【正文】 如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間， 不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門(mén)前衛(wèi)生等。 二、公共商業(yè)樓宇的管理方式 公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國(guó)性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。也可由工商部門(mén)、管 理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序 。目前金融街地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)的新盤(pán)，絕大多數(shù)采用出售的方式，而東部地區(qū)也出現(xiàn)了租售并舉的銷(xiāo)售策略。 七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作 要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶(hù)的溝通，主動(dòng)征詢(xún)、聽(tīng)取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求，認(rèn)真 接受、處理業(yè)主、租戶(hù)的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。 三、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作 由于寫(xiě)字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力 大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租客一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰 單元又處于空置狀態(tài)的話(huà)，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。通常的做法是，一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫(xiě)字樓的租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后直接交給供電部門(mén)，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通 常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺(jué)。雖然物業(yè)管理公司一般代表業(yè)主的利益。一方面，培養(yǎng)一專(zhuān)多能的高素質(zhì)的員工；另一方面，在滿(mǎn)足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。 再次 ，電價(jià)核算準(zhǔn)確。 能源成本的精益控制 在滿(mǎn)足顧客對(duì)能源需求 (照明和設(shè)備設(shè)施的需要 )的同時(shí)，控制能源成本。 成本臨界點(diǎn)控制 臨界點(diǎn)控制，是一種動(dòng)態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿(mǎn)足寫(xiě)字樓服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部各部門(mén)進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。能源成本精益控制的具體措施有：計(jì)量無(wú)遺漏、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確、臨界點(diǎn)運(yùn)行。因?yàn)殡娏Σ块T(mén)根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 每天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。改變企業(yè)目前通 常采用的定崗定員制，詳細(xì)分析服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。但可以利用 其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見(jiàn)，協(xié)助租賃雙 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 方尋找一些折衷方案。 當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。有時(shí)租客還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。因此，寫(xiě)字樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。要謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門(mén)的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè) 先進(jìn)水平。 由租改售或相反，或租售并舉，乃營(yíng)銷(xiāo)手段，但畢竟“僧少粥多”，在現(xiàn)有的客戶(hù)基礎(chǔ)上，提高服務(wù)品質(zhì)就顯得至關(guān)重要。 (2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管 理委員會(huì)。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。 第三，不同層次的商店。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu) 成，即ＭＩＳ (理念識(shí)別系統(tǒng) )；ＶＩＳ (視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識(shí)別系統(tǒng) )。要有專(zhuān)人指揮 ，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專(zhuān)人看管，以防偷盜。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證 良好的經(jīng)營(yíng)秩序。 致勝之道：物業(yè)管理 由于供應(yīng)量龐大，部分發(fā)展商為避免將來(lái)租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，快速回收資金，也出現(xiàn)由租改售的情況。 幫助業(yè)主、租戶(hù)辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題；提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類(lèi)服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來(lái)訪客人，回復(fù)電話(huà)問(wèn)訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快件等。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶(hù)檔案，熟悉業(yè)主、租戶(hù)情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶(hù)人身和財(cái)產(chǎn)的安全。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣 ,否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿(mǎn)足當(dāng)前租客的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫(xiě)字樓出租中并不多見(jiàn)。物業(yè)管理經(jīng)理也常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。 寫(xiě)字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能 (專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及 時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。 寫(xiě)字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理成本 進(jìn)行精益控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高顧客滿(mǎn)意度下的有效成本控制管理。 首先，做到計(jì)量無(wú)遺漏。另外，大型寫(xiě)字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門(mén)不可能實(shí)施戶(hù)表工程。 在崗位安排上從兩方面著手。 通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租客可在這一基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租客間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基本租金就越低。然而，業(yè)主不愿在租約期滿(mǎn)時(shí)賦予租客過(guò)多的權(quán)利。一定要教育員