中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略研究報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 30 推售策略形成 樓盤(pán)名稱 第一國(guó)際 華凱廣場(chǎng) 騰龍商務(wù)中心 東莞國(guó)際商會(huì)大廈 推售策略 平開(kāi) 低開(kāi)高走 低開(kāi)高走 平開(kāi)高走 銷(xiāo)售情況描述 價(jià)格差異不大，一個(gè)月之內(nèi)消化一空 存在一定的價(jià)差，后期銷(xiāo)售速度遇到壓力 價(jià)差太大，銷(xiāo)售速度嚴(yán)重受損失 入市價(jià)格偏高，開(kāi)局受阻力，后期壓力不減 借鑒 價(jià)格變化小有助于快速消化 價(jià)格走高，不利于銷(xiāo)售速度 價(jià)差突兀，對(duì)速度損失大 入市價(jià)格過(guò)高，難以打開(kāi)局面 本項(xiàng)目的推售策略： 平價(jià)入市，穩(wěn)中有升 推售策略形成關(guān)鍵詞匯： 短、平、快 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的包裝和展示提高客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的認(rèn)知程度。 25 中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶研究 ＊ 非必須購(gòu)買(mǎi)品，即便是被廣泛看好的樓盤(pán)，客戶依然很謹(jǐn)慎的選擇自己中意的單位或價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。 19 本項(xiàng)目具備的條件 ☆ 節(jié)能型 LOWE中空玻璃幕墻； ☆ 10米陽(yáng)光大堂； 本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn) ☆ /秒上海三菱電梯； ☆ 1000平米架空層景觀；； ☆ 豪華頂層精英會(huì)所； ☆ 彈性商務(wù)空間； 東莞中心區(qū)首個(gè)全落地的玻璃幕墻 東莞中心區(qū)最高的寫(xiě)字樓大堂 東莞中心區(qū)最快的電梯 東莞中心區(qū)生態(tài)寫(xiě)字樓典范 東莞中心區(qū)配套最全的寫(xiě)字樓 東莞首個(gè)提出 “ 彈性商務(wù)空間 ” 的寫(xiě)字樓 陽(yáng)光大堂在驗(yàn)收前是不存在的！ 1000平米架空層景觀是不確定的！ 本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)具有太多不確定性，客戶在接受上尚且需要過(guò)程！ 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 14 均價(jià)測(cè)算方法選擇 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法通過(guò)將查估對(duì)象與在查估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算出查估?duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 朋友推介，持續(xù)旺銷(xiāo)； 剩余房號(hào)價(jià)格偏高價(jià)格走高，銷(xiāo)售受阻； 銷(xiāo)售速度 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 2 報(bào)告思路 發(fā)展商目標(biāo) 市場(chǎng)分析 案例分析 市場(chǎng)總結(jié) 市場(chǎng)比較法 開(kāi)盤(pán)策略 其他溢價(jià)方法探討 價(jià)差策略 確定均價(jià) 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 3 發(fā)展商目標(biāo)理解 ☆ 保證解籌火爆熱銷(xiāo)，年前回籠寫(xiě)字樓總銷(xiāo)售額的 60%； ☆ 實(shí)現(xiàn)高于片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓的均價(jià)水平； 與發(fā)展商溝通目標(biāo) 速度目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) （目標(biāo)分解：解籌成交 70套，約 40%，年前共計(jì)成交 110套，約 64%） （本項(xiàng)目自身質(zhì)素較高，硬件配置上成本較高） 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 7 重點(diǎn)個(gè)案分析 2—— 騰龍商務(wù)中心 項(xiàng)目位置 中心區(qū)鴻福路與莞太路交匯處 總建筑面積 56253平方米 寫(xiě)字樓可售面積 36913平方米 寫(xiě)字樓 165套 層高 車(chē)位數(shù) 330個(gè) 面積 1152020M2組合 主力戶型 120220M2；占約 50%； 開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價(jià) 4200元 /M2 租金水平 42元 / 發(fā)售日期 20200422 銷(xiāo)售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 客戶策略，以投資帶自用客戶； □ 主打賣(mài)點(diǎn)：總統(tǒng)一樣的辦公； □ 價(jià)格策略：低開(kāi)高走； 05年 4月 8月 10月 20% 28% 30% 35% 40% 33 46 50 58 66 3836 4100 4100 4300 4500 33 13 4 8 8 銷(xiāo)售率 0 銷(xiāo)售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷(xiāo)售速度 低價(jià)入市，無(wú)任何的展示條件，客戶不認(rèn)同產(chǎn)品地段； 借鑒點(diǎn) ＊ 認(rèn)卡階段，工地罷工對(duì)銷(xiāo)售有一定影響，前期對(duì)外公布 4300元/平米的均價(jià)嚴(yán)重打擊客戶誠(chéng)意度。 10 重點(diǎn)個(gè)案分析 5—— 第一國(guó)際百安中心 項(xiàng)目位置 中心區(qū)東莞大道旁 總建筑面積 98452平方米 寫(xiě)字樓可售面積 45024平方米 寫(xiě)字樓 350套 層高 車(chē)位數(shù) 330個(gè) 面積 1002020M2組合 主力戶型 150M2；占約 40%； 工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價(jià) 4250元 /M2 租金水平 3050元 / 發(fā)售日期 20200925 銷(xiāo)售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 銷(xiāo)售率： 25%； □ 解籌率： 43%； □ 認(rèn)籌特殊安排，排隊(duì)造勢(shì)； 25% 87 4250 —— 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售套數(shù) 實(shí)收均價(jià) 月銷(xiāo)售速度 造場(chǎng)造勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目提升項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度效果較好； 借鑒點(diǎn) ＊ 解籌當(dāng)天，部分在第一國(guó)際未選到理想單位的投資客戶，到中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)卡。 優(yōu)點(diǎn)： 1）市場(chǎng)比較法查估過(guò)程依據(jù)為市場(chǎng)而定，有較強(qiáng)的說(shuō)服力； 2）參照物及查估對(duì)象的可比指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等容易收集，且確定性大； 房地產(chǎn)均價(jià)測(cè)算方法，主要有以下三種方法； 市場(chǎng)比較法； 租金收益還原法； 成本收益還原法 □ 客戶主觀判斷寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率高，租金收益無(wú)法保障； □ 客戶對(duì)于寫(xiě)字樓的成本缺乏認(rèn)知，成本收益法說(shuō)服力不強(qiáng)； 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)?jiān)谙拗萍?jí)范圍內(nèi)傳閱。 20 本項(xiàng)目硬件優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)名稱 中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng) 華凱廣場(chǎng) 騰龍商務(wù)中心 國(guó)際商會(huì)大廈 鴻禧中心 第一國(guó)際百安中心 景觀資源 45 180 15 0 0 0 外立面 Lo
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