【正文】 第 14 頁 3． 2 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 （ S） 劣 勢 （ W） “據(jù)統(tǒng)計， 2020年 1— 3月，有 56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機構(gòu)，其中注冊資金 1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有 12家”（資料 來源于武漢市統(tǒng)計局）。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等 受 CBD 商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。 ※ 武廣商圈、 CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃 SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等 ※ 酒店賓館林立。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 13 頁 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 ※ 目前寫字樓市場需求不是很大。 ※ 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構(gòu)等中小私營企業(yè)為 主。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 10 頁 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟上過時 , 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設(shè)施來看，有如下特點： ※ 40%寫字樓采用進口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示 ： 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平平均出租率8570%75%70%75% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字 樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達 85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達 70%，由于周邊經(jīng)濟發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 江漢路一直以來是武漢市的中心商 業(yè) 區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比 較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場和世貿(mào) 大廈商業(yè)經(jīng)濟的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 9 頁 分 析： ※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在 4200元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。 ★ 漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示： 板塊寫字樓售價比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價 分 析： 年季度 寫字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 板 塊 平均售價 (元 /㎡ ) 建設(shè)大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 平均售價 4270 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 8 頁 ※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 沿江大道 及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但