【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 ，也會為本項目帶來良好的銷售機會。 ｄ .片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了浪潮、輕騎、齊魯軟件園等大批的全國知名大型企業(yè)，而且有些項目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會有所提升，同時諸多的大型企業(yè)的落成也必將會對該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住 需求，因此也會為本項目帶來一定的發(fā)展機會。 ｅ .濟南榮耀 2020 年“全國第十一屆運動會”主辦城市 將于今年 10 月份，在濟南舉辦“全國第十一屆運動會”。濟南以此次舉辦全運會為契機，對城市進行改造升級，是城市形象得到明顯提升。隨著濟南舉辦全運會，濟南的城市價值也將隨之提升，濟南市房地產(chǎn)市場總體價格也將因此而有所提升。舉辦全運會的利好消息，對項目來講無疑是一次不錯的發(fā)展機會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Threats(威脅 )： ａ .周邊新開項目云集 項目周邊有海信慧園、茗筑美嘉、中海紫御東郡、力高假日麗景、海信都市陽光、中鐵會 展國際、丁豪藍調(diào)國際等新開項目，另外還有鑫苑國際城市花園、匯展香格里拉、萊茵小鎮(zhèn) V 家、盛世花城等在售項目，眾多的地產(chǎn)項目中其中還不乏大牌房地產(chǎn)品牌，他們會吸分散項目在本區(qū)域的的目標客戶群，對項目的銷售帶來直接威脅。 ｂ .未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢仍不明朗 此次次貸金融危機波及面較廣，濟南總體經(jīng)濟也受到創(chuàng)傷，經(jīng)濟增長勢頭較往年明顯減緩，不利的經(jīng)濟發(fā)展狀況和不明朗的未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢，對項目的發(fā)展會造成根本性的威脅。 ｃ .未來不確定的新競爭者 項目周邊仍有多處政府儲備地塊，尚不明確的地塊拍賣開發(fā)商與產(chǎn)品開發(fā)類型，如 果是諸如中海、萬科這樣的實力雄厚，經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)商拿地建設(shè)，這樣競爭者的加入，無疑會對項目帶來很大的威脅。 ｄ .開征物業(yè)稅提到議事日程 于 2020 年 5 月 25 日，政府公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020 年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅“，國務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。由此可以推測，開征物業(yè)稅已是未來的大勢所趨。物業(yè)稅的開征，短期內(nèi)將會對項目產(chǎn)生不利影響，此舉會在一定程度上抑 制投機性市場需求，從而對項目的銷售帶來一定的威脅。 綜上所述，通過對項目 SWOT 分析，項目的優(yōu)勢較為明顯，不足劣勢相對較少。因此，項目總體上較具有生命力。多項利好為項目帶來了較好的發(fā)展機會，但多數(shù)機會均具有時效性，因此，項目需要立即行動，迅速抓住難得的發(fā)展機遇。面對自身特點和當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，項目需要突出自身優(yōu)勢，彌補存在劣勢，挖掘并利用好發(fā)展機會，以精湛的營銷技術(shù)贏得市場，成為最后的贏家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑴ .產(chǎn)品定位 產(chǎn)品方面：通過以上對項目周邊項目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。從 以上分析可以得出，項目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。另外，通過調(diào)研，可以看出，片區(qū)吸引的年輕置業(yè)者越來越多，他們需求的多為一室的公寓，因此，在日后開發(fā)過程中，可以適當開發(fā)推出小面積的公寓住宅。 戶型方面：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型供應(yīng)最多，占據(jù)了片區(qū)所有戶型數(shù)量的一般還多，而市場的消化算是一般情況。當前仍有 36%，約400 套的存量。短時間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項目在接下來的開發(fā)過程中可適當減少該戶型的開發(fā) 量。而項目在前期開發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷售狀況良好，頗受市場青睞，因此在后期開發(fā)過程中，可適當增加開發(fā)數(shù)量。 ⑵ .