【正文】 本項(xiàng)目周邊目前開(kāi)發(fā)的樓盤相對(duì)較多，主要集中在 107 國(guó)道、未來(lái)大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線，在售的樓盤如下： 金水路沿線： 銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園 107 國(guó)道沿線 : 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時(shí)代城、鑫苑名家等； 未來(lái)大道沿線： 錦江國(guó)際花園、未來(lái)花園、吉祥花園等； 鄭汴路沿 線： 建業(yè)桂園金水灣 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查，我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定，分析如下 —— 一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤及分析 根據(jù)對(duì)周邊樓盤各方面的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)為如下幾個(gè)： 建業(yè)新天地（尾盤） ※樓盤概況： 項(xiàng)目位于鄭汴路與 107 國(guó)道交叉口西北角，由建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司投資建設(shè)，一期規(guī)劃建筑 6 棟 12 層的小高層及 1 棟 7 層的多層建筑，均價(jià) 3800 元 /㎡ ，綠化率約 25% 。項(xiàng)目對(duì)面為建材市場(chǎng)，日常人流車流量大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于建業(yè)集團(tuán)在前期開(kāi)發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進(jìn)入市場(chǎng)，并確立其品牌，所以此次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的戶型仍以大面積為方向，符合其品牌效應(yīng) ，但時(shí)至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，可見(jiàn)其市場(chǎng)定位難以脫離同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，影響其銷售速度。 ※銷售分析： 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)多為老業(yè)主購(gòu)買，正式銷售中市場(chǎng)反映較為一般，甚至與推廣成本投入相比較而言并不理想，高總價(jià)對(duì)客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了較高的要求，從而導(dǎo)致客源相對(duì)狹窄。每月固定收入在 5000— 6000 元，且有額外收入的家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。戶型規(guī)劃合理，符合大面寬、小進(jìn)深；動(dòng)靜分離的設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目有少量的一房戶型投放，擴(kuò)大其客源范圍，加快銷售速度。 107 國(guó)道，平時(shí)車流量大，有嚴(yán)重的噪音及灰塵污染。主力戶型面積規(guī)劃大，總價(jià)在 80— 135 萬(wàn)之間，使客源過(guò)于狹窄，不利于項(xiàng)目的快速銷售。周邊公交線路少，只有 50 3 85 路公交站點(diǎn)，不能保證業(yè)主的日常出 行方便快捷。先建 4 棟 26 層高層，目前項(xiàng)目已完成100％銷售任務(wù)，且已交房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價(jià)格分析： 小戶型均價(jià) 3600 元 /㎡ ，主力總價(jià)在 13 萬(wàn)元左右，其它戶型均價(jià) 3500元 /㎡ ，單價(jià)范圍從 2800— 3300 元 /㎡ ，主力總價(jià)在 50 萬(wàn)元左右。 二房占取比例相當(dāng)，與三房、四房主導(dǎo)市場(chǎng)的局面不相符。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 香濱桂府（尾盤） ※樓盤概況： 香濱桂 府由鄭州中實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目屬于百合花苑二期項(xiàng)目，位于商城東路與風(fēng)臺(tái)路交界處（金水東路南面，熊兒河邊上）。生活為一體的居住精品社區(qū)，現(xiàn)項(xiàng)目銷售至 3040%左右。 ※戶型統(tǒng)計(jì)： 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 面積 ㎡ ㎡ 370 ㎡ ※價(jià)格水平： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 均價(jià)： 2400 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源主要來(lái)源于金水區(qū)。 劣勢(shì) ：項(xiàng)目周邊環(huán)境還較為雜亂，有待于改善；戶型相對(duì)較大，總價(jià)較高。 建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞 DEM 設(shè)計(jì)策劃有限公司擔(dān)綱，為 8 棟 12F 小高層， 1 棟19F 組成的住宅社區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)為 662 戶，綠化率 33%，戶數(shù)車位比： 3： 1。 ※價(jià)格分析： 均價(jià) 3400 元 /㎡，主力總價(jià)為 40— 65 萬(wàn)元。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷售高峰。