【正文】 政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關系人的行為與責、權、利。業(yè)主立案法團是全體業(yè)主組成的法定團體，管理委員會由業(yè)主大會上 70％以上的業(yè)主通過成立，代表行業(yè)主立案法團的權利與責任。 新加坡 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 17 頁 新加坡的公寓樓房，當地稱為 “ 共管式公寓 ” 。 瑞士 瑞士日內瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質的服務。管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)。 政府應積極引導，規(guī)范競爭。 業(yè)主自治意識漸強。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點： 房地產開發(fā)進入調整期。 11建立消 防檔案。 ④ 火災報警系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng) (包括感溫式火災報警、感煙式火 災報警、感光式火災報警 )，手動報警系統(tǒng) (包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警 ) 。 建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。 Ａ .兩類報修：自檢報修、客戶報修?！渡虅罩行馁M用收據單》一式三份，一聯交給財務 部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。 七、加強溝通協調，不斷改進工作 要加強與業(yè)主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真 接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。 三、加強消防管理，做好防火工作 由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風力 大和易受雷擊，所以火災隱患因素多。因此必須要認真采取措施，具體細化治安規(guī)則，增加寫字樓內巡邏保安的數量，實行區(qū)域責任制，確保責任到人。 優(yōu)美整潔的環(huán)境可以使人心情愉快，工作效率提高，同時反映物業(yè)管理水平。物業(yè)管理工作除了要保證消防設施的完好和消防信道的暢通外，還要加強對員工和用戶進行防火教育和技能培訓。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 17 頁 綠化管理人員對寫字樓周圍的綠地、樹木、花木和景點等進行養(yǎng)護和管理，為承租人和外來辦事人員提供良好的、整潔的、舒適的、高雅的環(huán)境。 （ 2）代租和代訂業(yè)務：包括代訂飛機票、火車票、報刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務車輛等交通工具、以及代訂秘書培訓服務等。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設備設施先進，供電系統(tǒng)大都設有三路電源供電，同時自備小型發(fā)電系統(tǒng)作為急用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等監(jiān)控系統(tǒng)；大廈設計有中央空調等等。寫字樓租戶較多，出入人員復雜，因而管理起來難度較大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 二、寫字樓物業(yè)管理要素 租賃經營與營銷推 廣 物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主委托進行寫字樓的租賃工作。 實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要重點清潔的位置，所需清潔 次數、時間，由專人負責檢查、監(jiān)督。 車輛管理人員應該對承租人、外來辦事人員及寫字樓內部的車輛進行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥善保管。 電梯、空調、供電、供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控、智能化系統(tǒng)、防火報警系統(tǒng)等設備、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 設施是大廈的心臟部位。 因為寫字樓內業(yè)主普遍素質較高，文化層次較高，因此也需要配備素質較高的物業(yè) 管理人員。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與服務走上科學化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質的員工隊伍，高 技術的管理手段，高標準的管理要 求。應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。 康樂中心：商務寫字樓為租戶提供氧吧、健身房、臺球廳、乒乓球廳、游泳池、桑拿浴等義務項目，使商務寫字樓成為租戶的 “ 康樂中心 ” 。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。 (4)加強治安防范。 ⑥ 制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。 (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務。物業(yè)管理是風 險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。 發(fā)展商“斷奶”。 業(yè)主要處事公正，善選“管家”。 （ 3）以人為本，注重育才。 德國 德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責雇主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產法中所規(guī)定的責任和義務。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。 適應：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協調相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。 物業(yè)的所有權與管理權分離。除了發(fā)揮監(jiān)督管 理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是 “ 服務 ” ，例如該局制定出一項長期的舊租屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認同；另外，根據新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔 5年都需要進行外部清洗刷新。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質和多品種服務視為競爭的重要因素。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。房地產中介代理業(yè)務范圍界定在房地產的營銷策劃、經營代 理及相關的咨詢培訓。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 17 頁 為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。 (4)保持樓內公共場所的清潔。 ④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。 (2)建立保安部的組織機構。 ③ 維修方法是否恰當。 有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。 商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務。 金融機構：金融機構的入駐及其提供的金融業(yè)務，如：外匯、信貸、結算、融資、拆借、儲蓄等，使商務寫字樓具備金融中心的功能。 五、強化設備管理設施的維修保養(yǎng) 設備、設施的正常運行是寫字樓運作的核心。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內可隨時與世界各地進行聯系，交換信息，抓住商機。比如一些安全監(jiān)控設施，通訊及多媒體設施等等，都需要專業(yè)的物業(yè)管理人員管理和運作。保安人員必須掌握 寫字樓各層承租單位和人員情況，定期檢查辦公樓的安全設施和檢查承租人的安全保衛(wèi)措施的落實情況。 寫字樓總臺的客戶服務的內容主要有：信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；問訊服務和留言服務；代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務服務、代訂航空機、輪船票、火車票等服務； 出租車輛預約服務；全國酒店及世界各地酒店預訂服務；文娛活動安排及組織服務；外幣兌換等服務。并建立火災撲救反映體系。 寫字樓客戶的作息時間比較集中，一般是早上 8： 00或者 8： 30至下午 5： 00或者 5： 30，較少加班，實行雙休。這些大廈不僅設計和建造標準高，而且要求物業(yè)管理服務好。 有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是貿易、金融公司，成為一個區(qū)域經濟貿易中心，每天有上千人在寫字樓內上下班，加上來往的客戶、酒家、歌舞廳的客人，日平均人流量數千人次，人口密度很大。對承租人有特殊保衛(wèi)要求的部門或部位，嚴格按照合同或者協議的約定進行監(jiān)管，預防各種治安事件的發(fā)生，確保寫字樓及承租人的人身及財產安全。 總臺客戶服務。 加強治安防衛(wèi)，做好保安工作。 四、寫字樓物業(yè)管理特點 科學化、制度化、規(guī)范化。 寫字樓衛(wèi)