鄭州寫字樓市場分析商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 的租 售價格和空置率等都可能影響消費者最終的判斷，特別是租售比、年投資回報率、物業(yè)保值增值等更是投資者下注前必須參考的指標(biāo)。 重點寫字樓分析： 國際企業(yè)中心 高度： 28 層，近 100 米 建筑面積： 10 萬㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 24 頁 位置：農(nóng)業(yè)路河南省博物院對面 均價： 4000 元 /㎡ 左右 面積： 90 ㎡ 1700 ㎡，整層最大的面積為 1800 ㎡ 優(yōu)惠：沒有 物業(yè)：世邦努力樹立一種高度，形象商務(wù)，塑造成區(qū)域性的標(biāo)志性建筑。因為政策因素的影響商住兩用樓在按揭和貸款方面，更容易。如羚銳大廈、冰熊大廈等 我們的產(chǎn)品特征和市場的接受程度決定了或者說注定我們必須脫離常規(guī)的思路和一般性的思維，必須制定新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造市場和細(xì)分市場，而 不能仍然沿襲慣性的營銷模式。 我們怎么賣？ 賣?。ǚ指钯u，零售） 賣大（整層銷售，形象高） 賣小 客戶特征 —— 散客、中小企業(yè) 主、投資客、一定實力的中高企業(yè) 客戶需求 —— 經(jīng)濟適用、位置好、成熟、即買即用 客戶購買意向 —— 市區(qū)比較集中的寫字區(qū) 客戶付款方式 —— 需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢明顯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 24 頁 放眼鄭州市場的寫字樓均價沒有超過 4500 元 /㎡的，而我們的均價，起步就是 6500 元 /㎡，如果我們與他們一同的競爭同樣的市場和客戶，這無疑是自尋死路。 放在市區(qū)考慮，與這一區(qū)域的相關(guān)樓盤比較，我們沒有成熟的配套設(shè)施，即 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 24 頁 成的區(qū)位優(yōu)勢，缺乏人流量和客流量，沒有商務(wù)交流的基礎(chǔ)平臺，我們的產(chǎn)品是后商務(wù)時代的產(chǎn)物，是在 3 年以后才可能正式入駐的項目，而對于小客戶而言，他們要的是現(xiàn)實，有時就是即買即住的概念，我們不能滿足，我們賣的是未來，許的是一個美好的愿望。 一、政府 這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無論怎樣都必須搞出市場上任何同類型的寫字樓項目，必須拔高。 四、市場 市場真空。 停機坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感 賣大 —— 只有賣大 我們賣給誰？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機構(gòu)的地區(qū)總部，因為依托大鄭州、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢，在流通領(lǐng)域我們可以在跨國和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標(biāo)客戶。 我們的客戶再加上一些本地區(qū)的大型企業(yè)。 同樣的汽車 50 萬各種配置都已經(jīng)基本相同， 50 萬以上賣得都是一種品牌附加值的形象競爭，一種心理的暗示和滿足。 怎樣說？ 老賈。 別墅也同樣如此，九郡 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 24 頁 賣大如何賣？ 賣大也并不是沒有風(fēng)險？ 在市區(qū)買整層優(yōu)勢明顯 例如： 聯(lián)合中心 面積 1400（ 28 層） 單價 7500 左右 總房款 1050 萬左右 國際企業(yè)中心（ 2020 年底交房） 面積 （ B 座 28 層） 單價 4359 總房款 7409123 折扣價 7260941 稅金 403099 總價 7664040 無論在總價、區(qū)位優(yōu)勢、市政配套、物業(yè)管理等方面都有著先天 不足，在我們這里買即面積少，還價格高，同樣的價格我在市區(qū)面積大，而且可以迅速的實現(xiàn)入住要求，因此要求我們有更高的形象要求。而且這樣可以更集中，更有效，因為我們的客戶不是分散分布，而是集中分布，目標(biāo)性更明顯，也更確切。 五、客戶 這部分客戶沒有現(xiàn)實的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上 23 年，有這樣的能力和實力 他們需要一個更高的平臺，來炫耀企業(yè)的實力和形象，有更高的寫字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來發(fā)展的需要，使他們有更多的 35 年計劃，而總部有時他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足 。 二、企業(yè) 企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。 再加上因為我們的寫字樓 111 層為自用，這無形中用沒有選擇的余 地，可供選擇的范圍非常的狹窄，對于小客戶來說，更沒有吸引力。 如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進行散客交易，那么我們在 CBD 區(qū)域沒有任何的競爭力，因為同樣的地段，因為我們的價格原因，導(dǎo)致與周邊的商住樓盤在散客的性價比上有很大的差距，這是我們必須 深刻考慮的一個問題。這是我們必須考慮的問題，也是我們在產(chǎn)品的基礎(chǔ)上認(rèn)真分析和研究之后所制定的銷售策略。 大客戶 這部分客戶分為兩部分，一個為本地大客戶，一個為中資、外資駐鄭大機構(gòu)。 得房率高 性價比高 交通方便 鄭東 CBD 環(huán)線寫字樓市場分析 金成東方國際 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 24 頁 未來國際 偉業(yè)財富廣場 宏光奧林匹克花園 為什么賣得好？ 發(fā)展前景廣闊，未來收益比較可觀 入市價位相對較低，更容易吸引客戶 商住兩用，更適合散客和投資 寫字樓客戶群分析 散客戶 這部分客戶，一般選擇商住兩用的寫字樓。理性、國際化 中英文，體現(xiàn)國際 媒體計劃： 整版 彩色 、 近來一般 一周一期 ， 重要報紙媒體的通欄加上當(dāng)天的整版廣告 活動： 開盤活動主要形式有酒會、 世邦在這種情況下，選址可能成為寫字樓最大的先天性資源，也成
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