【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 71 頁(yè) 綠化率 ％ 建筑密度 30％ 起售價(jià) 7900 元 /㎡ 最高價(jià) 8800 元 /㎡ 均價(jià) 8500 元㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/12 得房率 80％ 入伙時(shí)間 2020/12 發(fā)展商 二橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 銷售電話 025－ 3367022 套型配比 136 ㎡ 179 ㎡ 209 ㎡ 188 ㎡ 客戶分析 外企，中型企業(yè)， IT 行業(yè) 配套 4000 ㎡花園噴泉廣場(chǎng)層高 米，整體以名貴花崗巖裝飾， 首例干掛明縫式施工工藝，不用水泥，石材之間不打膠， 8 部進(jìn)口高速電梯， 8 臺(tái)綠色環(huán)保自控式中央空調(diào)。自動(dòng)化地下車庫(kù)、酒店式大堂。山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項(xiàng)配 套服務(wù)都很齊全，很大程度上改善了鼓樓區(qū)的辦公環(huán)境。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 71 頁(yè) 第二章 南京市商務(wù)樓區(qū)域分布 南京市目前商務(wù)樓的黃金商圈可分為五大區(qū)域。 設(shè)施齊全，服務(wù)檔次較高 定位為商務(wù)公寓的物業(yè)為提供良好的辦公環(huán)境。 酒店式公寓： 集辦公、商務(wù)、居住活動(dòng)于一體，客戶主要為機(jī)關(guān)、企業(yè)、投資者等；這一物業(yè)在南京市場(chǎng)也是從 2002 年開(kāi)始的，并出于繁華地段，代表物業(yè)有劍橋國(guó)際公寓、長(zhǎng)安國(guó)際中心、君臨天下等，目前市場(chǎng)接受程度較好。而這些已批的商務(wù)樓可謂是市場(chǎng)中的“不定時(shí)炸彈”，一遇時(shí)機(jī)就會(huì)紛紛上馬，對(duì)商務(wù)樓市場(chǎng)造成沖擊。部分具有超前意識(shí)的發(fā)展商已充分認(rèn)識(shí)到“以人為本”環(huán)境設(shè)計(jì)理念對(duì)項(xiàng)目成功與否的決定性。 小戶型炙手可熱 從今年一季度南京新建商品房的市場(chǎng)供應(yīng)戶型比例來(lái)看，仍然是 100平方米左右的三室兩廳的中等戶型占主流。從區(qū)屬來(lái)看，一季度建鄴區(qū)的住宅合同銷售面積已經(jīng)躍居各行政區(qū)之首，達(dá) 萬(wàn)平方米。 河西新區(qū)樓盤(pán)將在 2020 年首次登場(chǎng)，地華豪園、奧體新城等一批河西新區(qū)樓盤(pán)將在 2020 年與市民見(jiàn)面，由此揭開(kāi)河西新區(qū)新板塊面紗。一季度共發(fā)商品房銷售許可證 48 個(gè)，新批上市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。尤其是中小戶型投資物業(yè)及商業(yè)。 2020 年，南京市計(jì)劃實(shí)施房屋拆遷量進(jìn)一步增長(zhǎng)。 政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生幾個(gè)明顯變化，一是存量房交易明顯放量。 2020 年 2 月 19 日，國(guó)土資源部 45 號(hào)文，規(guī)定停止別墅用地的供應(yīng)，高端物業(yè)的供應(yīng)量將在今后五年內(nèi)得到控制，減少了高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，使得高檔 物業(yè)能夠提高自身的配套質(zhì)量，檔次不斷向上走。減少了土地的供應(yīng)量，收緊了商品房供應(yīng)的“源頭”。希望發(fā)展商提出寶 貴意見(jiàn)，我司將根據(jù)發(fā)展商的意見(jiàn)和要求，做進(jìn)一步的修改。 本報(bào)告做為廣泛研究方案，不能完全解答市場(chǎng)狀況的全部問(wèn)題。 南京市從 2002 年 7 月 1 日起，土地必須 采用掛牌出讓方式。 停止別墅用地供應(yīng)，高檔物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)得到更健康的發(fā)展。 主要包括：放開(kāi)對(duì)非成套公有住房出售的限制；放開(kāi)對(duì)房改房上市交易各項(xiàng)限制；放開(kāi)公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓限制；放開(kāi)外地人員購(gòu)買(mǎi)存量房限制，實(shí)行購(gòu)房落戶政策，具體稅費(fèi)優(yōu)惠政策有房改房上市免收土地出讓金；個(gè)人購(gòu)房契稅由原來(lái)的 2%實(shí)行由財(cái)政補(bǔ)貼 %，個(gè)人只交 %；鼓勵(lì)“賣(mài)小買(mǎi)大”的梯級(jí)住房消費(fèi)，只收超額部分契稅以及個(gè)人購(gòu)房免交個(gè)人所得稅等。 