪； 優(yōu)惠招商：給予行業(yè)內(nèi)龍頭大戶和品牌大戶給予租金優(yōu)惠； 優(yōu)化組合：盡量在我們的計劃合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，有利于帶旺其他中小品牌，也利于整個市場的長遠(yuǎn)經(jīng)營。 因時利導(dǎo)、因時利勢 前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最 優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標(biāo)客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實際情況再作最終決定，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。 主力店招商模式 主力店部分為整體出租，直接引入一家與項目定位相符的主力商家，使其相對獨立經(jīng)營、獨立管理。 ? “建市”可以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價格的競爭，通過 品牌化、專業(yè)化、精細(xì)化、多業(yè)態(tài)復(fù)合化的打造，一舉超越鄭州現(xiàn)有商業(yè)市場。 ? 主力店先行，造市先造勢 通過大型知名主力店的招商進駐，先塑造區(qū)域化和高端化的市場形象差異，引起市場高度關(guān)注，通過政府、媒介兩方面的造勢，以求達(dá)到樹立市場形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場經(jīng)營價值的目的，進而引起鄭州區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動。 ? 盡早進行主力商家和大戶的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號召力強、租金價格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定所需經(jīng)營的面積以利 于 小型商家進場定位。 ? 招商與銷售 的全面互動，一方面可以保障項目未來的良性發(fā)展和經(jīng)營，另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動銷售，再以銷售反補招商，將商鋪推向市場，又可以保證資金鏈順暢，實現(xiàn)合理利潤最大化。 三、品牌目標(biāo)客戶名單 （一） 目標(biāo)主力店名單 ： 沃爾瑪、丹尼斯、易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華、北京華聯(lián)、家樂福、麥德龍、歐尚、好又多、大潤發(fā)、樂購、華潤萬家、 百佳、家世界、農(nóng)工商、物美、人人樂、愛家、吉之島、新一佳、華聯(lián)吉買盛 ： 國美、蘇寧、永樂、五星、三聯(lián)、大中、銘可達(dá) ： 王府井、太平洋、百盛、美美、大商、新燕莎、伊勢丹、天虹、茂業(yè)、連卡佛、友誼商場、屈臣氏 （二） 目標(biāo)品牌商戶名單 女裝： EITIE、可可尼、卡爾蘭迪、七色麻、歐時力、法路易娜（法國）、韓菲妮、歐點、例外、聲雨竹、杰西、 CCDK、蒙娜莉婭、卡莎迪婭、圣蘭諾、卡佛連 男裝： 利郎、七匹狼、蘋果 ,賓寶、雅韻、歐尼杰、佐丹奴、堡獅龍、威鵬、迪灑、尊品、柏特爾、卡丹達(dá)仕、卡斯德利、羅馬帝王、堡域、溫布爾頓、斯延丹洛、古士旗、戈派利、約翰王子、愛繆斯、馬仙奴、羅蒙、法派、倫敦霧、皮爾卡丹、卡斯保羅、 七匹狼、森瑪 皮鞋 ： 思加圖、真美詩、哈森、梵詩蒂娜、天美意、蓮麗莎、萊思麗、奧卡索、袋鼠、圣大保羅、夢特嬌、富貴鳥、紅蜻蜓、達(dá)芙妮 皮 具 ： 梵高、華倫天奴、瀾豹、法國都樂、華倫天奴 操作要點： ■ 完善合理的業(yè)態(tài)分布 ,引入不同業(yè)態(tài)的專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售面積，盡快的回籠資金，增加項目的成功率。 檔次呈逐級梯次分布，互補共融 中高檔提升價值，中檔 及中 低 檔 吸引客流 高中低檔次全面組合，體現(xiàn)第四代商業(yè)特色 三、功能組合定位 國際 STREET MALL的主題特色體現(xiàn)為三大主題商業(yè)區(qū)和一個主題娛樂廣場： ? 