【導(dǎo)讀】寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為?！谝浑A段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低。※第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。※第三階段，從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。※純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。

　　

【正文】 第 19 頁(yè) 效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤所不足的地方， 可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)； ★ 簡(jiǎn)約 —— 現(xiàn)代的時(shí)尚元素。 現(xiàn)代的社會(huì)物流加快，信息提速。人們已沒有太多時(shí)間去體會(huì)舞文弄墨的豪情、吟詩(shī)頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽(yáng)光的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)約便成為首當(dāng)其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。 由此建議： 本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)約線條、簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)。 效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一； ★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立 —— 現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。 建議： A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽(yáng)能熱水器，提供熱水供應(yīng)； B、 設(shè)置水晶陽(yáng)光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 20 頁(yè) C、 建立高度智能化的現(xiàn)代 商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設(shè)計(jì)。一部分作為發(fā)展商獨(dú)立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會(huì)議廳，設(shè)置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會(huì)議廳）； D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)； E、 配設(shè)滿足 500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機(jī)位對(duì)大樓外立面的影響，同時(shí)為 24 小時(shí)公辦提供便利條件； F、 采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個(gè)樓層設(shè)置多個(gè)寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息 升級(jí)留足空間。 ★ 航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。 建議如下： “航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓” “航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)； 鎖定中型成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求； 倡導(dǎo)健康辦公的新模式； 打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開放空間； 尋求時(shí)尚與實(shí)用的完美結(jié)合； 搶占新一代寫字樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者席位； 這就是航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。 我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高， 并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 21 頁(yè) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時(shí)推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達(dá)到市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場(chǎng)上持續(xù)旺銷的寫字樓。 推廣策略 在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導(dǎo) — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨 時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達(dá)到最好的持續(xù)銷售效果。 ※ 促銷 深入甲級(jí)寫字樓腹地，傳播項(xiàng)目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點(diǎn)，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。 ※ 文藝公關(guān)活動(dòng) 結(jié)合具體事件，組織各種活動(dòng)，制造銷售氣氛，如認(rèn)購(gòu)、開盤等吸引注意力。 ※ 現(xiàn)場(chǎng)包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 ※ 調(diào)整 結(jié)合市場(chǎng)的反映，表達(dá)出的廣告創(chuàng)意 、設(shè)計(jì)、賣點(diǎn)，以及在此基礎(chǔ)上對(duì)客戶的反映對(duì)策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。我們會(huì)根據(jù)實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展商決策。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 22 頁(yè) 營(yíng)銷策略 我們?cè)跔I(yíng)銷的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷，擴(kuò)大營(yíng)銷的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶的爭(zhēng)奪中占上風(fēng) 項(xiàng)目營(yíng)銷思路 我們?cè)跔I(yíng)銷的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷，擴(kuò) 大營(yíng)銷的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶的爭(zhēng)奪中占上風(fēng)。 項(xiàng)目銷售目標(biāo) 我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動(dòng)和組織方式等的操作，以確保項(xiàng)目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展。 ※ 初步包裝后，用 2 個(gè)月時(shí)間進(jìn)行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場(chǎng) 4 個(gè)月 ※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計(jì)劃 23 個(gè)月 ※ 進(jìn)行系列推廣活動(dòng) 以上計(jì)劃逐步進(jìn)行，發(fā)展商和代理 商的通力合作，我們有信心在一年的時(shí)間內(nèi)讓項(xiàng)目的銷售率 達(dá)到 80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 23 頁(yè) 附：寫字樓項(xiàng)目資料 寫字樓名稱 租價(jià)、售價(jià)水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管）不出售 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 西北湖廣場(chǎng)，新華下路 85% 瑞通廣場(chǎng) 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級(jí) 國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉公園附近 85% 國(guó)貿(mào)大廈 100元 /平方米（租價(jià) +物管） 甲級(jí) 外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北湖廣場(chǎng)對(duì)面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級(jí) (優(yōu)秀 ) 少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有 實(shí)力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢有一定實(shí)力公司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公園對(duì)面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公園附近 70% 陽(yáng)光大廈 2300元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場(chǎng) 22元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè)大道 55% 項(xiàng)目名稱 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 富商大廈 中原大廈 租金報(bào)價(jià) 30 45 35 20 項(xiàng)目名稱 世紀(jì)大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報(bào)價(jià) 27 35 30 21