形象定位 項目由濟南地產(chǎn)知名企業(yè) —— 中齊地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商前期已在濟南開發(fā)多個項目，樹立了良好的社會形象和企業(yè)形象。因此項目形象應(yīng)定為于片區(qū)高檔樓盤。 社會形象：中齊地產(chǎn) —— 濟南市責任地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)形象：中齊地產(chǎn) —— 鑄就濟南品牌地產(chǎn) 項目形象：中齊未來城 —— 濟南高新區(qū)最高檔樓盤，最適宜居住品質(zhì)樓盤，最值得選擇的大盤項目 產(chǎn)品形象：中齊未來城 —— 規(guī)劃設(shè)計前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。 物業(yè)形 象：齊華物業(yè) —— 人性化，規(guī)范化，親情化服務(wù)，只為業(yè)主生活點點滴滴，為每一位業(yè)主提供高品質(zhì)服務(wù)。 ⑶ .客戶定位 ①目標客戶 、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國內(nèi)外大型知名企 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)。鑒于節(jié)約時間，就近居住的考慮，部分從業(yè)人員會考慮從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 、交通局、醫(yī)院、學(xué)校等行政事業(yè)單位，其部分人員會因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 ，看好片區(qū)內(nèi)的增值潛力而選擇從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 ，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交 通，會吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。 、高新區(qū)第一實驗小學(xué)、十里河小區(qū)等濟南較為知名學(xué)校。對于一些重視教育的購房者會因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購房置業(yè)。 ②對目標客戶分析 ，一般為企業(yè)集團的中 高層中層人 員。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因為這部分人多是對生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會考慮從南部山區(qū)考慮購買別墅或是較為高端的豪宅。對于企業(yè)的中高層、中層人員，他們中多數(shù)月收入在 3000 ~6000 元，年齡 多在 30~45 歲之間，一般都以結(jié)婚，多為標準家庭（三口之家），需求多為兩室，也有部分會考慮三室。而相對于中低層人員，他們月收入多在 2000~3000 元，年齡多在 25~30 歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對住房有著較為強烈的需求，他們尚無小孩，需求的多是單價較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。 b. 相對于第二類購房者，他們有不少人是單位供房（在 98 年之前參加工作的），不過于國家決定取消福利分房后，他們中很多無房人員則不得不考慮自己買房置業(yè)。該類人群多是自 98 年 ~05 年之間畢業(yè)的人員，他們現(xiàn)在年齡多在 28~35 歲之間，對住房有著強烈的需求欲望。對他們而言，他們更多的是關(guān)注住房的設(shè)計結(jié)構(gòu)，需求多是一室或兩室，部分人員會考慮三室。這部分人員工作多在 5~10 年之間，他們儲蓄多在 10~25 萬之間 /人，如果之前就已經(jīng)計劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項目置業(yè)。 ，他們看好該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，對片區(qū)的未來前景充滿信心，所以選擇從片區(qū)購房置業(yè)。因此，片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施的快速建設(shè)，會增加該類購房者從片區(qū)內(nèi)購房的信心， 會刺激該類購房者的購買沖動。一類購房者購房置業(yè)看重的是項目的合理價格（在濟南中端或中高端價格水平均可接受）、認可的戶型設(shè)計、滿意的物業(yè)服務(wù)等。另一類購房者是看好片區(qū)日后的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價比，較高的投資回報率。因此，片區(qū)內(nèi)的小戶型或是特價房可能會成為他們的首選。 ，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。該類客戶對居住環(huán)境有著較高的要求，但對價格又有著不宜太高的要求 ，否則他們則可能會考慮從南部山區(qū)購房，因為那邊有更優(yōu)美的環(huán)境和更適合居住的條件。