商都魅力城（ 10樓的商業(yè)部分和室內(nèi)街） ? 商都蘭桂坊 （ 7樓的底商和兩層獨立街鋪） ? 商都流行前線（ 11樓的商業(yè)部分） ? 極限運動 廣場 (11樓旁的廣場 ) 商都魅力城 STREETMALL 的“氣魄”所在 主要是拉動市場的人氣，但是引入的商業(yè)，必須按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入對購物中心經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的商業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小商業(yè)和品牌進入，迅速將市場招商成功，縮短市場的培育期。本項目做為鄭州最新商業(yè)模式，有著多業(yè)態(tài)、多功能、一站體驗式以及先進的國際化經(jīng)營理念等眾多優(yōu)勢，本著發(fā)展商利益最大化、項目運作最優(yōu)化的原則，我司通過對目前已進入河南市場和尚未進入河南市場的眾多主力商家的摸 底調(diào)查，對各主力商家的進駐意向有較清晰的認(rèn)識。同時，通過前期對鄭州現(xiàn)有商家的深度訪談，我司對項目未來的招商工作充滿信心。 通過 “ 街、鋪、景 ” 等多角度多方 位 的 新穎的 建筑景觀， 汲 取 國際商業(yè)建筑風(fēng)情 ，營造出充滿個性、體驗、情趣的商業(yè)氛圍 ，以經(jīng)營珠寶、香水化妝品、名表、男裝、女裝、皮具、文化用品、通訊、文化藝術(shù)品為主，以健身中心、美容美發(fā)、 SPA 會館、游樂場、 文化展 示 、培訓(xùn)中心等服務(wù)項目為輔，使人們的日常生活沉浸在購物其中、享受其中、體驗其中、娛樂其中的美好境地。 極限運動廣場 STREETMALL 的“活力”所在 極限運動廣場是 STREETMALL的又一戶外體驗中心，這里充滿著活力與朝氣，每周的極限運動賽程吸引著無數(shù)的人駐足，極限運動在國內(nèi)屬于新鮮活動，因為其鮮見，而給予了人們很大的感觀體驗及享受；在這里除了年輕人喜愛的極限運動場地外，藝人的各種“極限演藝”和定期的“極限內(nèi)衣秀”、“極限時裝秀”等等文娛活動，都將成為項目商業(yè)的亮點及號召力。喬登、意大利袋鼠、鱷魚仔、卡丹路、米奇、夢特嬌、皇冠、安特麗 珠寶： 金大福、謝瑞麟、周生生、金伯利、戴夢得、周大福、梵姿、美億、田崎 美容美體 :悅妍思黛、雨林時尚俱樂部、俊龍男子 SAP、名角、艷麗、柔婷 美發(fā) :簡、金手、標(biāo)榜、沙宣、海倫、巨星、皇剪、東東、自由空間 化妝品 :碧歐泉、歐萊雅、倩碧、香奈兒、資生堂、 SKII、美寶蓮、玉蘭油、蘭蔻、雅芳、鄭明明、 CK、阿迪、 Za、 H2O+、高絲、蝶妝、歐珀萊 、酒吧 快餐： 仙蹤林、肯德基 、必勝客、 TACO BELL 塔可鐘、麥當(dāng)勞、德克士、豪享來、豪客來、千尊比薩、好倫哥 咖啡： 卡布奇諾、迪歐、哥德、米蘿、上島、海景、捷農(nóng)、金帝 酒吧、 KTV： 糖果娛樂空間、真愛 KTV、熱舞、熱度慢搖、零點、風(fēng)鈴、西部酒城 中餐 :小肥羊火鍋 、阿慶嫂、重慶一家親、秦媽火鍋、三妹火鍋、小毛驢火鍋、瀟記燴面、如意坊豆撈、湘川灑家、閃記總店、爽爽燒烤、雅惠美食城、 1+1 中餐、江南八佰碗 、電玩、影院、網(wǎng)吧 圖書： 三聯(lián)、席書、三味書屋、新華書店 電玩： 幸福電子、歡樂時光電玩、開園卡通樂園 兒童樂園： 湯姆熊、貝 貝樂、方特樂園 網(wǎng)吧： 樂天、深藍(lán)、永勝、珠峰 、數(shù)碼 通訊： 河南移動、河南連通、河南網(wǎng)通、河南鐵通 數(shù)碼： （ 經(jīng)營面積較大的公司 ） 八方數(shù)碼、中州通訊連鎖、迪信通手機連鎖、黃金海岸電子、天頤神達(dá)、新亞通電子通訊、國訊通訊電子、八方和盛 第三章 招商總體策略 一、招商總體策略 （一） 主力店 招商先行、銷售緊跟 ，銷售先于招商開盤，招商與銷售 全面 互動 ? 本項目的起點在于招商，重點在銷售。 ? 一切招商工作以銷售為中心進行，銷售先于招商進行開盤，同時通過在招商過程中的控制，避免一部分投資自營客戶的流失，引導(dǎo)自營客戶到投資客戶的轉(zhuǎn)化，來最終實現(xiàn) 項目的銷售目標(biāo)。 ? 品牌主力店的確定對商業(yè)鋪位銷售價格的提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。 ? 引而不發(fā)，擠壓市場 為了避免與商家漫長的討價還價，也為了避免部分商家結(jié)成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”的可能，我們通過形象包裝、宣傳推廣，以及人員推廣等手段將商家的味口調(diào)起來后但卻不開始正式招商，可通過誠意登記的方式積累大量的誠意客戶后，而且大家都迫不及待時才開始正式招商，使需求瞬間爆發(fā)。 （五） 嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松 商家經(jīng)營能力強弱直接影響項目的生命力，不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小、經(jīng)營 能力不強商家進駐，不僅難以保證項目經(jīng)營收益實現(xiàn)，一旦被市場淘汰，勢必使整個項目陷入困境。 品牌 店招商模式 散戶采取鋪位分割出租，根據(jù)業(yè)態(tài)功能規(guī)劃、品牌的有機組合、需求面積大小進行有針對性的招商確定，通過商業(yè)經(jīng)營管理公司對其實行統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。 主題先行策略 —— 形成商業(yè)項目的向心力 因不同而出名、因差異而生存，除了正常的營銷渠道可以傳遞招商的消息外，項目自身差異 化和獨特 的定位也可 以引起市 場的轟動， 新長城國際STREETMALL 招商未行而聲名遠(yuǎn)播。 小戶扶持政策： 引進優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩簦? 給予部分 散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力； 成立創(chuàng)業(yè)基金，有發(fā)展?jié)摿Φ男艨缮暾堁b修借款。 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進行培育： ? 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶。 （二） 租金價格策略 樹立項目 高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升 確認(rèn)項目合理實收租金后，初期對外宣傳租金定位應(yīng)高于普通市場，根據(jù)《商業(yè)定位報告》初步擬定租金為一層 90 元 /㎡、二層 65 元 /㎡、三層 40 元 /㎡、四層 25 元 /㎡ (按建筑面積計算 )，通過高端價格樹立項目高端產(chǎn)業(yè)形象。各層平均租金初步定位如下： 各層平均租金表 樓層 第一 年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金 一層 免三個月， 二層 免半年， 三層 免半年， 四層 免半年， 備注：具體租金價格將在正式招商前半個月確定和公布。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 200m2以上 行業(yè)影響力： 行業(yè)內(nèi)龍頭商戶具有較大影響力，能帶動大量其他商戶入場。 4. 合作態(tài)度 積極支持本項目的推進與發(fā)展。 注： 具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常市場都會給 予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，大型超市和百貨商店的裝修期將長達(dá)四個月至半 年或以上，小商戶也會要求給予裝修期一個月。 戶外墻體大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈送場內(nèi)小型廣告牌。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可租賃時間： 根據(jù)本項目的總體營銷策略和工期情況，選擇在正式招商前 3— 4 個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶； 準(zhǔn)備充分后入市： 入市前必須對招商處、項目周邊環(huán)境進行改造，讓工程形象等內(nèi)