【正文】 利用現(xiàn)代化的視聽設(shè)備可承接各種類型的培訓(xùn)，如：業(yè)務(wù)培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、管理培訓(xùn)等各種培訓(xùn)班 。寫字 樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。商務(wù)中心人員在使用過程中 應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。 ② 服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人 服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。 三、前 臺 服 務(wù) 小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括： (1)問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)； (2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)； (3)個人行李搬運 、寄存服務(wù)； (4)出租汽車預(yù)約服務(wù)； (5)提供旅游活動安排服務(wù)； (6)航空機票訂購、確認(rèn)； (7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)； (8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排； (9)文娛活動安排及組織服務(wù)； (10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 17 頁 (11)花卉代購、遞送服務(wù)； (12)洗衣、送衣服務(wù)； (13)代購清潔物品服務(wù)； (14)提供公司 “ 阿姨 ” 服務(wù)； (15)其它各種委托代辦服務(wù)。 (6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。 ② 維修周期是否科學(xué) (周期是指兩次大修之間的工作時間 )。 ④ 全面維修。 ④ 群防群治，內(nèi)緊外松。 ② 濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng) (消防泵 )。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。 ⑩ 明確火災(zāi)緊急疏散程序。 ① 定期巡檢法 (隨見隨報，定點檢查，劃簿登記 )； ② 每 日抽查； ③ 會巡制度； ④ 食用水質(zhì)及排污處理檢查。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中 心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法，將一級資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高，如按此標(biāo)準(zhǔn)重新審定資質(zhì)，廣州原有 100 多家一級資質(zhì)公司中至少 90％的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質(zhì)。后起的國內(nèi)管理公司經(jīng)過幾年的學(xué)習(xí)磨練迅速成長，大有“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”之勢，陸續(xù)從“老師”手中接過了管理權(quán)。 中介代理涉足管理。現(xiàn)實中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。明智的開發(fā)商本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)的 工作。若此風(fēng)一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 17 頁 好的物業(yè)管理是如何煉成的 —— 國外物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒 那些好的物業(yè)管理之所以工作到位，不僅是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠(yuǎn)，更在于有一套完善成熟的規(guī)章制度。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當(dāng)，同時特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓(xùn)，并需通過專業(yè)考試才能上崗。從 1987年開始，房委會相繼把一些公共居屋委托私營的物業(yè)管理公司管理，受聘的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理工作，接受物業(yè)管理委員會的日常管理、工作監(jiān)督與財務(wù)監(jiān)督，房委地不再監(jiān)督物業(yè)公司的日常管理工作 。 國外物管的幾個特點 自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 17 頁 業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會與物業(yè)公司相 結(jié)合的管理模式。 可靠：這里的可靠具有多層含義，把因災(zāi)害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。 質(zhì)量目標(biāo) FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求。 物業(yè)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。 物業(yè)公司的經(jīng)費全部來源于業(yè)主的管理費，管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)完全按管理工作的實際支出而定。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細(xì)的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當(dāng)事人須負(fù)責(zé)賠償他人損失，解決不了就得上法庭。早在 1967年，該局就制定了《土地所有權(quán)法案》，之后又經(jīng)過多次修訂。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。日內(nèi)瓦不動產(chǎn)管 理公司總裁巴內(nèi)握說，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強制 規(guī)定什幺樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標(biāo)的形式，通過公平競爭，選聘質(zhì)優(yōu)價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標(biāo)的資格，投標(biāo)的格式、程序、評標(biāo)人員的組成，開標(biāo)的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無心提高管理服務(wù)水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。更有人認(rèn)為，管理規(guī)模達(dá) 100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。 政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。 寫字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見相關(guān)各章內(nèi)容。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 17 頁 六、清潔衛(wèi)生管理 清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。 ⑦ 配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知 (防火手冊 )。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備 (報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等 )，加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強對停車場的 保安及交通指揮。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。 ② 定期檢修法。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng) (又稱作例行保養(yǎng) )；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。 (2)完善工程部架構(gòu)。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。 (1)工作要求。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理 大型寫字樓辦公機構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心 (與大型酒店、賓館類似 )。 社交中心：商務(wù)寫字樓集各類公司、企業(yè)、 機構(gòu)、商社為一體，融不同國籍、不同民族、不同職業(yè)、不同年齡、不同性別的人為一 “ 樓 ” ，應(yīng)是一個典型的社交中心。 寫字樓的服務(wù) 完善的配套設(shè)施將使寫字樓成 為商務(wù)活動的十個中心 服務(wù)中心：服務(wù)是殊不知精細(xì)的文化，商務(wù)寫字樓應(yīng)通過服務(wù)設(shè)計、服務(wù)運行、服務(wù)品質(zhì)控制及全體人員的服務(wù)熱忱向租戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和超值服務(wù)。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識，掌握防火、救火基本技能；加強防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。 寫字樓衛(wèi)生形象