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)完成，一期于 2020 年 4 月 23 日開(kāi)盤，共有房源 530 套，可售建筑面積 78422 ㎡ 。 ※價(jià)格分析： 項(xiàng)目一期自 2020 年 4 月 23 日開(kāi)盤以來(lái)，價(jià)格曾不斷上升趨勢(shì)，目前銷售均價(jià) 3816 元 /㎡ ※銷售分析： 早期推廣賣點(diǎn)為“ 成功了，住名門 ”，其很好的抓住了消費(fèi)者渴望提升自身形象的心理，實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)的銷售高潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析 根據(jù)對(duì)周邊樓盤各方面的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目潛在的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)為如下幾個(gè)： 銀基花園 銀基花園位于金水東路，西為德億歌劇院，東邊接新鑫花園及 107 國(guó)道。 但據(jù)了解，該項(xiàng)目現(xiàn)正面臨的資金嚴(yán)重短缺的局面，使得該項(xiàng)目的發(fā)展前景不太樂(lè)觀，現(xiàn)處于暫時(shí)停工階段，但該項(xiàng)目是否將在近期內(nèi)復(fù)工還不得而知，因此，我們?nèi)詫⒃擁?xiàng)目作為主要潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。綠化率為 %，多層、小高層及高層為其主要建筑形態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※配套情況 項(xiàng)目主要配套為： 1800 ㎡幼兒園、少兒培訓(xùn)中心； 2000 ㎡會(huì)所；其他如老年娛樂(lè)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、超市、健身房、咖啡廳、商業(yè)步行街等。 周邊未來(lái)一年里即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 據(jù)了解，現(xiàn)有的金水路汽車東站所在地已被廣匯國(guó)貿(mào)購(gòu)得，總占地面積為107 畝，項(xiàng)目規(guī)劃以小 高層為主，多層為輔。 ※配套狀況： 該項(xiàng)目自身規(guī)模較小，區(qū)內(nèi)配套少，只有一個(gè)中心花園和地面停車場(chǎng)等，不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。由于房源的戶型相對(duì)較大，總價(jià)較高（按 8成 30 年計(jì)，三房月供為 1500 元左右，四房的月供 則為 1700 元左右），大部分客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但他們素質(zhì)一般，要求不高。趣園由鄭州三美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于金水東路與民航路交匯處以北 50 米，分二期開(kāi)發(fā)，約 300 戶左右，一期已入 住二年多，二期由 1 棟 L 型多層住宅組成，占地約 8 畝，共 96 戶，于 04 年 7 月份入住，現(xiàn)項(xiàng)目處于封頂階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※戶型統(tǒng)計(jì)： 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 (三房 ) 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ※價(jià)格水平： 均價(jià)： 1980 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源以周邊客戶為主。項(xiàng)目 占地 35000 余平方米，總建筑面積 83000 余平方米，共 502 戶，由 7 棟板式小高層組成 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※交通情況： 小區(qū)周邊交通便捷，南北有金水大道和順河路，未來(lái)大道和東明路，東有世紀(jì)大道 (107 國(guó)道 )，旁側(cè) 601 路、 2 環(huán)支路、 206 路、 209 路、 37 路、 26 路、 305路、 23 路、 507 路、 57 路、 58 路多路公交車直通鄭州各個(gè)角落。主力面積 適中 ，主力總價(jià)在 35。其中以三房為絕對(duì)主力，充分滿足該區(qū)域三房的需求市場(chǎng)， 三房面積控制適中，布局合理，做到了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、光線通透等原則。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 吉祥花園綠化面積約 11200 平方米，綠化率高達(dá) 40％ ，面積約為 5000 平方米的中心綠化廣場(chǎng)為主體，是融合健康、運(yùn)動(dòng)、教育、休閑、娛樂(lè)、文化為一體的綜合社區(qū)。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商 務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；離 107 國(guó)道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。 求，主要通過(guò)周邊的都市村莊、金水路以及未來(lái)大道沿線的相關(guān)配套來(lái)滿足。區(qū)內(nèi)居民的生活需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金燕 ※交通狀況 ： 項(xiàng)目東鄰 107 國(guó)道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利， 設(shè)有 2 2 37 5 87 和 209 等多條市內(nèi)公交線路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目片區(qū)其它在售樓盤及分析 蓮花嘉苑 ※基本情況： 蓮花嘉園由鄭州建源房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于民航路西段，總占地面積 11000 ㎡，建筑面積 21000 ㎡，分二期開(kāi)發(fā)，共 96 戶。