【正文】 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 年代以后，很多國家明顯加快了城市化進(jìn)程。迄今，一般發(fā)達(dá)國家城市化率在８０％以上。若以管轄范圍內(nèi)的非農(nóng)業(yè)人口２．９６２２億來計(jì)算，城市化率為２７．３％。２００５年，鄭州市建成區(qū)面積擴(kuò)大到２００平方公里，全市城鎮(zhèn)化水平為４５％左右。三、把安陽、信陽、南陽、三門峽等建成帶動(dòng)豫北、豫南、豫東、豫西南區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)性中心城市。到２００５年，全省城鎮(zhèn)化水平提高到３０％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)３０００萬，５年新增城鎮(zhèn)人口約８００萬。 作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭 ， 鄭州市雖有良好的 自然和經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件，但就目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競爭態(tài)勢和現(xiàn)代化建設(shè)任務(wù)的迫切要求來講，都不允許用較長時(shí)間去建造一個(gè)單獨(dú)的大核心。因?yàn)檩^單個(gè)城市相比，團(tuán)隊(duì)的輻射競爭力將大大加強(qiáng)，影響的地域和市場也將更加廣闊。事實(shí)上，河南省城市規(guī)模普遍偏小，人口布局分散，城市之間缺乏明確分工，各自為政，發(fā)展較為盲目，城市之間聯(lián)系也不夠密切。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 河南 在 有意識地打造組合型城市。 在河南，城市群個(gè)體城市普遍缺乏聯(lián)系，現(xiàn)有高速公路網(wǎng)的建設(shè)還僅局限于核心城市和周圍城市間，這也是城市間缺乏經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的主 要原因。只有形成一個(gè)真正意義上的網(wǎng)絡(luò)，才能形成 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。而各城市均有自身的比較優(yōu)勢，又有國外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大量經(jīng)驗(yàn)可供學(xué)習(xí)借鑒，借助西部大開發(fā)的大好機(jī)遇，中原城市群有望在未來１０年內(nèi)迅速崛起。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 二篇 鄭州房地產(chǎn)整體市場概述 第一章 2020 年鄭州房地產(chǎn)回顧 商品房情況： 2000 年以來，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合指標(biāo)以年均 30%左右的速度快速增長。新開工面積 554 萬平方米，同期商品房銷售面積大于商品房開工面積和商品房竣工面積，市場需求旺盛。 商品房銷售價(jià)格方面，近三年鄭州市商品房平均價(jià)格波動(dòng)不大，走勢平穩(wěn)。其中多層住宅：實(shí)際銷售均價(jià)為 1934 元 /平方米（不含經(jīng)濟(jì)適用房），同比上升了 ％。 寫字樓價(jià)格為 3492 元 /平方米，同比上漲 ％ 各類型住宅價(jià)格變化趨勢 年 份 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 多層均價(jià)（元 /M2） 1796 1697 1770 1934 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 高層均價(jià)（元 /M2） 3195 2935 2823 2874 與上年度相比升降幅度 — ％ ％ +％ 別墅均價(jià)（元 /M2） 3287 2992 3121 3626 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ 16％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓均價(jià)（元 /M2） 3235 3023 3177 3492 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 2020 年一季度，鄭州市房地產(chǎn)的銷售均價(jià)為 2600 元 /平方米，其中多層均價(jià)為 2100 元 /平方米，高層均價(jià)為 3216 元 /平方米，別墅均價(jià)為 4129 元 /平方米。 外地地產(chǎn)大佬的加入，提高了我們的競爭水平，抬高了市場準(zhǔn)入門檻，對鄭州乃至整個(gè)河南房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價(jià)的提升、競爭力的提升都會(huì)起到積 極作用。其中：私房交易（含安居房交易） 3386 套，是上年的 倍，房改房上市 1979 套，是上年的 倍。較上年增 長 %，銷售額 億，較上年增長 %。尤其是 2020年銷售增長達(dá) 40%以上，供銷結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如下表： ◆投放情況 05 年一季度 去年同期 增幅 住宅 % 其中：多層 % 高層 % 別墅 % 其中：辦公用房 % 商業(yè)用房 % 合計(jì) % ◆銷售情況 單位：萬平方米 05 年一季度 與去年同期之比 住宅 其中：多層 ％ 別墅 100％ 高層 ％ 經(jīng) 濟(jì)適用房 ％ 非住宅 其中：辦公用房 ％ 商業(yè)用房 ％ 銷售戶型趨向功能齊全型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在經(jīng)營管理方面還存在著諸多問題，特別是在建造滿足現(xiàn)代人居住需求的住宅尤其是環(huán)境方面還有較大差距。開發(fā)水平與合肥相當(dāng)，落后于一級城市 35 年。 據(jù)了解，根據(jù)建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)和加快城市化進(jìn)程的要求，政府設(shè)想今后5 年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到 33%， 全省 則每年將新增城鎮(zhèn)人口 130 萬左右，按照人均住房建筑面積 23 平方米的目標(biāo)，在今后 5 年，僅城鎮(zhèn)新增人口就有 億平方米的住房需求，如果加上居民改善住房條件和舊城改造等因素， 全省 每年住宅的需求將有 4000 多萬平方米。 2020 年房地產(chǎn)市場走勢。