2020 年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃竣工面積為 30 萬(wàn)平方米，并在今后5 年內(nèi)開(kāi)工建設(shè) 250 萬(wàn)平方米，而住房公積金管理的加強(qiáng)和中低收入家庭住房梯度消費(fèi)，幫助其改善住房條件。地鐵的建成必將對(duì)其沿線物業(yè)產(chǎn)生重大的帶動(dòng)作用。 蓋的沒(méi)有賣(mài)的快。隨著市政及道路交通的改善，有望從主要集中的市中心區(qū)域、河西北片、苜蓿園地區(qū)、江寧等逐步擴(kuò)展到城郊地區(qū)，如奧 體中心、長(zhǎng)巷、寧南等區(qū)域。 住宅熱點(diǎn)區(qū)域明顯轉(zhuǎn)移 一季度報(bào)告顯示，老百姓買(mǎi)房的熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)發(fā)生了變化。戶型多種多樣，市場(chǎng)中在售樓盤(pán)的戶型從一房到八房都有，平面、躍式、復(fù)式兼?zhèn)洹? 南京房地產(chǎn)經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展，已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 300 多家，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫其不斷走向成熟，運(yùn)用多種競(jìng)爭(zhēng)手段和方法。 除了已竣工和在建商務(wù)樓面積外，還有相當(dāng)數(shù)量已批擬建的商務(wù)樓項(xiàng)目無(wú)法統(tǒng)計(jì)。縱觀南京市的商務(wù)公寓市場(chǎng)，主要有以下幾點(diǎn)特征： 公寓類型分化，向住宅、商務(wù)樓、酒店等演化 目前南京市的公寓類型主要有酒店式、普通商務(wù)型和豪華居住型兩 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 71 頁(yè) 種，其中以普通商務(wù)型占比例較 大。 市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，需求看好 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 71 頁(yè) 劍橋國(guó)際公寓借周邊良好的人文交通環(huán)境，幾乎 未打報(bào)紙廣告，靜悄悄地打開(kāi)南京單身公寓市場(chǎng)，以其優(yōu)越的地理位置和新概念，其開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，帶起公寓熱潮，隨后各類公寓不斷推出，質(zhì)素也各具特色，目前公寓市場(chǎng)供不應(yīng)求，但隨著后繼大量的小戶型公寓的涌現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)快速達(dá)到供需相對(duì)平衡的狀態(tài)。 山西路廣場(chǎng)周邊商業(yè)地位不斷提高 湖南路成功發(fā)展起來(lái)（由夜市發(fā)展成專賣(mài)店）、山西路廣場(chǎng)（南京規(guī)模最大的市民廣場(chǎng)）迅速建成以及太平洋百貨、山西路百貨和年初剛剛?cè)腭v的蘇寧電器，將要建成的宏圖大廈、銀河國(guó)際等，形成頗具規(guī)模的商業(yè)中心，與新街口和老商業(yè)旅游中心夫子廟形成了 三足鼎立之勢(shì)，其中以山西路區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭最猛。還有些大型企業(yè)自建的辦公樓。 134 ㎡ 171 ㎡ 200 ㎡ 241 ㎡ 304 ㎡ 客戶分析 投資客居多 配套 樓裙高檔石材塔 樓高檔防石面磚， 8 部高檔電梯， 每戶設(shè)小型中央空調(diào)分機(jī) 銷售情況 40% 項(xiàng)目名稱 天鶴文云 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 云南路 38 號(hào) 占地面積 4000 建筑面積 21000 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 13 層純寫(xiě)字樓 現(xiàn)房 車位 40 戶數(shù) 62 套 車位價(jià)格 300 元 /月 物業(yè)管理 3 元 /月 /㎡ 起售價(jià) 5060 最高價(jià) 6300 均價(jià) 6000 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/11 得房率 67％ 入伙時(shí)間 現(xiàn)房 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 71 頁(yè) 發(fā)展商 南京廣廈置業(yè) 銷售電話 025－ 3202056 3202057 套型配比 54 ㎡－ 240 ㎡，以 100 ㎡～ 150 ㎡為主要戶型 客源分析 中小企業(yè) 配套 3 部 OTIS 電梯高級(jí)彈性外墻涂料，變頻中央空調(diào)。 劣勢(shì) ? 商務(wù)氣氛不夠濃厚，僅是一個(gè) IT 產(chǎn)品銷售中心，缺少休閑 娛樂(lè)和餐飲等配套設(shè)施； ? 