均瑤寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃方案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-22 22:12 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 序 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要晴雨表，上海寫(xiě)字樓的發(fā)展亦印證了這一事實(shí) . 1999 年《財(cái)富》論壇、 2001 年 APEC會(huì)議、 2020 年世博會(huì)等這些極具影響的國(guó)際性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場(chǎng)設(shè)在上海 …… 種種跡象表明， 經(jīng)過(guò)近 10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟(jì)地位無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)際都得到了很大提升，并吸引著越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個(gè)國(guó)際化大都市中，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?；仡櫳虾?xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程，其經(jīng) 歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時(shí)期。中原以期通過(guò)本報(bào)告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營(yíng)銷服務(wù)，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應(yīng)。同時(shí)也為本案的營(yíng)銷工作開(kāi)展之步驟與方式作事先提點(diǎn)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 目 錄 定 位 篇 一 、 項(xiàng) 目 定位 ??????????????????????????? 4 二 、 目 標(biāo) 客 戶 定位………… ????????????????????? 7 三 、 價(jià) 格 定位……………………… ??? ……………………………………… 9 營(yíng) 銷 篇 一、 銷售推廣策略確定 ?????????????????? ???? 13 二、 市場(chǎng)推廣 ………… ? … ???????????????????? 19 三、 產(chǎn) 品 與 現(xiàn) 場(chǎng) 完 善 建議 ……………………………………………………… 21 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 4 頁(yè) 共 29 頁(yè) 品定 位 篇 一、 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目概況 ? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū) ? 地理位置： 東安路 50 弄 18 號(hào) ? 基地面積： 5868 平方米 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 總建筑面積： 68562 平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓 ? 建筑形狀： 海螺狀 ? 可售面積： 28535 平方米（ 5—17 層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為： 區(qū)域內(nèi) 5A 級(jí)智能化地標(biāo)性甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓 詮釋： 從本案所處區(qū)域和特性分析來(lái)看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對(duì)來(lái)說(shuō)較高，必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商營(yíng)建成本提高，租金價(jià)格也隨之提高，最終是否受市場(chǎng)所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。但是，一個(gè)寫(xiě)字樓是否得到市場(chǎng)的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場(chǎng)的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢(shì)。 所以，中原認(rèn)為：在提高物業(yè)品 質(zhì)同時(shí)，可以充分利用中原的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)的敏銳以及先進(jìn)的營(yíng)銷理念對(duì)本物業(yè)進(jìn)行包裝于推廣，將其優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來(lái)，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個(gè)高檔寫(xiě)字樓。 定位依據(jù) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)分析 ? 地段公共交通線路繁多，出行非常便捷； ? 周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全，辦公配套條件較好； ? 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場(chǎng)為高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供生存空間； ? 本案周邊的寫(xiě)字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間； ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，其品牌優(yōu)勢(shì)在未來(lái)的市場(chǎng)推廣中會(huì)起到很積極作用； 劣勢(shì)分析 ? 本區(qū)域的寫(xiě)字樓入住率相對(duì)于徐家匯商圈周邊寫(xiě) 字樓較低，是因?yàn)楸緟^(qū)域的地理位置與其相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言，要吸引大公司的入住必須在營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高； ? 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以國(guó)內(nèi)外大公司對(duì)本案的接受度可能會(huì)不是很高，如何提高本案對(duì)打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點(diǎn)； ? 從目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，作為 5A 級(jí)甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓一般只租不售，因?yàn)槿绻N售的話，可能會(huì)導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來(lái)不便，從而影響大公司的入住； ? 由于本案建設(shè)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)形象不好； 市場(chǎng)分析 本區(qū)域是上海傳統(tǒng)的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯(lián)、港匯、美羅 城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構(gòu)成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，其直接影響到寫(xiě)字樓的分布于租金價(jià)格。 總的來(lái)說(shuō)，徐家匯寫(xiě)字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實(shí)業(yè)大廈為代表。 徐家匯商圈近幾年寫(xiě)字樓的租金價(jià)格起伏較大，平均租金在 96~97 年達(dá)到高峰，然后開(kāi)始下滑， 1999~2000 年最低 ， 2001 年重新上揚(yáng)至 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) ，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價(jià)格相對(duì)于商圈內(nèi)的租金價(jià)格低 20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫(xiě)字樓的租金 價(jià)格直接關(guān)系到本案最終租金價(jià)格和銷售價(jià)格的確定。 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 上海寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)回暖，甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛，且出售寫(xiě)字樓比例增加； ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓需求激增，購(gòu)買(mǎi)行為增加，空置率大幅下降； ? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來(lái)的一到兩年內(nèi)市場(chǎng)的需求量不會(huì)飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的 2020 年 — 2020 年將會(huì)有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，盡快入市，在最短的時(shí)間內(nèi)快速去化，獲得利潤(rùn)的最大化。 ? 本區(qū)域地標(biāo)性寫(xiě)字樓相對(duì)比較缺乏； ? APEC 及 WTO 將 給上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)良好的需求機(jī)遇； ? 市場(chǎng)威脅 ? 辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，徐家匯商圈周邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓是本案今后長(zhǎng)期和強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒(méi)有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會(huì)造成周邊環(huán)境影響； ? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長(zhǎng)，樓盤(pán)空置時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，可能會(huì)影響本案在市場(chǎng)中的印象； 中國(guó)最大的管理資料下載中心
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