【正文】 關(guān)于 《中齊未來城 營銷 策劃報告》 撰寫人： 石 良 撰寫日期： 2020年 6月 7 日 （試寫） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 序 言 ............................................................................................................. 2 一．濟南市房地產(chǎn)市場分析 ........................................................................ 3 ⒈濟南市城市特點 ............................................................................................................ 3 ⒉濟南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 ................................................................................ 4 ⑴ . 萌芽起步階段 ..................................................................................................... 4 ⑵ . 緩慢發(fā)展 階段 ..................................................................................................... 4 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 .................................................................................................. 5 ３ .高新區(qū)在濟南市的獨特性 ............................................................................................. 6 1.高新區(qū)概況 ......................................................................................................... 6 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ........................................................................................ 7 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ........................................................................................ 8 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 ................................................................................................. 9 Ⅰ .細分市場 .............................................................................................................. 9 Ⅱ .對高新區(qū)的市場定位分析 ....................................................................................10 Ⅲ .對高新區(qū)目標客戶群分析 .................................................................................... 11 Ⅳ .片區(qū)定位 .............................................................................................................12 二 .項目定位 ................................................................................................. 12 .......................................................................................................................12 .......................................................................................13 ⑴ .高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析 ............................................................................................13 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 ...................................................................................................17 ３ .項目 SWOT 分析 .........................................................................................................21 .......................................................................................................................27 ⑴ .產(chǎn)品定位 .............................................................................................................27 ⑵ .形象定位 .............................................................................................................27 ⑶ .客戶定位 .............................................................................................................27 三．項目當前任務(wù)目標及問題分析 ........................................................... 29 １．項目當前存在問題 ....................................................................................................29 ２．問題解決辦法 ...........................................................................................................30 四．結(jié)論與后續(xù)建議 ................................................................................... 32 １ .結(jié) 論 ..........................................................................................................................32 ２ .后續(xù)建議 .....................................................................................................................33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序 言 通過為期一月有余的市場調(diào)研，使我對濟南房地產(chǎn)市場有了一定的了解。但出于時間、財力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。因此，此報告僅為試寫報告，其中一些數(shù)據(jù)不具參考性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一．濟南市房地產(chǎn)市場分析 ⒈濟南市城市特點 ⑴ . 從區(qū)位上來看，濟南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是 古人對 老 濟南真實的寫照。濟南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國，因此又被稱為“泉城”。濟南不僅有 趵突 騰空 、 佛山賞菊 、 明湖泛舟 三大著名景點，而且還有 錦屏春曉 、 鵲華煙雨 、 匯波晚照 、 白云雪霽 、 歷下秋風 共八大旅游景點，濟南山清水秀，旅游資源十分豐富。 ⑶ .濟南南依五岳獨尊 —— 泰山的余脈，北靠中國母親河 —— 黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。 ⑷ .根據(jù)濟南市城市規(guī)劃，濟南對南部山區(qū)進行保護控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。因此，濟南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長”的帶狀城市。 ⑸ .濟南作為山東的省會，是山東的 政治、經(jīng)濟、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。 ⑹ .濟南是一座擁有 4000 年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。不過，近幾年濟南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟南以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，對城市多方面進行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣摺? ⑺ . 濟南作為山東 省的省會城市 ,人口眾多 ,消費力很強 ,消費群體結(jié)構(gòu)完善。潛在客戶需求較多 ,房地產(chǎn)剛性需求很大。 ⑻ . 濟南和全國同等城市（其他省份的省會，如南京、合肥、沈陽等）相比較，又有其特殊性。濟南收入水平相對較低，消費水平也相對一般。 ⑼ . 濟南屬于一個樸素的城市，整體消費在全國處于中上等水平，大眾消費理念較為傳統(tǒng)，市民消費主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費較為理智。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⒉濟南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 ⑴ . 萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已 習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點： ，多數(shù)人短時期內(nèi)不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 ，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。 ，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當時卻是不小的 數(shù)字。 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時期后，自 1999 年至 2020 年，濟南房地產(chǎn)市場開始起步進入商品化房地產(chǎn)市場階段，相續(xù)進入較為平穩(wěn)的 緩慢 發(fā)展階段。 該階段濟南市房地產(chǎn)發(fā)展特點： ，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認