【正文】 的保持占有重要地位。如工作時不大聲喧嘩，以防止打擾業(yè)主工作；平時要穿戴整潔衛(wèi)生，良好的形象；絕對不能貪圖小便宜，隨便拿業(yè)主財物等等，這些都是應(yīng)該具備的最基本的素質(zhì)。 四、寫字樓物業(yè)管理特點 科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。任何部位出現(xiàn)問題都將影響整個寫字樓承租戶的正常工作。 加強治安防衛(wèi)，做好保安工作。 其它多種經(jīng)營服務(wù)。 總臺客戶服務(wù)。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。對承租人有特殊保衛(wèi)要求的部門或部位，嚴(yán)格按照合同或者協(xié)議的約定進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)防各種治安事件的發(fā)生，確保寫字樓及承租人的人身及財產(chǎn)安全。日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營必不可少的環(huán)節(jié)，也是保證業(yè)主經(jīng)營效益的一個基本組成部分。 有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是貿(mào)易、金融公司，成為一個區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心，每天有上千人在寫字樓內(nèi)上下班，加上來往的客戶、酒家、歌舞廳的客人，日平均人流量數(shù)千人次，人口密度很大。 寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。這些大廈不僅設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好。 建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn) 目前大中城市新建的寫字樓一般都有較高的檔次，其主要建筑材料和 主要設(shè)備設(shè)施大都是進(jìn)口的，造價昂貴。 寫字樓客戶的作息時間比較集中，一般是早上 8： 00或者 8： 30至下午 5： 00或者 5： 30，較少加班，實行雙休。寫字樓物業(yè)管理部門提供的商務(wù)服務(wù)的內(nèi)容有： （ 1）辦公租用服務(wù)：包括辦公系統(tǒng)自動化、秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)、出租臨時辦公室的服務(wù)、商務(wù)會談、會議安排和咨詢、查詢服務(wù)等。并建立火災(zāi)撲救反映體系。 綠化管理。 寫字樓總臺的客戶服務(wù)的內(nèi)容主要有：信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；問訊服務(wù)和留言服務(wù)；代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)、代訂航空機、輪船票、火車票等服務(wù)； 出租車輛預(yù)約服務(wù)；全國酒店及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換等服務(wù)。寫字樓造成火災(zāi)的原因有好多，如管理 不善、線路老化、意外因素等等。保安人員必須掌握 寫字樓各層承租單位和人員情況，定期檢查辦公樓的安全設(shè)施和檢查承租人的安全保衛(wèi)措施的落實情況。 刻意創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。比如一些安全監(jiān)控設(shè)施，通訊及多媒體設(shè)施等等，都需要專業(yè)的物業(yè)管理人員管理和運作。 由于寫字樓內(nèi)集中的辦公單位多，人員進(jìn)出往來頻繁，給辦公 樓宇的治安工作提出了挑戰(zhàn)，增加了管理難度。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機。同時，應(yīng)全 面建立客戶檔案，熟 悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財產(chǎn)的安全。 五、強化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是寫字樓運作的核心。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)， 解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其它可能的委托服務(wù)，如代客購物、代送快件等。 金融機構(gòu)：金融機構(gòu)的入駐及其提供的金融業(yè)務(wù)，如：外匯、信貸、結(jié)算、融資、拆借、儲蓄等，使商務(wù)寫字樓具備金融中心的功能。 由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求 也經(jīng)常存在。 商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。 ③ 服務(wù)后：完成 客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬。 有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺，方便客戶報修。 (1)報修與維修程序。 ③ 維修方法是否恰當(dāng)。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修 )。 (2)建立保安部的組織機構(gòu)。 ③ 消防聯(lián)動 機構(gòu)：消防送風(fēng)和排 煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。 ④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財 產(chǎn)在后。 (4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進(jìn)入到理性認(rèn)識世界，已進(jìn)入競爭時代。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 17 頁 為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺，且退且戰(zhàn)，為爭管理項目與內(nèi)地公 司展開了激烈的競爭。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代 理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)。 物業(yè)管理進(jìn)入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負(fù)面作用，促進(jìn)競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。 管理公司要勵精圖治，重塑形象。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。這里介紹幾個服務(wù)“口碑”甚佳的物業(yè)管理的做法。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生。除了發(fā)揮監(jiān)督管 理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是 “ 服務(wù) ” ，例如該局制定出一項長期的舊租屋翻新計劃，進(jìn)一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔 5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。 為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》，倡導(dǎo)多層大廈業(yè)主組織法團(tuán)，設(shè)立管理委員會。 物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。 政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)收費的具體標(biāo)準(zhǔn)。 適應(yīng)：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。 “ 智能建筑 ” 的物業(yè)管理 智能建筑物的 FM 目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。管理公司與業(yè)主立案法團(tuán)是聘用與被聘用的關(guān)系，管理公司之間為獲聘而競爭激烈。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé)實施 政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。 德國 德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。 （ 3）以人為本，注重育才。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗？ （ 1）勤練內(nèi)功，塑造品牌。 業(yè)主要處事公正，善選“管家”。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標(biāo)制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競爭難成 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 17 頁 氣候。 發(fā)展商“斷奶”。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。物業(yè)管理是風(fēng) 險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認(rèn)識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。 (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。 ⑥ 制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。 (3)消防工作的展開： ① 進(jìn)行消防宣傳。 (4)加強治安防范。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 17 頁 (4)設(shè)備的更新改造。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。 (2)設(shè) 備的保養(yǎng)。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件