小高層情況不詳。 棟多層、 5 棟小高層，二期建設(shè) 5 棟高層，配置的戶數(shù)車位比： ： 1。 一期建設(shè) 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該項(xiàng)目由中國(guó)長(zhǎng)城鋁業(yè)公司及河南長(zhǎng)城飯店投資，河南長(zhǎng)城飯店物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。整個(gè)小區(qū)采用智能化管理，配套設(shè)施完善， 12000 ㎡的小區(qū)會(huì)館設(shè)有：游泳池、保齡球館、棋牌室、健身房、乒乓球室、網(wǎng)球室、老年活動(dòng)中心和兒童活動(dòng)中心等，為小區(qū)創(chuàng)造出良好的人文居住環(huán)境，同時(shí)區(qū)內(nèi)還將設(shè)立步行購(gòu)物街，以滿足小區(qū)內(nèi)居民的生活需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng)目 130 畝的規(guī)模在鄭州東區(qū)算是個(gè)大盤了，其大盤的實(shí)力和魅力正在使越來(lái)越多的人向往和追求。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷售高峰。 本項(xiàng)目由 6 棟高層、 3 棟寫字樓、一個(gè)大型超市、 2 棟 26 層高的純小戶型高層 組成，主要配套為社區(qū)的大型超市及社區(qū)會(huì)所等。 名門世家（在售） ※樓盤概況： 該項(xiàng)目位于 金水區(qū)金水路南，燕鳳路西，總占地 130 畝，總建筑面積 30 萬(wàn)㎡ ，容積率 ，綠化率 42％，框架結(jié)構(gòu)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。早期推廣賣點(diǎn)集中在開(kāi)發(fā)商品牌及海派建筑上，不實(shí)的概念市場(chǎng)接受度不高。 ※銷售分析： 主要配套為 1100 ㎡ 會(huì)所（棋牌室、健身房、美容院等） ，及太陽(yáng)能集中供熱等。香頌（尾盤 ） ※樓盤 概況： 該項(xiàng)目位于管城區(qū)鄭汴路與東明路交叉口西南角，占地 65 畝，建筑面積為9 萬(wàn)㎡，容積率 。同時(shí)也有相當(dāng)一部分客戶來(lái)源于外地客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小區(qū)車輛 進(jìn)出 使用 智能化管理系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、三重樓宇對(duì)講系統(tǒng) 。 該項(xiàng)目是一個(gè)以桂花為主的主題社區(qū)，社區(qū)重點(diǎn)突出百年桂花為代表的成樹(shù)園林，以及改造后的熊兒河水景，宣傳一種桂花 劣勢(shì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。小戶型的客戶趨于年輕，28— 35 歲之間，事業(yè)處于上升階段具有投資意識(shí)的 年輕人，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不夠強(qiáng)。 該項(xiàng)目的戶型面積從 38— 360 ㎡ ，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。 ※戶型分析： 一房 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 (㎡ ) 38— 60 60— 100 80— 110 150— 210 220— 250 240— 360 由上表看出，該項(xiàng) 目的戶型面積從 38— 360 ㎡ ，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 錦江國(guó)際花園（尾盤） ※樓盤概況： 錦江國(guó)際花園由多方投資，發(fā)展商為河南天鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該項(xiàng)目位于未來(lái)大道與維五路交匯處，總占地 97 畝，總建筑面積 16 萬(wàn)㎡。此區(qū)域大面積戶型集中供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格并不優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商注重對(duì)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的挖掘，將項(xiàng)目臨街的門面房規(guī)劃作為高檔 的家具市場(chǎng)，人流車流量大，使環(huán)境嘈雜，從而使樓盤住宅的整體品質(zhì) 大打折扣，直接影響業(yè)主未來(lái)生活品質(zhì)。社區(qū)內(nèi)綠化面積較大，達(dá) 25%左右，桂花樹(shù)的栽植收到客戶喜愛(ài)，提高業(yè)主的生活品質(zhì)。內(nèi)部配套設(shè)施相對(duì)完善，保證業(yè)主日常生活的便利，會(huì)所設(shè)計(jì)提升業(yè)主的高品質(zhì)生活。發(fā)商實(shí)力雄厚，具有很高的品牌知名度與美譽(yù)度，名牌效應(yīng)在客戶的購(gòu) 買因素中占主導(dǎo)地位，有利于項(xiàng)目的銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※客源客層： 由于開(kāi)發(fā)商企業(yè)在河南具有較高的知名度，從而吸納了相當(dāng)多的外地客源，占 50%居多，是典型的外銷型樓盤。主力面積規(guī)劃大，主力總價(jià)在 80— 135 萬(wàn)之間，在該區(qū)域內(nèi)屬高總價(jià)樓盤。 ※戶型分析： 一房 兩房 三房 四房 面積 40— 50㎡ 80— 110㎡ 150— 160㎡ 180— 190㎡ 復(fù)式 面積 140— 150㎡ 170— 180㎡ 230— 240㎡ 270—