【正文】 7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項(xiàng)目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。慧園，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來(lái)購(gòu)房，原來(lái)均價(jià) 5300 元 /平米的名義房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)優(yōu)惠后，價(jià)格在4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價(jià)格較易獲得客戶認(rèn)可，利于銷售，再加 上項(xiàng)目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對(duì)項(xiàng)目的銷售率的提高也起到了很好的促進(jìn)作用，而鑫苑美嘉，項(xiàng)目為浪潮集團(tuán)下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購(gòu)，且價(jià)格相對(duì)要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項(xiàng)目的銷售率。項(xiàng)目恰遇開(kāi)盤(pán)的好機(jī)遇，推出房源有限，因此形成了最后項(xiàng)目在高新區(qū)所有在售樓盤(pán)中的銷售率最高，銷售情況最為良好。再者，花園路業(yè)已多年未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱銷售率銷售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。美嘉海信未來(lái)城鑫苑紫御東郡等大牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比較不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。與個(gè)、海信紫御東郡假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱單位：元（人民幣） 銷售價(jià)格（均價(jià)） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價(jià)格多在 5000 元 /平米以上。美嘉 海信未來(lái)城鑫苑紫御東郡，因此需要對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)了解其動(dòng)向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡均相對(duì)較少，但面積多在 4 萬(wàn)平米左右，勢(shì)必會(huì)分流項(xiàng)目在該區(qū)域的目標(biāo)客戶，因此也不可小視。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。紫御東郡的已建單位公開(kāi)發(fā)售的囤量較大，面積在 10 萬(wàn)平米左右。紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱放量（單位：平米）未來(lái)放量 分析： 通過(guò)上表可以看出，在未來(lái)以本項(xiàng)目中齊美嘉海信未來(lái)城鑫苑 從多數(shù)樓盤(pán)的放量來(lái)看，有不少項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)量均已超過(guò)了 10 萬(wàn)平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過(guò) 4 萬(wàn)平米，中海約 6 萬(wàn)平米（中海開(kāi)發(fā)的集別墅項(xiàng)目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開(kāi)發(fā)量既已很大，所 以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。都市陽(yáng)光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在 3 萬(wàn)平米以上，其中以中海紫御東郡、海信未來(lái)城、鑫苑慧園中海國(guó)際城市花園茗筑 區(qū)域新推出供應(yīng)量010000200003000040000500006000070000中齊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2.高新區(qū)新推出市場(chǎng)供應(yīng)量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開(kāi)發(fā)量較大，開(kāi)發(fā)面積均在 10 萬(wàn)平以上。美嘉、海信區(qū)域有中齊而海信在建的為鑫苑鑫苑紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱工程量（單位：平米）已建供應(yīng)量 分析： 從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開(kāi)各樓盤(pán)，在建工程以中海和中齊兩大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工程量最大。美嘉海信未來(lái)城鑫苑最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由項(xiàng)目?jī)H需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程； 10， 47， 87， 99， 112， 116, 119， 123 路等多條公交線路在此經(jīng)過(guò)，交通便捷，出行無(wú)阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬(wàn)平米，綠化率達(dá) 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 交通四通八達(dá)，出行十分便利。 項(xiàng)目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。 綜上所述，片區(qū) 應(yīng)定位于中端和中高端市場(chǎng)。所以，片區(qū)對(duì)于中低端市場(chǎng)亦是不具可行性。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房?jī)r(jià) 4700 元 /平米（海信最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ，該市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群多為國(guó)企老單位的下崗職工，他們受 1997年國(guó)家鼓勵(lì)下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。而項(xiàng)目的地價(jià)就已經(jīng)決定項(xiàng)目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價(jià)在 3000 元 /平米，總價(jià)款為 20 萬(wàn)左右的產(chǎn)品。說(shuō)白了就是客戶是否有購(gòu)房的資金。所以，總體來(lái)講，高端客戶對(duì)南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場(chǎng)定位于高端市場(chǎng)。太陽(yáng)樹(shù)、國(guó)華 Ⅲ .對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 ，對(duì)于高端市場(chǎng)他們有著絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力，但是 他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。再者，近些年來(lái)，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場(chǎng)。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對(duì)環(huán)境有較高要求，又無(wú)力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場(chǎng)來(lái)講，從片區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購(gòu)物尚不方便，多項(xiàng)城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的增值潛力十分巨大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中端市場(chǎng) 28~45 私體經(jīng)營(yíng)者 /年輕有為的青年社會(huì)精英 /省市級(jí)公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢(qián)購(gòu)房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是私營(yíng)業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營(yíng)業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會(huì)精英多是兩人的新婚家庭 他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，但對(duì)建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價(jià)比 中低端市場(chǎng) 35~50 多數(shù)為沒(méi)有正式工作或是工作較為普通的老國(guó)企下崗職工 4 ~ 8 20~35 他們大多是年齡 較大，又沒(méi)有一技之長(zhǎng)，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 多數(shù)為三口或四口之家 他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點(diǎn)的房子，屬于改善型住房需求 低端市場(chǎng) 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過(guò)幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對(duì)居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 ①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一新興區(qū)域，給廣 大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 Ⅰ .細(xì)分市場(chǎng) 根據(jù)購(gòu)房者職業(yè)和資金實(shí)力，可將濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分為五大細(xì)分市場(chǎng)，具體細(xì)分市場(chǎng)如下： 細(xì)分市場(chǎng) 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬(wàn)元 /年 ) 可承受總房款（萬(wàn)元） 客戶 特征 家庭 結(jié)構(gòu) 購(gòu)房特征 高端市場(chǎng) 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領(lǐng)導(dǎo)，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財(cái)富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨(dú)立生活 多為享受型消費(fèi)者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場(chǎng) 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務(wù)員處長(zhǎng)，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標(biāo)準(zhǔn)家庭 /與子女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對(duì)生活舒適便利性要求較高， 對(duì)建筑品質(zhì)要求也較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多 總體房?jī)r(jià)相對(duì)要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對(duì)較高，區(qū)域高新技術(shù) 從業(yè)人員已愈 6 萬(wàn)人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國(guó)知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬(wàn)余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢(shì)） Weaknesses(劣勢(shì) ) 老城區(qū) 地價(jià)與房?jī)r(jià)相對(duì)較低，未來(lái)升值潛力可觀；規(guī)劃起點(diǎn)較高；環(huán)境相對(duì)優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對(duì)欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達(dá)，十分便利；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手 生態(tài)環(huán)境相對(duì)遜色，居住品質(zhì)相對(duì)欠佳 本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無(wú)大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。 ⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開(kāi)發(fā)大面積的完整地塊，地價(jià)較老城區(qū)明顯降低。 ⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的 城市氛圍，并帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域各項(xiàng)城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。濟(jì)南一個(gè)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟(jì)南市城市形象的對(duì)外窗口。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值潛力巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。近年來(lái)，高新區(qū)已開(kāi)發(fā)諸多樓盤(pán)，隨著已建 樓盤(pán)與在建樓盤(pán)的逐步落成，以“國(guó)際會(huì)展中心”和“高新區(qū)管委會(huì)”為中心的“新都心”即將形成?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵另外，當(dāng)前周邊的中齊現(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已建成并投入使用，鑫苑 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ①伴隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對(duì)外開(kāi)放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。 ３ .高新區(qū)在濟(jì)南市的獨(dú)特性 1.高新區(qū)概況 濟(jì) 南 高新 技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)是由國(guó)務(wù)院于 1991 年批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ，正處賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)。 年以來(lái)，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由熱入寒，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已 經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。 ，濟(jì)南受全國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開(kāi)工建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資