【正文】 其次，管理無空白點。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外， 為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項計量電表。 首先，做到計量無遺漏。人力成本的過度控制會引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。因為寫字樓的基本照明和設(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標(biāo)志著寫字樓的品牌形象。 第一，控 制公共能源成本。臨界點控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作，實現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應(yīng)。 中國最龐大的實用 下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的 3040%公共能源，占總成本的 2030%；營運成本，占總成本的 20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。 其中，人力成本和 公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的 5070%左右，成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點。 寫字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費、不斷改進(jìn)、及時調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對寫字樓經(jīng)營管理成本 進(jìn)行精益控制。 首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。能源成本控制是一項長期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見大的原則。 寫字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能 (專業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及 時性和服務(wù)的質(zhì)量。從以下五個方面進(jìn)行：第一，為顧客安裝電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。做到只要使用能源方，都要能被計量。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補(bǔ)。能源控制的臨界點運行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開啟、關(guān)閉和運作的時間和方式，剛好能滿足寫字樓顧客正常的需要，能源管理在沒有多余浪費的需求和供應(yīng)的平衡點上運行。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時的開、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。柔性服務(wù)能力從兩個方面實現(xiàn)。第一，從時間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。由于寫字樓租賃顧客數(shù)量在一定時期內(nèi)相對固定，所以，可以按照年度節(jié)假 日將寫字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。 最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)， 在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。物業(yè)管理經(jīng)理也常參與到租約談判的過程中來。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長時間。 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。因此，租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長 10元 /平方米或每年上調(diào) 8％；當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每 2年或 3 年將租金調(diào)整一次。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。換句話說，寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主要從所收租金中支付所有的運營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基本租金就越低，因為租客 直接分擔(dān)了寫字樓運營過程中的部分或全部費用。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運營費用額，例如每年每平方米 40 元或每年總計 20 萬元，而超過這 個數(shù)額的運營費用就要由租客分擔(dān)。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其它費用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過種 種方式歸還業(yè)主的。除非寫字樓市場很不景氣 ,否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。這里主要有兩個原因。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。 二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。同時，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財產(chǎn)的安全。 四、重視清潔管理 清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。 五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是寫字樓運作的核心。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購物、代送快件等。分析認(rèn)為，中關(guān)村金融中心 B 座 13000平方米的面積整體出售給一家新型企業(yè)是中關(guān)村寫字樓市場回升的一個明顯標(biāo)志；與此同時，也有傳言稱，一些當(dāng)年離開中關(guān)村的大企業(yè)現(xiàn)在也害起了“相思病”，意欲重返“革命根據(jù)地”。 1000 萬平方米火拼 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆分析說，總體來看， 2020 年北京寫字樓供應(yīng)狀況仍是“ 3+X”格局，即由 CBD、中關(guān)村、金融街及其它寫字樓商圈共同構(gòu)成。 中關(guān)村 2020 年 2020年間總供應(yīng)量約 241 萬平方米，將建成 58 個寫字樓，平均每年新增 80 萬平方米。 致勝之道：物業(yè)管理 由于供應(yīng)量龐大，部分發(fā)展商為避免將來租賃市場可能出現(xiàn)的激烈競爭，快速回收資金，也出現(xiàn)由租改售的情況。 穆昆認(rèn)為，北京的寫字樓除少數(shù)高檔甲級寫字樓品質(zhì)能與國際化寫字樓相媲美，其它寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這就決定了北京寫字樓市場將以物業(yè)管理作為產(chǎn)品的競爭點。 “可是，以北京物業(yè)管理市場為例，除了第一太平洋戴維斯、仲聯(lián) 量行、世邦魏理仕、戴德梁行、國貿(mào)等為數(shù)不多的知名物業(yè)管理公司外，其他大部分水平參差不齊，而寫字樓數(shù)量十分龐大，為數(shù)不多的優(yōu)秀物業(yè)管理公司不可能全部承擔(dān)，這就造成了一個巨大的矛盾。 公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等 各種功能為一體的經(jīng)營場所。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明