另外，該類購房者多為白領(lǐng)或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內(nèi)道路開闊，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。 ，他們更看重的是片區(qū)內(nèi)良好的教育環(huán)境，其中有部分人可能會演繹“孟母三遷，擇教而鄰”的傳奇。他們年齡多在 30~40 歲之間，孩子多在 4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此， 他們多數(shù)會考慮學(xué)校附近或是學(xué)區(qū)內(nèi)的項目置業(yè)。他們對居住環(huán)境要求不是太高，最主要的是居住學(xué)校附近，便于孩子就讀。 ③定位客戶 定位客戶為： 行政事業(yè)單位主任、處長 //中小企業(yè)單位職業(yè)經(jīng)理 //私體經(jīng)營者 //年輕有為的青年社會精英 // 父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚人士 //省市級公務(wù)員 //企事業(yè)單位中層管理者等。 三．項目當前任務(wù)目標及問題分析 １．項目當前存在問題 ⑴ . 產(chǎn)品設(shè)計風格不突出 項目產(chǎn)品設(shè)計風格不突出，項目宣傳的規(guī)劃理念和居住理念不突出，不能使客戶對項目內(nèi)在的價值獲得較高認同。沒有給客戶注入一 種生活的理念，不能使對項目的宣傳理念產(chǎn)生向往。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ . 第一次開盤不力 第一次開盤，恰遇美國次貸金融危機，樓市開始走低，受其影響項目第一次開盤不力，在是長想成銷售不良的口碑。 ⑶ .與周邊當前在售樓盤相比，競爭力并不強勁 周邊公寓項目理想新城銷售起價為 4050 元 /平米，均價 4500 元 /平米，雖與項目的產(chǎn)品類型不一，但其較低的價格勢必會使項目處于價格劣勢，從而不具競爭力。 項目最大的直接競爭對手 —— 鑫苑國際城市花園，當前銷售率已愈 80%，現(xiàn)進入尾盤銷售階段，相對較高的優(yōu)惠幅度（如：購房即享 折優(yōu)惠），會對項 目銷售產(chǎn)生巨大的沖擊。 ⑷ .銷售模式的傳統(tǒng) 銷售模式仍為常規(guī)的創(chuàng)痛銷售模式，在當前特定的市場環(huán)境下，必須創(chuàng)新，必須走出常規(guī)的銷售模式，再那樣“來客戶 —— 介紹項目 —— 登記 —— 追電 —— ”的銷售模式，已在當前的市場競爭中顯些吃力，對有些銷售人員來說，每天接待客戶似乎已成了一種機械的“條件反射”，反思與創(chuàng)新不足。 ⑸ .新推出產(chǎn)品戶型設(shè)計較為單一 在項目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動范圍小，使得客戶可選擇余地較小。 ⑹ .周邊配套設(shè)施不完善，生活不方便 區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設(shè) 施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。 ⑺ .項目內(nèi)部沒有小學(xué)配套設(shè)施 現(xiàn)在對很多購房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注社區(qū)是否有完善的教育設(shè)施，孩子以后上學(xué)方便與否等。因此，項目內(nèi)部內(nèi)沒有規(guī)劃小學(xué)，對項目來講會因此而流失一些高質(zhì)量的有效客戶。 ２．問題解決辦法 ⑴ . 突出內(nèi)部規(guī)劃細節(jié) 項目現(xiàn)在一期已基本建成，如要更改規(guī)劃設(shè)計顯然已不可能，所以建筑風格已是無法改變。但是可以通過突出項目內(nèi)部規(guī)劃細節(jié)，以精致的景觀設(shè)計來彌補項目設(shè)計風格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 不突出的不足。細節(jié)卓現(xiàn)品質(zhì)，精致凸顯品味。項目以細致規(guī)劃， 和精致景觀來凸顯項目優(yōu)勢。 另外，項目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。以適宜的居住理念來吸引更多的客戶。 ⑵ . 醞釀再次開盤 醞釀再次開盤，開盤之前積累豐富有效的意向準客戶，以保證下次開盤的順利實現(xiàn)。做好各方面宣傳，聯(lián)系好各大媒體，處理好公共關(guān)系，做好項目火爆開盤的宣傳推廣，利用成功的開盤進行造勢和炒作，力挽狂瀾，一改項目開盤不力，人氣不足的不良局面，使項目在重回人氣，以良好口碑挽回項目的不足。在日后銷售中更具競爭力。 ⑶ . 創(chuàng)新產(chǎn)品與包裝 對與公寓較低價格，根據(jù)項目的成本投入，項目不可能以與其相同或 類近價格銷售，因此，項目可通過創(chuàng)新產(chǎn)品，以先進的產(chǎn)品物業(yè)和居住理念來吸引客戶，利用創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢來和其價格優(yōu)勢進行博弈。另外也可通過精裝修的方式，將公寓進行精