【正文】 其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在 95~118 平米之間，相對(duì)于目標(biāo)客戶群，總房款合適，客戶購買力較強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 各戶型供應(yīng)與銷售比例對(duì)比分析 供應(yīng)與銷售比例對(duì)比0510152025303540451室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)所占比例新供應(yīng)各戶型比例 各戶型銷售比例 分 析： 從上圖表可以看出，在區(qū)域供應(yīng)與消化的比例來看，各戶型中以別墅項(xiàng)目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來城鑫苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｊ .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“更人性化” 項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內(nèi)，層層遞進(jìn)，私密性漸強(qiáng)，環(huán)境漸佳。國際城市花園物業(yè)管理費(fèi)為 元 /平米 /月，而本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ｃ .內(nèi)部無小學(xué)配套 項(xiàng)目內(nèi)部沒有小學(xué)配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女須到距離較遠(yuǎn)的雅居園小學(xué)就讀，孩子上學(xué)不方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。區(qū)域日益加快的城市建設(shè)，勢(shì)必會(huì)吸引更多的人在片區(qū)投資置業(yè)，因此也會(huì)為項(xiàng)目帶來很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。舉辦全運(yùn)會(huì)的利好消息，對(duì)項(xiàng)目來講無疑是一次不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)會(huì)。假日麗景、海信 ｃ .未來不確定的新競(jìng)爭者 項(xiàng)目周邊仍有多處政府儲(chǔ)備地塊，尚不明確的地塊拍賣開發(fā)商與產(chǎn)品開發(fā)類型，如 果是諸如中海、萬科這樣的實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌開發(fā)商拿地建設(shè)，這樣競(jìng)爭者的加入，無疑會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來很大的威脅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)前仍有 36%，約400 套的存量。 物業(yè)形 象：齊華物業(yè) —— 人性化，規(guī)范化，親情化服務(wù)，只為業(yè)主生活點(diǎn)點(diǎn)滴滴，為每一位業(yè)主提供高品質(zhì)服務(wù)。 ，看好片區(qū)內(nèi)的增值潛力而選擇從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。 b. 相對(duì)于第二類購房者，他們有不少人是單位供房（在 98 年之前參加工作的），不過于國家決定取消福利分房后，他們中很多無房人員則不得不考慮自己買房置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，他們更看重的是片區(qū)內(nèi)良好的教育環(huán)境，其中有部分人可能會(huì)演繹“孟母三遷，擇教而鄰”的傳奇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑹ .周邊配套設(shè)施不完善，生活不方便 區(qū)域作為新興的發(fā)展區(qū)域，當(dāng)前商業(yè)、銀行醫(yī)院等配套設(shè) 施尚不齊全，業(yè)主居家生活的不方便。 不突出的不足。 ⑶ . 創(chuàng)新產(chǎn)品與包裝 對(duì)與公寓較低價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的成本投入，項(xiàng)目不可能以與其相同或 類近價(jià)格銷售，因此，項(xiàng)目可通過創(chuàng)新產(chǎn)品，以先進(jìn)的產(chǎn)品物業(yè)和居住理念來吸引客戶，利用創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來和其價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行博弈。以適宜的居住理念來吸引更多的客戶。但是可以通過突出項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃細(xì)節(jié)，以精致的景觀設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目最大的直接競(jìng)爭對(duì)手 —— 鑫苑 三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問題分析 １．項(xiàng)目當(dāng)前存在問題 ⑴ . 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格不突出，項(xiàng)目宣傳的規(guī)劃理念和居住理念不突出，不能使客戶對(duì)項(xiàng)目內(nèi)在的價(jià)值獲得較高認(rèn)同。因此，片區(qū)內(nèi)的小戶型或是特價(jià)房可能會(huì)成為他們的首選。 ，他們看好該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，?duì)片區(qū)的未來前景充滿信心，所以選擇從片區(qū)購房置業(yè)。 ②對(duì)目標(biāo)客戶分析 ，一般為企業(yè)集團(tuán)的中 高層中層人 員。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此項(xiàng)目形象應(yīng)定為于片區(qū)高檔樓盤。 ⑴ .產(chǎn)品定位 產(chǎn)品方面：通過以上對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)調(diào)研分析，可為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供較好的數(shù)據(jù)參考。 綜上所述，通過對(duì)項(xiàng)目 SWOT 分析，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，不足劣勢(shì)相對(duì)較少。國際城市花園、匯展最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ｄ .片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了浪潮、輕騎、齊魯軟件園等大批的全國知名大型企業(yè)，而且有些項(xiàng)目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會(huì)有所提升，同時(shí)諸多的大型企業(yè)的落成也必將會(huì)對(duì)該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住 需求，因此也會(huì)為本項(xiàng)目帶來一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 ②銀行利率由原來優(yōu)惠 15%調(diào)整為優(yōu)惠 30%，即現(xiàn)在購房可享受 7 折優(yōu)惠，此舉可明顯減少還貸利息，減小還貸壓力，從而去吸引更多的人購房。項(xiàng)目推出戶型，明顯缺少 60~80平米的中小戶型，在當(dāng)前樓市發(fā)展仍不明朗的情況下，這樣會(huì)流失部分目標(biāo)客戶群，從而減少樓盤人氣，使后續(xù)銷售工作難度增加。 為 元 /平米 /月，兩者相比，本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用相對(duì)低廉。 ｍ .項(xiàng)目命名準(zhǔn)確、大氣、響亮 項(xiàng)目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì)的前瞻性。 ｈ .施工單位資質(zhì)高，建筑質(zhì)量好 項(xiàng)目施工單位為具有國家特級(jí)施工資質(zhì)的山東建工集團(tuán)施工建設(shè)。紫御東郡假日麗景海信都市陽光 ｅ .社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施較為齊全 項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會(huì)所等多種社區(qū)配套 ，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較 便利。 