【正文】 特點(diǎn) ............................................................................................................ 3 ⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) ................................................................................ 4 ⑴ . 萌芽起步階段 ..................................................................................................... 4 ⑵ . 緩慢發(fā)展 階段 ..................................................................................................... 4 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 .................................................................................................. 5 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 ............................................................................................. 6 1.高新區(qū)概況 ......................................................................................................... 6 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ........................................................................................ 7 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ........................................................................................ 8 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 9 Ⅰ .細(xì)分市場(chǎng) .............................................................................................................. 9 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ....................................................................................10 Ⅲ .對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 .................................................................................... 11 Ⅳ .片區(qū)定位 .............................................................................................................12 二 .項(xiàng)目定位 ................................................................................................. 12 .......................................................................................................................12 .......................................................................................13 ⑴ .高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 ............................................................................................13 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 ...................................................................................................17 ３ .項(xiàng)目 SWOT 分析 .........................................................................................................21 .......................................................................................................................27 ⑴ .產(chǎn)品定位 .............................................................................................................27 ⑵ .形象定位 .............................................................................................................27 ⑶ .客戶定位 .............................................................................................................27 三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問(wèn)題分析 ........................................................... 29 １．項(xiàng)目當(dāng)前存在問(wèn)題 ....................................................................................................29 ２．問(wèn)題解決辦法 ...........................................................................................................30 四．結(jié)論與后續(xù)建議 ................................................................................... 32 １ .結(jié) 論 ..........................................................................................................................32 ２ .后續(xù)建議 .....................................................................................................................33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑷ .根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，濟(jì)南對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行保護(hù)控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。 ⑻ . 濟(jì)南和全國(guó)同等城市（其他省份的省會(huì)，如南京、合肥、沈陽(yáng)等）相比較，又有其特殊性。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)： ，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購(gòu)買(mǎi)商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。同時(shí)，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開(kāi)始走俏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟(jì)南老城區(qū)近年 來(lái)少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項(xiàng)配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。濟(jì)南與全國(guó)同類(lèi)城市（省會(huì)城市），相比較，處于相對(duì)良性的發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量與市場(chǎng)需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房?jī)r(jià)飆升較其他同類(lèi)城市較為平穩(wěn)，投機(jī)需求相對(duì)較少，市場(chǎng)較為理性。 城高速咫尺之遙，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 15 分鐘車(chē)程。未來(lái)城、海信 博新城”也將逐步形成。區(qū)域逐步提升的城市價(jià)值也越來(lái)越被大眾所認(rèn)可。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。所以，對(duì)追求較高性?xún)r(jià)比的中端市場(chǎng)來(lái)講會(huì)有較大的吸引力。東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購(gòu)房者都開(kāi)始認(rèn)為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。失業(yè)后由于年齡相對(duì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，無(wú)論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購(gòu)買(mǎi)力，都具有絕對(duì)的可行性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。未來(lái)城、茗筑最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。國(guó)際城市花園、中海國(guó)際城市花園茗筑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國(guó)際城市花園茗筑 5.區(qū)域新推供應(yīng)量銷(xiāo)售情況分析 區(qū)域新推供應(yīng)量銷(xiāo)售情況%%%%%%%%%%中齊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而海信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應(yīng)相對(duì)較少。對(duì)于供應(yīng)量占主導(dǎo)的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應(yīng)量較大，所以即便銷(xiāo)售較其他戶型數(shù)量多，總銷(xiāo)售率也會(huì)相對(duì)較低。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷(xiāo)售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項(xiàng)目在工業(yè)南路樹(shù)立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。 ３ .項(xiàng)目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢(shì) )： ａ .中齊地產(chǎn)本土品牌 中齊地產(chǎn)自 2000 年成立以來(lái)，歷經(jīng) ９ 年先后在濟(jì)南開(kāi)發(fā)建設(shè)了齊魯世紀(jì)園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來(lái)城等大型知名地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目南面緊鄰濟(jì)南市城市交通主干道 —— 工業(yè)南路，距西面濟(jì)南市南北主干道 —— 二環(huán)東路、南面濟(jì)南市東西交通大動(dòng)脈 —— 經(jīng)十路、東面濟(jì)南至章丘重要交通干道 ——世紀(jì)大道，僅幾分鐘車(chē)程；距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅十余分鐘車(chē)程。美嘉海信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｋ .產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特 花園洋房組團(tuán)外立面造型 新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過(guò)小院、入戶花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｅ .推出戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 項(xiàng)目目前推出的產(chǎn)品，戶型面積與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。 市相續(xù)出臺(tái)了一系列的利好政策。諸多行政事業(yè)單位的東遷，勢(shì)必會(huì)對(duì)高新區(qū)產(chǎn)生大量的居住需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。會(huì) 展國(guó)際、丁豪由此可以推測(cè)，開(kāi)征物業(yè)稅已是未來(lái)的大勢(shì)所趨。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而項(xiàng)目在前期開(kāi)發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷(xiāo)售狀況良好，頗受市場(chǎng)青睞，因此在后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)數(shù)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 、高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十里河小區(qū)等濟(jì)南較為知名學(xué)校。對(duì)他們而言，他們更多的是關(guān)注住房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，需求多是一室或兩室，部分人員會(huì)考慮三室。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，最主要的是居住學(xué)校附近，便于孩子就讀。 ⑵ . 第一次開(kāi)盤(pán)不力 第一次開(kāi)盤(pán)，恰遇美國(guó)次貸金融危機(jī)，樓市開(kāi)始走低，受其影響項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)不力，在是長(zhǎng)想成銷(xiāo)售不良的口碑。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?nèi)沒(méi)有規(guī)劃小學(xué)，對(duì)項(xiàng)目來(lái)講會(huì)因此而流失一些高質(zhì)量的有效客戶。項(xiàng)目以細(xì)致規(guī)劃， 和精致景觀來(lái)凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)