【正文】 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理 寫(xiě)字樓管理內(nèi)容與過(guò)程 一、前期管理 (1)設(shè)計(jì)階段 (2)設(shè)備定貨階段 (3)隱蔽工程 (4)建筑工程、設(shè)備、設(shè)施、建筑材料圖檔 (5)保修、備品、備件管理 (6)物業(yè)管理籌備：組織機(jī)構(gòu)、人員崗位描述、人員招聘、基礎(chǔ)培訓(xùn) (7)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)方案：服務(wù)承諾、配合銷售 (8)寫(xiě)字樓 CIS 策劃 二、接管驗(yàn)收 (1)工程接管驗(yàn)收 (2)物業(yè)接管驗(yàn)收 (3)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題處理 (4)物業(yè)管理公司 CIS 實(shí)施 三、入住管理 ：業(yè)主公約及房屋使用管理規(guī)定 匙 理相關(guān)證件 四、日常運(yùn)行管理 1. 安保管理 (1)治安防范 (2)消防控制 (3)交通管制 (4)治安管理 (5)涉外管理 (6)監(jiān)控管理 2. 工程管理 (1)系統(tǒng)運(yùn)行 (2)日常巡檢 (3)計(jì)劃維修保養(yǎng) (4)技改措施 (5)節(jié)能降耗 (6)工程服務(wù) (7)裝修管理 (8)遺留質(zhì)量問(wèn)題處理 (1)清潔重點(diǎn)部位確定 (2)清潔標(biāo)準(zhǔn) (3)清潔工作程序 (4)害蟲(chóng)消殺 (5)垃圾處理 (6)綠化植物養(yǎng)護(hù)(7)綠色環(huán)境營(yíng)造 (1)接待中心 (2)商務(wù)中心 (3)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)中心 (4)餐飲供應(yīng)中心 (1)服務(wù)產(chǎn)品營(yíng)銷 (2)大廈文化活動(dòng)營(yíng)銷 (3)客戶需求統(tǒng)計(jì) 6. 財(cái)務(wù)管理 (1)管理制度 (2)財(cái)務(wù)預(yù)算、決算、分析（能源、交通、通訊、維護(hù)、人員、低值易耗收支狀況） (3)管理（維修）基金 (1)物業(yè)保險(xiǎn) (2)監(jiān)督、控制、審計(jì) 8. 人力資源管理 (1)人事政策 (2)招聘 (3)勞資關(guān)系管理 (4)培訓(xùn) (5)工資及福利待遇管理 9. 行政管理 五、重要事務(wù)管理 管理 急事件處理 寫(xiě)字樓物業(yè)管理成本的精益 控制 一、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成 根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：人員工資福利費(fèi)；公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 在上述規(guī)定的框架下，寫(xiě)字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的 3040%公共能源，占總成本的 2030%；營(yíng)運(yùn)成本，占總成本的 20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。 其中，人力成本和 公共能源成本占寫(xiě)字樓企業(yè)成本的 5070%左右，成為寫(xiě)字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。 二、寫(xiě)字樓成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理中，實(shí)施成本的精益控制，提高企業(yè)的運(yùn)作效率，爭(zhēng)取更多的贏利。 精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場(chǎng)需求做出最迅速的響應(yīng)。 寫(xiě)字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理成本 進(jìn)行精益控制。 成本臨界點(diǎn)控制 臨界點(diǎn)控制，是一種動(dòng)態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫(xiě)字樓服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部各部門(mén)進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。 首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門(mén)作為獨(dú)立的成本控制中心，企業(yè)核準(zhǔn)各部門(mén)的預(yù)算，批準(zhǔn)一定成本額度，并對(duì)其實(shí)行成本定額控制和考核。 其次，對(duì)高達(dá) 70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。 第一，控 制公共能源成本。能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。因此，企業(yè)應(yīng)組成能源控制小組。相對(duì)于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。因?yàn)閷?xiě)字樓的基本照明和設(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標(biāo)志著寫(xiě)字樓的品牌形象。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見(jiàn)大的原則。 第二，控制人力成本。人力成本是寫(xiě)字樓企業(yè)贏利的敏感因素。人力成本的過(guò)度控制會(huì)引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。 寫(xiě)字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能 (專業(yè)技能和綜合素質(zhì) )，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及 時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。 能源成本的精益控制 在滿足顧客對(duì)能源需求 (照明和設(shè)備設(shè)施的需要 )的同時(shí)，控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有：計(jì)量無(wú)遺漏、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確、臨界點(diǎn)運(yùn)行。 首先，做到計(jì)量無(wú)遺漏。從以下五個(gè)方面進(jìn)行：第一，為顧客安裝電表?？偙砜鄢櫩褪褂玫碾娰M(fèi)即為寫(xiě)字樓企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的費(fèi)用，包括：公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及寫(xiě)字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。第二，配合國(guó)家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi)。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外， 為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。計(jì)量無(wú)遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。 其次，管理無(wú)空白點(diǎn)。做到只要使用能源方，都要能被計(jì)量。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如長(zhǎng)明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等?？梢酝ㄟ^(guò)能源小組定期對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行全面的巡查來(lái)杜絕能源管理的空白點(diǎn)。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。 再次 ，電價(jià)核算準(zhǔn)確。因?yàn)殡娏Σ块T(mén)根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 每天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。另外，大型寫(xiě)字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門(mén)不可能實(shí)施戶表工程。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過(guò)顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)因素，并核算出一個(gè)相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。 最后，實(shí)行 臨界點(diǎn)運(yùn)行。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開(kāi)啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式，剛好能滿足寫(xiě)字樓顧客正常的需要，能源管理在沒(méi)有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。理想的臨界點(diǎn)運(yùn)行是不存在的，臨界點(diǎn)