漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-09 02:19本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)。街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。◎城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求；
【正文】 機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、華夏銀行等 ※ 酒店賓館林立。有新華大酒店、華新酒店、遠(yuǎn)南酒店、南光酒店、五湖賓 館等 ※ 娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所林立。新世界國(guó)貿(mào)商會(huì)等 可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 15 頁(yè) （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD 輻射影響，辦公氣氛濃 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)氛圍等； 景觀優(yōu)勢(shì)明顯，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn) 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目的地塊不規(guī)則，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì) 機(jī)會(huì) (O) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，僅有廣電中心和另外一個(gè)高層寫字樓主體已完工，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來 市場(chǎng)需求 威脅 (T) 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓改變?yōu)閷懽謽怯猛緦?duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫字樓如建銀大廈、新世界、招行大廈等租金及出租率變化影響較大 四、價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：在本片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)租金差距較大的情況下，應(yīng)盡可能提高項(xiàng)目的定位，高檔次的定位將支持本項(xiàng)目的價(jià)格提升，在考察了周邊的市場(chǎng)租價(jià)后，我們根據(jù)市場(chǎng)收益法評(píng)估出價(jià)格。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 15 頁(yè) 寫字樓項(xiàng)目資料 寫字樓名稱 租價(jià)、售價(jià)水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管） 不出售 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 西北湖廣場(chǎng)，新 華下路 85% 瑞通廣場(chǎng) 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建 設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年 路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級(jí) 國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉 公園附近 85% 國(guó)貿(mào)大廈 100元 /平方米 （租價(jià) +物管） 甲級(jí) 外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北 湖廣場(chǎng)對(duì)面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級(jí) (優(yōu)秀 ) 少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實(shí)力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢有一定實(shí)力公 司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公 園對(duì)面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公 園附近 70% 陽(yáng)光大廈 2300元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場(chǎng) 22元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè) 大道 55% 項(xiàng)目名稱 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 富商大廈 中原大廈 租金 報(bào)價(jià) 30 45 35 20 項(xiàng)目名稱 世紀(jì)大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報(bào)價(jià) 27 35 30 21 根據(jù)收益還原法求單價(jià)、總價(jià) 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 15 頁(yè) 收益還原法求單價(jià)、總價(jià) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (平方米 ) 單 位 租 金 收 益 (元 /月 .平方米 ) 月 收 益 (元 /月 ) 單 位 1 100000 60 60 元 2 年總收益 月收益 *12月 720 元 3 出租率 年總收益 *95% 684 4 管理費(fèi) 年收益 *5% 20 元 5 房產(chǎn)稅 年收益 *12% 82 元 6 營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi) 年收益 *% 35 元 7 保險(xiǎn)費(fèi) 年收益 *% 1 元 8 維修費(fèi) 年收益 *5% 34 元 9 年純收益 345678 512 元 10 還原利率 7% 11 剩余使用年限 58 年 12 總收益值 A/R[11/(1+R)^n] 7,172 元 13 評(píng)估單價(jià) (取整 ) 總收益 /建筑面積 0 元 /平方米 綜上市場(chǎng)分析，由于周邊市場(chǎng)上目前多數(shù)寫字樓為只租不售，所以根據(jù)租價(jià)推算出該物業(yè)的價(jià)格為 7172 元 /平方米。 同時(shí)根據(jù)以上對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)供需狀況、金融街規(guī)劃發(fā)展及項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益等角度的分析后，我們認(rèn)為該項(xiàng)目宜做為中小面積單元分割、高檔寫字樓銷售。這樣成本單價(jià)最低，銷售單價(jià)最高，投資回報(bào)率較高，進(jìn)入市場(chǎng)銷售后，面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
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