【正文】 設(shè)立服務(wù)中心。 然而一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ，此種好景乃市場(chǎng)短期內(nèi)的正常調(diào)整，在 2020 年乃至未來(lái)一兩年內(nèi)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)相當(dāng)激烈；在大量同質(zhì)化寫字樓放量的情況下，物業(yè)管理水平的高下才是決定“錢途”的關(guān)鍵。 綜上所述，從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看， CBD 約在 500 萬(wàn)平方米，中關(guān)村為 200 萬(wàn)平方米左右，金融街在 150 萬(wàn)平方米左右，其它地區(qū)在 150 萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在 1000 萬(wàn)平方米左右。目前國(guó)內(nèi)大部分寫字樓物業(yè)管理公司尚不能為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)，因此各個(gè)發(fā)展商紛紛聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)，以達(dá)到吸引客戶的目的。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。 (3)消防管理。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。 公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì) 顧客的吸引力。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) (Corporate Ｉ dentity System， 簡(jiǎn)稱 CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。 它是公 共商業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長(zhǎng)期堅(jiān)持。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營(yíng)業(yè)場(chǎng) 所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同 時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大 商店的分店作為基本承租戶。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織 由工商管理部門參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管理。 (3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。 (6)與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)公共商業(yè)樓宇的形象。 (4)開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。公共商業(yè)樓宇管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作： (1)制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。 第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。它的特點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問(wèn)題。然而，客戶入駐以后承諾能否真正兌現(xiàn)，這些都是問(wèn)題。 因此，穆昆認(rèn)為，在寫字樓市場(chǎng)硬件同質(zhì)化的時(shí)期，軟件服務(wù)，即物業(yè)管理將成為寫字樓的制 勝法寶。同時(shí)，在 CBD 周邊地區(qū)，如朝陽(yáng)門、勁松、雙井區(qū)域就獲得不錯(cuò)的發(fā)展空間，形成 2020 年寫字樓市場(chǎng)的潛在區(qū)域。 寫字樓步入物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 近期，有關(guān)北京寫字樓市場(chǎng)回暖的分析見諸媒體。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故 隱患。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租客過(guò)多的權(quán)利。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個(gè)免租期為租客從原來(lái)租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或?qū)ψ饪腿胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基本租金就越低。然而，由于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租客很難接受用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個(gè)條件。 通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租客可在這一基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租客間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力；在低谷期 (節(jié)假日等 )以值班方式提供服務(wù)；以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足較低服務(wù)要求；值班小組人員少，以團(tuán)隊(duì)方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能，比如工程維護(hù)人員在需要的時(shí)候協(xié)助保安，共同完成值班任務(wù)。 在崗位安排上從兩方面著手。比如，不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，還應(yīng)制定設(shè)備的能源控制操作規(guī)程；在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還可以將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操 作規(guī)定。另外，大型寫字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實(shí)施戶表工程。 其次，管理無(wú)空白點(diǎn)。 首先，做到計(jì)量無(wú)遺漏。因?yàn)閷懽謽堑幕菊彰骱驮O(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標(biāo)志著寫字樓的品牌形象。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的 3040%公共能源，占總成本的 2030%；營(yíng)運(yùn)成本，占總成本的 20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。 寫字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)寫字樓經(jīng)營(yíng)管理成本 進(jìn)行精益控制。能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。 寫字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能 (專業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及 時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的