中環(huán)財(cái)富廣場寫字樓項(xiàng)目價(jià)格策略研究報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-25 09:13:10 本頁面
【正文】 場比較法 開盤策略 其他溢價(jià)方法探討 價(jià)差策略 確定均價(jià) 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 發(fā)展商目標(biāo)理解 ☆ 保證解籌火爆熱銷，年前回籠寫字樓總銷售額的 60%； ☆ 實(shí)現(xiàn)高于片區(qū)內(nèi)寫字樓的均價(jià)水平； 與發(fā)展商溝通目標(biāo) 速度目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) （目標(biāo)分解：解籌成交 70套，約 40%，年前共計(jì)成交 110套，約 64%） （本項(xiàng)目自身質(zhì)素較高，硬件配置上成本較高） 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中心區(qū)規(guī)劃使得發(fā)展商預(yù)期寫字樓需求增長。 7 重點(diǎn)個(gè)案分析 2—— 騰龍商務(wù)中心 項(xiàng)目位置 中心區(qū)鴻福路與莞太路交匯處 總建筑面積 56253平方米 寫字樓可售面積 36913平方米 寫字樓 165套 層高 車位數(shù) 330個(gè) 面積 1152020M2組合 主力戶型 120220M2；占約 50%； 開盤工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價(jià) 4200元 /M2 租金水平 42元 / 發(fā)售日期 20200422 銷售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 客戶策略，以投資帶自用客戶； □ 主打賣點(diǎn)：總統(tǒng)一樣的辦公； □ 價(jià)格策略：低開高走； 05年 4月 8月 10月 20% 28% 30% 35% 40% 33 46 50 58 66 3836 4100 4100 4300 4500 33 13 4 8 8 銷售率 0 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 低價(jià)入市，無任何的展示條件，客戶不認(rèn)同產(chǎn)品地段； 借鑒點(diǎn) ＊ 認(rèn)卡階段，工地罷工對(duì)銷售有一定影響，前期對(duì)外公布 4300元/平米的均價(jià)嚴(yán)重打擊客戶誠意度。銷售緩慢 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 10 重點(diǎn)個(gè)案分析 5—— 第一國際百安中心 項(xiàng)目位置 中心區(qū)東莞大道旁 總建筑面積 98452平方米 寫字樓可售面積 45024平方米 寫字樓 350套 層高 車位數(shù) 330個(gè) 面積 1002020M2組合 主力戶型 150M2；占約 40%； 工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價(jià) 4250元 /M2 租金水平 3050元 / 發(fā)售日期 20200925 銷售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 銷售率： 25%； □ 解籌率： 43%； □ 認(rèn)籌特殊安排，排隊(duì)造勢(shì)； 25% 87 4250 —— 銷售率 銷售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷售速度 造場造勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目提升項(xiàng)目的銷售速度效果較好； 借鑒點(diǎn) ＊ 解籌當(dāng)天，部分在第一國際未選到理想單位的投資客戶，到中環(huán)財(cái)富廣場認(rèn)卡。 11 中心區(qū)寫字樓價(jià)格研究 價(jià)格 時(shí)間 4200 4000 3500 3000 2500 時(shí)代廣場 2800 華凱活力中心 3850 第一國際百安中心4250 華凱廣場 4000 昌盛大廈 3300 騰龍商務(wù)中心 4100 10月 2020年 1月 鴻禧中心 4100 東莞國際商會(huì) 4100 □ 均價(jià)在 4000元 /平米以上的寫字樓銷售速度普遍較慢； □ 均價(jià)在 3800— 4000元 /平米的寫字樓銷售速度較為理想； □ 均價(jià)在 3800元 /平米以下的寫字樓銷售速度普遍較慢； □ 2020年寫字樓的均價(jià)區(qū)間在 28004100元 /平米； □ 2020年寫字樓的均價(jià)區(qū)間在 33004250元 /平米； 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 優(yōu)點(diǎn)： 1）市場比較法查估過程依據(jù)為市場而定，有較強(qiáng)的說服力； 2）參照物及查估對(duì)象的可比指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等容易收集，且確定性大； 房地產(chǎn)均價(jià)測算方法，主要有以下三種方法； 市場比較法； 租金收益還原法； 成本收益還原法 □ 客戶主觀判斷寫字樓市場空置率高，租金收益無法保障； □ 客戶對(duì)于寫字樓的成本缺乏認(rèn)知，成本收益法說服力不強(qiáng)； 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 按照年利率 6%計(jì)算，客戶每多供一個(gè)月的樓款需要向銀行多付 %的利息； 假設(shè)東莞中心區(qū)寫字樓的施工速度一致，那么客戶在解籌當(dāng)天購買中環(huán)財(cái)富廣場，需要多付 2個(gè)月的利息，即客戶預(yù)期需要 1%的優(yōu)惠。 20 本項(xiàng)目硬件優(yōu)勢(shì) 樓盤名稱 中環(huán)財(cái)富廣場 華凱廣場 騰龍商務(wù)中心 國際商會(huì)大廈 鴻禧中心 第一國際百安中心 景觀資源 45 180 15 0 0 0 外立面 LowE玻璃幕墻 普通玻璃幕墻 進(jìn)口花崗巖與玻 璃幕墻組合 深圳白璃 玻璃 +鋁合金裝飾 裙墻大理石，上層玻璃 +瓷磚 大堂 驗(yàn)收前無 2020m2大堂，層高 7m； 豪華 5星級(jí)裝修，層高 12m； 中高檔裝修，層 高 7m； 獨(dú)立大堂，簡約； 中高檔裝修，層高 6m； 電梯 （無語音） 13人 OTIS電梯 /4部 車位 124個(gè) 600個(gè) 330個(gè) 140個(gè) 258個(gè) 330個(gè) 本項(xiàng)目具有一定的景觀資源，但這并不能構(gòu)成本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源 本項(xiàng)目的 LOWE中空玻璃幕墻在中心區(qū)具有明顯優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目大堂雖然可能 10米高，但實(shí)際上面積相對(duì)會(huì)小很多 本項(xiàng)目電梯 ，但投資客戶無法感知 120個(gè)車位對(duì)于有著一萬平米商業(yè)的項(xiàng)目相對(duì)會(huì)比較少 √ □ LOWE玻璃幕墻很難區(qū)別其他白玻； □ 投資客戶也不愿意為此增加投入； 硬件賣點(diǎn)并不足以構(gòu)成價(jià)格支撐！ 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范
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