【正文】 關(guān)于 《中齊未來(lái)城 營(yíng)銷 策劃報(bào)告》 撰寫(xiě)人： 石 良 撰寫(xiě)日期： 2020年 6月 7 日 （試寫(xiě)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 序 言 ............................................................................................................. 2 一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................ 3 ⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) ............................................................................................................ 3 ⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) ................................................................................ 4 ⑴ . 萌芽起步階段 ..................................................................................................... 4 ⑵ . 緩慢發(fā)展 階段 ..................................................................................................... 4 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 .................................................................................................. 5 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 ............................................................................................. 6 1.高新區(qū)概況 ......................................................................................................... 6 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ........................................................................................ 7 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ........................................................................................ 8 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 9 Ⅰ .細(xì)分市場(chǎng) .............................................................................................................. 9 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ....................................................................................10 Ⅲ .對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 .................................................................................... 11 Ⅳ .片區(qū)定位 .............................................................................................................12 二 .項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 12 .......................................................................................................................12 .......................................................................................13 ⑴ .高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 ............................................................................................13 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 ...................................................................................................17 ３ .項(xiàng)目 SWOT 分析 .........................................................................................................21 .......................................................................................................................27 ⑴ .產(chǎn)品定位 .............................................................................................................27 ⑵ .形象定位 .............................................................................................................27 ⑶ .客戶定位 .............................................................................................................27 三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問(wèn)題分析 ........................................................... 29 １．項(xiàng)目當(dāng)前存在問(wèn)題 ....................................................................................................29 ２．問(wèn)題解決辦法 ...........................................................................................................30 四．結(jié)論與后續(xù)建議 ................................................................................... 32 １ .結(jié) 論 ..........................................................................................................................32 ２ .后續(xù)建議 .....................................................................................................................33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 序 言 通過(guò)為期一月有余的市場(chǎng)調(diào)研，使我對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的了解。但出于時(shí)間、財(cái)力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。因此，此報(bào)告僅為試寫(xiě)報(bào)告，其中一些數(shù)據(jù)不具參考性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) ⑴ . 從區(qū)位上來(lái)看，濟(jì)南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是 古人對(duì) 老 濟(jì)南真實(shí)的寫(xiě)照。濟(jì)南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國(guó)，因此又被稱為“泉城”。濟(jì)南不僅有 趵突 騰空 、 佛山賞菊 、 明湖泛舟 三大著名景點(diǎn)，而且還有 錦屏春曉 、 鵲華煙雨 、 匯波晚照 、 白云雪霽 、 歷下秋風(fēng) 共八大旅游景點(diǎn)，濟(jì)南山清水秀，旅游資源十分豐富。 ⑶ .濟(jì)南南依五岳獨(dú)尊 —— 泰山的余脈，北靠中國(guó)母親河 —— 黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國(guó)較為適宜居住的城市之一。 ⑷ .根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，濟(jì)南對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行保護(hù)控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。因此，濟(jì)南經(jīng)過(guò)多年來(lái)城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長(zhǎng)”的帶狀城市。 ⑸ .濟(jì)南作為山東的省會(huì)，是山東的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國(guó)的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。 ⑹ .濟(jì)南是一座擁有 4000 年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。不過(guò)，近幾年濟(jì)南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟(jì)南以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，對(duì)城市多方面進(jìn)行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣摺? ⑺ . 濟(jì)南作為山東 省的省會(huì)城市 ,人口眾多 ,消費(fèi)力很強(qiáng) ,消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)完善。潛在客戶需求較多 ,房地產(chǎn)剛性需求很大。 ⑻ . 濟(jì)南和全國(guó)同等城市（其他省份的省會(huì)，如南京、合肥、沈陽(yáng)等）相比較，又有其特殊性。濟(jì)南收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)一般。 ⑼ . 濟(jì)南屬于一個(gè)樸素的城市，整體消費(fèi)在全國(guó)處于中上等水平，大眾消費(fèi)理念較為傳統(tǒng)，市民消費(fèi)主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費(fèi)較為理智。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) ⑴ . 萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開(kāi)始實(shí)行商品房以來(lái)，濟(jì)南也開(kāi)始逐步由單位分配福利房向商品房過(guò)度，不過(guò)受于大眾已 習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)： ，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購(gòu)買(mǎi)商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 ，對(duì)于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購(gòu)商品房的信心不堅(jiān)定。 ，有意向購(gòu)買(mǎi)商品房，但是自身實(shí)力有限，購(gòu)買(mǎi)資金不足。雖是區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的 數(shù)字。 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時(shí)期后，自 1999 年至 2020 年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的 緩慢 發(fā)展階段。 該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)： ，商品房開(kāi)始被廣大的市民所接受，越來(lái)越多的人開(kāi)始認(rèn)