鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 的租 售價(jià)格和空置率等都可能影響消費(fèi)者最終的判斷，特別是租售比、年投資回報(bào)率、物業(yè)保值增值等更是投資者下注前必須參考的指標(biāo)。 重點(diǎn)寫(xiě)字樓分析： 國(guó)際企業(yè)中心 高度： 28 層，近 100 米 建筑面積： 10 萬(wàn)㎡ 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 24 頁(yè) 位置：農(nóng)業(yè)路河南省博物院對(duì)面 均價(jià)： 4000 元 /㎡ 左右 面積： 90 ㎡ 1700 ㎡，整層最大的面積為 1800 ㎡ 優(yōu)惠：沒(méi)有 物業(yè)：世邦努力樹(shù)立一種高度，形象商務(wù)，塑造成區(qū)域性的標(biāo)志性建筑。因?yàn)檎咭蛩氐挠绊懮套捎脴窃诎唇液唾J款方面，更容易。如羚銳大廈、冰熊大廈等 我們的產(chǎn)品特征和市場(chǎng)的接受程度決定了或者說(shuō)注定我們必須脫離常規(guī)的思路和一般性的思維，必須制定新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)，而 不能仍然沿襲慣性的營(yíng)銷模式。 我們?cè)趺促u？ 賣?。ǚ指钯u，零售） 賣大（整層銷售，形象高） 賣小 客戶特征 —— 散客、中小企業(yè) 主、投資客、一定實(shí)力的中高企業(yè) 客戶需求 —— 經(jīng)濟(jì)適用、位置好、成熟、即買(mǎi)即用 客戶購(gòu)買(mǎi)意向 —— 市區(qū)比較集中的寫(xiě)字區(qū) 客戶付款方式 —— 需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢(shì)明顯 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁(yè) 共 24 頁(yè) 放眼鄭州市場(chǎng)的寫(xiě)字樓均價(jià)沒(méi)有超過(guò) 4500 元 /㎡的，而我們的均價(jià)，起步就是 6500 元 /㎡，如果我們與他們一同的競(jìng)爭(zhēng)同樣的市場(chǎng)和客戶，這無(wú)疑是自尋死路。 放在市區(qū)考慮，與這一區(qū)域的相關(guān)樓盤(pán)比較，我們沒(méi)有成熟的配套設(shè)施，即 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁(yè) 共 24 頁(yè) 成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，缺乏人流量和客流量，沒(méi)有商務(wù)交流的基礎(chǔ)平臺(tái)，我們的產(chǎn)品是后商務(wù)時(shí)代的產(chǎn)物，是在 3 年以后才可能正式入駐的項(xiàng)目，而對(duì)于小客戶而言，他們要的是現(xiàn)實(shí)，有時(shí)就是即買(mǎi)即住的概念，我們不能滿足，我們賣的是未來(lái)，許的是一個(gè)美好的愿望。 一、政府 這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無(wú)論怎樣都必須搞出市場(chǎng)上任何同類型的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，必須拔高。 四、市場(chǎng) 市場(chǎng)真空。 停機(jī)坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感 賣大 —— 只有賣大 我們賣給誰(shuí)？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機(jī)構(gòu)的地區(qū)總部，因?yàn)橐劳写筻嵵?、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢(shì)，在流通領(lǐng)域我們可以在跨國(guó)和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標(biāo)客戶。 我們的客戶再加上一些本地區(qū)的大型企業(yè)。 同樣的汽車 50 萬(wàn)各種配置都已經(jīng)基本相同， 50 萬(wàn)以上賣得都是一種品牌附加值的形象競(jìng)爭(zhēng)，一種心理的暗示和滿足。 怎樣說(shuō)？ 老賈。 別墅也同樣如此，九郡 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) 賣大如何賣？ 賣大也并不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 在市區(qū)買(mǎi)整層優(yōu)勢(shì)明顯 例如： 聯(lián)合中心 面積 1400（ 28 層） 單價(jià) 7500 左右 總房款 1050 萬(wàn)左右 國(guó)際企業(yè)中心（ 2020 年底交房） 面積 （ B 座 28 層） 單價(jià) 4359 總房款 7409123 折扣價(jià) 7260941 稅金 403099 總價(jià) 7664040 無(wú)論在總價(jià)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市政配套、物業(yè)管理等方面都有著先天 不足，在我們這里買(mǎi)即面積少，還價(jià)格高，同樣的價(jià)格我在市區(qū)面積大，而且可以迅速的實(shí)現(xiàn)入住要求，因此要求我們有更高的形象要求。而且這樣可以更集中，更有效，因?yàn)槲覀兊目蛻舨皇欠稚⒎植?，而是集中分布，目?biāo)性更明顯，也更確切。 五、客戶 這部分客戶沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上 23 年，有這樣的能力和實(shí)力 他們需要一個(gè)更高的平臺(tái)，來(lái)炫耀企業(yè)的實(shí)力和形象，有更高的寫(xiě)字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來(lái)發(fā)展的需要，使他們有更多的 35 年計(jì)劃，而總部有時(shí)他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足 。 二、企業(yè) 企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。 再加上因?yàn)槲覀兊膶?xiě)字樓 111 層為自用，這無(wú)形中用沒(méi)有選擇的余 地，可供選擇的范圍非常的狹窄，對(duì)于小客戶來(lái)說(shuō)，更沒(méi)有吸引力。 如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進(jìn)行散客交易，那么我們?cè)?CBD 區(qū)域沒(méi)有任何的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)橥瑯拥牡囟危驗(yàn)槲覀兊膬r(jià)格原因，導(dǎo)致與周邊的商住樓盤(pán)在散客的性價(jià)比上有很大的差距，這是我們必須 深刻考慮的一個(gè)問(wèn)題。這是我們必須考慮的問(wèn)題，也是我們?cè)诋a(chǎn)品的基礎(chǔ)上認(rèn)真分析和研究之后所制定的銷售策略。 大客戶 這部分客戶分為兩部分，一個(gè)為本地大客戶，一個(gè)為中資、外資駐鄭大機(jī)構(gòu)。 得房率高 性價(jià)比高 交通方便 鄭東 CBD 環(huán)線寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 金成東方國(guó)際 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 24 頁(yè) 未來(lái)國(guó)際 偉業(yè)財(cái)富廣場(chǎng) 宏光奧林匹克花園 為什么賣得好？ 發(fā)展前景廣闊，未來(lái)收益比較可觀 入市價(jià)位相對(duì)較低，更容易吸引客戶 商住兩用，更適合散客和投資 寫(xiě)字樓客戶群分析 散客戶 這部分客戶，一般選擇商住兩用的寫(xiě)字樓。理性、國(guó)際化 中英文，體現(xiàn)國(guó)際 媒體計(jì)劃： 整版 彩色 、 近來(lái)一般 一周一期 ， 重要報(bào)紙媒體的通欄加上當(dāng)天的整版廣告 活動(dòng)： 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)主要形式有酒會(huì)、 世邦在這種情況下，選址可能成為寫(xiě)字樓最大的先天性資源，也成
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