【正文】 其次，管理無(wú)空白點(diǎn)。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外， 為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表。 首先，做到計(jì)量無(wú)遺漏。人力成本的過(guò)度控制會(huì)引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。因?yàn)閷?xiě)字樓的基本照明和設(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標(biāo)志著寫(xiě)字樓的品牌形象。 第一，控 制公共能源成本。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場(chǎng)需求做出最迅速的響應(yīng)。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 在上述規(guī)定的框架下，寫(xiě)字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的 3040%公共能源，占總成本的 2030%；營(yíng)運(yùn)成本，占總成本的 20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。 其中，人力成本和 公共能源成本占寫(xiě)字樓企業(yè)成本的 5070%左右，成為寫(xiě)字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。 寫(xiě)字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理成本 進(jìn)行精益控制。 首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見(jiàn)大的原則。 寫(xiě)字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能 (專業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及 時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。從以下五個(gè)方面進(jìn)行：第一，為顧客安裝電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。做到只要使用能源方，都要能被計(jì)量。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過(guò)顧客平攤的方式彌補(bǔ)。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開(kāi)啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式，剛好能滿足寫(xiě)字樓顧客正常的需要，能源管理在沒(méi)有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時(shí)的開(kāi)、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。第一，從時(shí)間上分析寫(xiě)字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。由于寫(xiě)字樓租賃顧客數(shù)量在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)固定，所以，可以按照年度節(jié)假 日將寫(xiě)字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。 最后，寫(xiě)字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)， 在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。物業(yè)管理經(jīng)理也常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長(zhǎng)時(shí)間。 由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。因此，租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng) 10元 /平方米或每年上調(diào) 8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每 2年或 3 年將租金調(diào)整一次。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫(xiě)字樓出租中并不多見(jiàn)。換句話說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基本租金就越低，因?yàn)樽饪?直接分擔(dān)了寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運(yùn)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米 40 元或每年總計(jì) 20 萬(wàn)元，而超過(guò)這 個(gè)數(shù)額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用就要由租客分擔(dān)。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其它費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過(guò)種 種方式歸還業(yè)主的。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣 ,否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。這里主要有兩個(gè)原因。安全是指讓用戶在寫(xiě)字樓里工作 安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。 二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 寫(xiě)字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門(mén)機(jī)密。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 四、重視清潔管理 清潔好壞是寫(xiě)字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。 五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫(xiě)字樓運(yùn)作的核心。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題；提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來(lái)訪客人，回復(fù)電話問(wèn)訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快件等。分析認(rèn)為，中關(guān)村金融中心 B 座 13000平方米的面積整體出售給一家新型企業(yè)是中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)回升的一個(gè)明顯標(biāo)志；與此同時(shí)，也有傳言稱，一些當(dāng)年離開(kāi)中關(guān)村的大企業(yè)現(xiàn)在也害起了“相思病”，意欲重返“革命根據(jù)地”。 1000 萬(wàn)平方米火拼 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆分析說(shuō)，總體來(lái)看， 2020 年北京寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況仍是“ 3+X”格局，即由 CBD、中關(guān)村、金融街及其它寫(xiě)字樓商圈共同構(gòu)成。 中關(guān)村 2020 年 2020年間總供應(yīng)量約 241 萬(wàn)平方米，將建成 58 個(gè)寫(xiě)字樓，平均每年新增 80 萬(wàn)平方米。 致勝之道：物業(yè)管理 由于供應(yīng)量龐大，部分發(fā)展商為避免將來(lái)租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，快速回收資金，也出現(xiàn)由租改售的情況。 穆昆認(rèn)為，北京的寫(xiě)字樓除少數(shù)高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)能與國(guó)際化寫(xiě)字樓相媲美，其它寫(xiě)字樓同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這就決定了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將以物業(yè)管理作為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。 “可是，以北京物業(yè)管理市場(chǎng)為例，除了第一太平洋戴維斯、仲聯(lián) 量行、世邦魏理仕、戴德梁行、國(guó)貿(mào)等為數(shù)不多的知名物業(yè)管理公司外，其他大部分水平參差不齊，而寫(xiě)字樓數(shù)量十分龐大，為數(shù)不多的優(yōu)秀物業(yè)管理公司不可能全部承擔(dān)，這就造成了一個(gè)巨大的矛盾。 公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等 各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明