鄭州寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 24 頁 狂飆突進(jìn)的寫字樓正在成為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵，這是繼商業(yè)地產(chǎn)熱之后省會(huì)樓市上演的又一番熱鬧景象。鄭東新區(qū)起步區(qū)，這里的景象已非半年前所能比擬，龍湖大廈、偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng)、未來國際、金成 種種跡象顯示，過去波瀾不驚的寫字樓市場(chǎng)正在成為多方爭(zhēng)奪的熱門領(lǐng)域。 ” 雖然從短期看，鄭州寫字樓的供應(yīng)稍嫌密集，但從長期看，一些品質(zhì)好的寫字樓尚顯不足。 四幢連體的金成國際廣 場(chǎng)已經(jīng)售罄，據(jù)傳財(cái)富廣場(chǎng)已推出的部分也已被 “ 消化 ” 一空，融豐花苑已成為省會(huì)最成功的商住樓盤之一，加上省移動(dòng)公司辦公大樓和早些時(shí)候亮相的思達(dá)數(shù)碼大廈，經(jīng)三路沿線的高檔寫字樓群已形成了規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士稱，還有 10 余幢寫字樓尚未公開發(fā)售。 ” “ 商住樓才是鄭州寫字樓一段時(shí)期以來的主流形態(tài)?？赡苷?yàn)槿绱?，商住樓在鄭州樓市早已根深蒂固? 為了滿足消費(fèi)需求，這些高檔寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、智能化水平、公共空間和資源配置、物業(yè)管理等方面都與商住樓甚至單體寫字樓有著很大的區(qū)別。 然而，寫字樓市場(chǎng)的獨(dú)特運(yùn)行規(guī)律必然讓后來者冒相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在“ 一窩蜂 ” 的大背景下，地段不成熟、產(chǎn)品形態(tài)老化、營銷手段失誤等都可能成為投資者的 “ 麥城 ” ，這可能正是目前鄭州眾多大牌開發(fā)商遲遲沒有挺進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的重要原因。魏理仕簽約 、 11 月 11 日國際企業(yè)高層論壇 近期動(dòng)向 —— 炒作農(nóng)業(yè)路，總部大道 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 24 頁 信息大廈 高度： 27 層，近 100 米 建筑面積： 6 萬㎡ 左右 位置： 鄭花路河南電視臺(tái)對(duì)面 均價(jià)： 4000 元 /㎡ 左右 面積： 95 ㎡ 1200 ㎡，整層最大的面積為 近 1300 ㎡ 優(yōu)惠： 一次性付款優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn) 物業(yè)： 索克物業(yè) 配置： 1600 ㎡兩層挑空大堂、 米層高、 米公共走廊、 10 米挑空大堂、 5部德國蒂森高速電梯、百兆高速寬帶網(wǎng)、 210 個(gè)停車位、 4230 ㎡生態(tài)廣場(chǎng)、 425席同聲傳譯多功能會(huì)議廳、美國開利集中式空調(diào)分層計(jì)量 定位： 大鄭州首席純寫字樓 注意在傳播中傳遞大概念 —— 誠邀跨國財(cái)團(tuán)進(jìn)駐。 本地大客戶和駐鄭大機(jī)構(gòu)一般選擇高檔寫字樓，地段好，形象高，實(shí)力強(qiáng)的寫字樓，而一些河南超大型企業(yè)一般自己蓋大廈，自用。其它樓盤均價(jià)只賣 3000 元 /㎡左右，而我們要賣 6000元 /㎡，這 3000 元的差距，就是一個(gè)不可逾越市場(chǎng)障礙。 三、產(chǎn)品 我們的產(chǎn)品直接的決定了我們的營銷方案，因?yàn)楦吲渲谩⒏咝蜗?、高耗能等不能賣給普通的客戶，只有那些具有超乎尋常 實(shí)力的未來大客戶。他們的需求更容易把握。弘別墅就是例子。 因?yàn)閷懽謽琴u到無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，就想賣汽車和賣別墅，賣的都不再是產(chǎn)品本身，都不再是僅僅在產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是脫離產(chǎn)品在形象度、附加值、服務(wù)管理等軟 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 24 頁 件方面的競(jìng)爭(zhēng)和心理滿足。 