【正文】 一方面，公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委會來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營 環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。 公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選 配承租客商。公共商業(yè)樓宇實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第二，不同形式的零售商店。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章；信箋、信封、賬單和報表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾 、工作包等，使顧客通過對具體認(rèn)識對象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識別樓宇形象?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。 第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。商場晚上關(guān)門時 ，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè) (百貨大樓、零售店 )，所以本章主要以它作為闡述對象。 穆昆說，寫字樓的品質(zhì)高低，不僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在軟性服務(wù)方面。 從整體上看，金融街預(yù)計在 2020 年以前將建成近 160 萬平方米的寫字樓，供應(yīng)速度低于 CBD、中關(guān)村。 與此同時，幾天前，仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，自 2020 年第四季度以來，北京的寫字樓租務(wù)活動明顯趨旺，并帶動平均空置率下降。要做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于 98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到 100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100％。由于寫字樓一般都采 中國最龐大的實用 下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 用 大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。由于寫字樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權(quán)利也并不能保證其繼續(xù)承租。這樣做一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當(dāng)。 具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分?jǐn)傆嬎愕姆椒?。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時規(guī) 定租金可以按消費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限，這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。談判中雙方關(guān)注的其它問題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用 費用的分擔(dān)方式等。必須提高人員質(zhì)量，對員工進(jìn)行有計劃、有目的的長期培訓(xùn)和崗位輪換實習(xí)，并將培訓(xùn)成效納入績效考核體系，才能高質(zhì)量地柔性規(guī)劃服務(wù)能力，達(dá)到人力成本精益控制的效果。第二，從空間上落實服務(wù)責(zé)任，在不同服務(wù)時段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。 人力成本的精益控制 一般寫字樓物管企業(yè)都是以較大服務(wù)需求來設(shè)計服務(wù)能力，并采用定崗定員的制度。所以，向顧客收取的電費單價應(yīng)考慮上述兩個因素，并核算出一個相對固定的單價數(shù)額。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運行時間。總表扣除顧客使用的電費即為寫字樓企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的費用，包括：公共設(shè)備設(shè)施運行的電費、公共照明電費、以及寫字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。 第二，控制人力成本。企業(yè)各部門作為獨立的成本控制中心，企業(yè)核準(zhǔn)各部門的預(yù)算，批準(zhǔn)一定成本額度，并對其實行成本定額控制和考核。 二、寫字樓成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫字樓的經(jīng)營管理中，實施成本的精益控制，提高企業(yè)的運作效率，爭取更多的贏利。 精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。 其次，對高達(dá) 70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點控制。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利的敏感因素。第二，配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。這樣雖然能夠滿足服務(wù)高峰期的需求，但是在服務(wù)低谷期會出現(xiàn)明顯的服務(wù)能力閑置，造成總體服務(wù)成本高居不下。 對比寫字樓、賓館和商場的服務(wù)需求，如表 2所示，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。 寫字樓物業(yè)的租約與租約談判 寫字樓租客與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)要在書面租賃契約中具體確定，由于該租約是租賃雙方簽署的法律文件，所以租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守。 一、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都要以租金的形式來收取。最常見的代收代繳費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設(shè)備使用費和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費用也常單獨繳納。 另外折讓優(yōu)惠可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金 ,租客就可以提前終止租約。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制 度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅持下班交接檢查制度。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。 六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù) 管理就是服務(wù)。 種種跡象表明，北京寫字樓似乎已走出“山重水復(fù)”的彷徨而邁向柳暗花明。 中國最龐大的實用 下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 穆昆認(rèn)為，除以上三個區(qū)域，值得一提的是朝外寫字樓商圈的崛起。寫字樓的后期的專業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。 一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容 一般性管理 (1)對小業(yè)主或承租商的管理。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被 偷盜。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。 第二，公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個一貫、