ｄ .規(guī)模大，影響力強(qiáng) 項(xiàng)目總建筑面積 40 余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模 最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。 ｂ .區(qū)位優(yōu)越 項(xiàng)目位于高新區(qū)核心地段，與“江北第一展” —— 濟(jì)南國際會(huì)展中心毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4.項(xiàng)目與區(qū)域各戶型銷售對(duì)比分 析 項(xiàng)目與區(qū)域各戶型銷售對(duì)比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 室1廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳2 衛(wèi)4 室2廳2 衛(wèi)5 室3廳兩3 衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率區(qū)域總體銷售率中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 之所占 14%，是因?yàn)榇斯?yīng)量僅為當(dāng)前在建推出的產(chǎn)品供應(yīng)量。國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項(xiàng)目銷售狀況相對(duì)較差。 因是，項(xiàng)目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。國際城市花園茗筑慧園中海 售的囤量，但是囤積量較本項(xiàng)目和中?；蹐@中海慧園、假日麗景、海信未來城鑫苑慧園、中海國際城市花園目前高層、小高層住宅項(xiàng)目已接近竣工，屬于尾盤。 高新區(qū)在建工程量020000400006000080000100000120000140000160000180000中齊 中齊未來城 Ⅳ .片區(qū)定位 市場(chǎng)定位 通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟(jì)南市中端和中高端市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)鍵因素是，客戶是否具有購買力。 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常 迅速，片區(qū)整體城市價(jià)值升值較快，因此房價(jià)和地價(jià)也快速上漲，現(xiàn)金的地價(jià)以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價(jià)在濟(jì)南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在 5000 元 /平米以上，因此，相對(duì)較高的房價(jià)對(duì)有需求但無購買力的中低端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)來講會(huì)難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場(chǎng)從目標(biāo)市場(chǎng)中給予剔除。因此從上面細(xì)分市場(chǎng)中則可以看出，本區(qū)域在針對(duì)高端市場(chǎng)來講不占優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 ③以“國際會(huì)展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將 初現(xiàn)雛形。會(huì)展國際等項(xiàng)目正在如火如荼建設(shè)之中。先后規(guī)劃建設(shè)了國家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù) 中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì) 片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項(xiàng)目，如將軍煙草、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)即坐落于此。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強(qiáng)勁，并且房價(jià)一般較新城區(qū)明顯要高。 該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)： 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》出臺(tái)，根據(jù)新規(guī)劃，濟(jì)南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”， 特 別是近兩年，濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)，不斷拓展城市發(fā)展空間。 ，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ，對(duì)于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅(jiān)定。 ⑼ . 濟(jì)南屬于一個(gè)樸素的城市，整體消費(fèi)在全國處于中上等水平，大眾消費(fèi)理念較為傳統(tǒng)，市民消費(fèi)主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費(fèi)較為理智。 ⑸ .濟(jì)南作為山東的省會(huì)，是山東的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)于 《中齊最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) ⑴ . 從區(qū)位上來看，濟(jì)南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，有意向購買商品房，但是自身實(shí)力有限，購買資金不足。傳統(tǒng) 意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進(jìn)”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效?？傮w來講，濟(jì)南二手房市場(chǎng)交易依然十分活躍，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一部分。 ，濟(jì)南受全國房價(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ①伴隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建 樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會(huì)展中心”和“高新區(qū)管委會(huì)”為中心的“新都心”即將形成。濟(jì)南一個(gè)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟(jì)南市城市形象的對(duì)外窗口。 ⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價(jià)較老城區(qū)明顯降低。 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多 總體房價(jià)相對(duì)要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對(duì)較高，區(qū)域高新技術(shù) 從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。再者，近些年來，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場(chǎng)。說白了就是客戶是否有購房的資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。鳥瞰圖 項(xiàng)目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬平米，綠化率達(dá) 40%。未來城鑫苑在建的為鑫苑紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在 10 萬平以上。國際城市花園茗筑都市陽光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在 3 萬平米以上，其中以中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項(xiàng)目名稱放量（單位：平米）未來放量 分析： 通過上表可以看出，在未來以本項(xiàng)目中齊紫御東郡均相對(duì)較少，但面積多