他們更需要增值服務(wù)，而我們的雙會(huì)展中心，產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，巨大的地理優(yōu)勢(shì)和形象高度正好滿足。 因此綜合考慮，我們必須賣大，進(jìn)行整層的銷售，這是由政府、企業(yè)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、目標(biāo)客戶 5 個(gè)方面所綜合決定的。 我們的要求、產(chǎn)品和市場(chǎng)現(xiàn)狀直接決定了我們的賣法。因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)實(shí)力 的影響，他們更看重性價(jià)比。 總部經(jīng)濟(jì)和大辦公時(shí)代正在日趨受到市場(chǎng)熱捧。 寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，無疑給開發(fā)者和投資者都出了一道難題。 “ 商住滿足中小型創(chuàng)業(yè)公司辦公尚可，但實(shí)力公司絕對(duì)不會(huì)選擇商住模式。 據(jù)了解，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，鄭州早期高層項(xiàng)目開發(fā)基本上走的都是商住路線，比較成功的有融豐花苑、日月星城、綠洲花園等項(xiàng)目，而一直以純住宅面孔示人的未來花園等小區(qū)眼下也基本 “ 淪為 ” 商務(wù)者的天下。 “ 它們的命運(yùn)，已經(jīng)跟新區(qū)起步區(qū)的命運(yùn)緊緊捆綁在了一起。 但人們感到疑惑的是，蜂擁而至的資本究竟會(huì)把該區(qū)域的寫字樓開發(fā)帶向何方？ 2020 年鄭東新區(qū)的 CBD 同樣獲得了大發(fā)展。 經(jīng)過幾年的摸索和積累，寫字樓在省會(huì)老城區(qū)已呈現(xiàn)出了集中噴發(fā)的態(tài)勢(shì)，特別是經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，正在成為鄭州老城區(qū)寫字樓的 “ 最愛 ” 。 ” 租售價(jià)格水平 “ 偏低 ” 也被認(rèn)為是供給量過剩的證據(jù)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 24 頁 寫字樓市場(chǎng)局部過熱 ，競(jìng)爭(zhēng)加劇 “2020 年鄭州寫字樓市場(chǎng)的情況表明，經(jīng)過多年的積累和試探，鄭州的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)上升到了一個(gè)新的階段。值得一提的是，其中的國際企業(yè)中心是鄭州目前寫字樓市場(chǎng)上體量最大的項(xiàng)目，單這一個(gè)項(xiàng)目就提供了10 萬平方米以上的面積，約占今年省會(huì)同類產(chǎn)品總投放量的四分之一。 項(xiàng)目層面理解 —— 產(chǎn)品 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 24 頁 我們產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 我們的產(chǎn)品是有價(jià)無市，還是有市無價(jià)，還是有價(jià)有市？ 我們產(chǎn)品的性格和形象是什么？ 我們產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)在哪里？ 我們認(rèn)清我們自己沒有？ 我們了解我們的產(chǎn)品和市場(chǎng)嗎？ 我們?cè)撊绾卫斫馕覀兊漠a(chǎn)品？ 聯(lián)合中心 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品形象， CBD 標(biāo)志性建筑，足可在比較長的時(shí)間里成為鄭州的新坐標(biāo) 產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，如 7A 級(jí)智能化、玻璃幕墻、衛(wèi)星通訊等 學(xué)習(xí)型、交流型、指導(dǎo)型定位，雙會(huì)展中心、休閑娛樂配套等 未來升值潛力巨大，區(qū)位價(jià)值無可比擬 河南首家頂層飛機(jī)停
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