中高檔商務(wù)樓較少，新崛起的新世界中心、谷陽(yáng)世紀(jì)大廈等物業(yè)正好填補(bǔ)了這點(diǎn)空白； ? 街面寬度不夠，人行道不明確、車輛通行有障礙 ，不是城市交通的主干道，影響商務(wù)中心的形成； ? 街面兩邊店面老化，大部分為經(jīng)過(guò)二次裝修平房。 代表商務(wù)樓樓盤(pán)資料 項(xiàng)目名稱 國(guó)際貴都 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 太平南路與中山北路交匯處 占地面積 萬(wàn)㎡ 建筑面積 100000 ㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 71 頁(yè) 物業(yè)類別 商住樓、 規(guī)模 5 層裙樓 2 座塔樓為 46 層 25 層 容積率 總戶數(shù) 550 車位 地下 2 層車位 層差價(jià) 物業(yè)管理 4~6 元 /㎡ /月 綠化率 51％ 起售價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 6800 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 5 月上旬 實(shí)用率 入伙時(shí)間 2020 年交付 發(fā)展商 泛亞集團(tuán) *新鋪發(fā)展 景觀設(shè)計(jì) 臺(tái)灣老蒲 物業(yè)管理 港聯(lián)物業(yè) 行銷企劃 新景祥 廣告企劃 Easyads 零距離廣告 銷售電話 025－ 4513453 4522668 主要建材 6 部電梯 銷售情況 現(xiàn)在進(jìn)度地上一層，還未開(kāi)始登記 項(xiàng)目名稱 日月大廈 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 太平南路和中山東路交界處西南 占地面積 3000 ㎡ 建筑面積 32000 ㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 71 頁(yè) 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 1－ 4 層裙樓 4－ 28 商住 容積率 10 總戶數(shù) 168 車位 170 層差價(jià) 二層 100 物業(yè)管理 3 元 /㎡ /月 綠化率 39％ 起售價(jià) 5066 元 /㎡ 最高價(jià) 均價(jià) 5600 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/12 實(shí)用率 ％ 入伙時(shí)間 2020/4 發(fā)展商 中南置業(yè) 慶盛地產(chǎn) 行銷企劃 南京都市房地產(chǎn)管理咨詢有限公司 承建商 南通建筑總承包 銷售電話 025－ 4511191 主要建材 框剪結(jié)構(gòu)，高級(jí)大理石和花崗巖玻璃幕墻， 3 部奧的斯電梯 套型配比 95 ㎡ 121 ㎡ 128 ㎡ 156 ㎡ 195 ㎡ 191 ㎡ 銷售情況 銷售 67％ ，現(xiàn)在進(jìn)度 11 層 項(xiàng)目名稱 長(zhǎng)安國(guó)際中心 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 中山東路與太平南路交匯處 占地面積 3000 ㎡ 建筑面積 44000 ㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 71 頁(yè) 物業(yè)類別 商住樓偏向商用 規(guī)模 30 層 容積率 22 總戶數(shù) 225 車位 3 層地下車庫(kù) 155 個(gè) 層差價(jià) 每 3 層 50－ 100 物業(yè)管理 元 /㎡ /月 層高 3 米 起售價(jià) 5300 元 /平方米 最高價(jià) 7000 元 /平方米 均價(jià) 6000 元 /平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/5 實(shí)用率 78％ 入伙時(shí)間 2020 年 9 月 發(fā)展商 中房集團(tuán) 南京澳勃爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理 東恒物業(yè) 行銷企劃 金石物業(yè)顧問(wèn)有限公司， HAVE AD 銷售電話 025－ 4403771 4406771 套型配比 主力： － 191 ㎡、 128 ㎡ 146 ㎡ 164 ㎡ 主要材料 4 部電梯 用途規(guī)劃 1－ 2 層銀行、 2－ 5 層華夏證券、 6 層會(huì)所、 7 層以上商用 銷售情況 70％（預(yù)定） 現(xiàn)在進(jìn)度 3 層裙樓 五、 河西區(qū)域 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 71 頁(yè) 河西位于明城墻、秦淮河以西，長(zhǎng)江以東。 南京市典型頂級(jí)商務(wù)樓比較 樓盤(pán)名稱 基礎(chǔ)配置 智能化 管理服務(wù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 46 頁(yè) 共 71 頁(yè) 福鑫國(guó)際大廈 12 部自控瑞士電梯， 5F行 政 餐 廳 面 積 超