房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： (1)市場供應(yīng)相對平穩(wěn)、小幅增長 。在今年投放相對減少， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售大幅增長，存量房得以較好消化的良好基礎(chǔ)上，開發(fā)規(guī)模會(huì)適當(dāng)擴(kuò)大，增加住房一級市場投放，滿足強(qiáng)勁的市場需求和城市發(fā)展需要。 由于房改的進(jìn)一步深化、住房補(bǔ)貼的到位、二級市場的繁榮、梯度消費(fèi)的形成和鄭州投資環(huán)境的改善、外地客戶良好的心理預(yù)期以及城市化進(jìn)程加快、住房消費(fèi)的自然增 長等因素，預(yù)計(jì)明年乃至以后相當(dāng)長一段時(shí)期我市房地產(chǎn)市場都將保持旺盛的需求。 在 2020 年 市場供應(yīng)相對保持平穩(wěn)，需求增長迅速的前提下，受持續(xù)的建筑原材料價(jià)格上漲因素影響，預(yù)計(jì)商品房綜合價(jià)格將會(huì)有小幅提升，二手房和租賃房屋價(jià)格也均會(huì)順著 2020 年的走勢小幅上漲，但在政府宏觀調(diào)控之下，會(huì)在一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，刺激整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨市場與政策雙重挑戰(zhàn)，開發(fā)規(guī)模、土地、信貸、銷售等門檻均相應(yīng) 提高，市場環(huán)境愈加規(guī)范，在資金、信譽(yù)、人才等綜合實(shí)力的較量與考驗(yàn)中，許多中小企業(yè)將面臨生存危機(jī)，這同時(shí)也為不少大企業(yè)提供了商機(jī)和活力。 (5)市場營銷更注重全程化、一體化、人文化、親情化 。在這一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)相關(guān)政策頻頻出臺(tái)，伴隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)又一度被認(rèn)為是造成經(jīng)濟(jì)過熱的源頭所在，成為調(diào)控的重點(diǎn)。土地市場、房地產(chǎn)金融市場、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？铐?xiàng)入賬后由監(jiān)管銀行提供憑據(jù)，然后用地單位才可憑此領(lǐng)取市政府用地批復(fù)。 2. 規(guī)范開發(fā)區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)耕地保護(hù) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國開發(fā)區(qū)土地有 43%閑置，且目前我國各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已達(dá) 萬平方公里，超過了現(xiàn)在城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。 3. 土地協(xié)議出讓終結(jié) 自 2002 年 7 月 1 日起《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施，規(guī)定除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。 2020 年出臺(tái)的金融政策有： 1. 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 2020 年 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，共收縮了可貸資金約 1100 多億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目資本金比例提高 4 月 30 日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)部署了清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工作，其中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場。房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例由原來的 20%調(diào)高到 35%。 開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作將面臨考驗(yàn)。 第四章 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三篇 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第一章 區(qū)域劃分 根據(jù)鄭州市的城市格局和房地產(chǎn)發(fā)展的歷史軌跡及現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士將鄭州城區(qū)劃為如下五個(gè)大片區(qū)： 中區(qū)（農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山以東） 東區(qū)（城東路、經(jīng) 三路以東） 南區(qū)（淮河路以南） 西區(qū)（嵩山路以西） 北區(qū)（農(nóng)業(yè)路以北） 本項(xiàng)目位于經(jīng)三路、經(jīng)三路以東，屬于鄭州東區(qū)。 經(jīng)過幾年來的持續(xù)發(fā)展，東區(qū)已成為鄭州少數(shù)幾個(gè) 上規(guī)模 、上檔次的 高檔住宅小區(qū)云集 地之一 ， 如早期開發(fā)的建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等， 已經(jīng)持續(xù)了幾年的熱地效應(yīng) 更 因鄭東新區(qū)的開發(fā)仍在續(xù)寫著輝煌 ，近期，更相繼推出了錦江國際花園、建業(yè)新天地、中凱海上這里 的房地產(chǎn)曾 代表著鄭州樓市的 “ 高度 ” ，特別是 20002002 年，當(dāng)時(shí)建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等，無論在規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)等，時(shí)至今日，仍具有市場的領(lǐng)先水平， 吸引了全鄭州人的目光。 鄭州是河南的省會(huì)，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側(cè)）行政區(qū)，區(qū)內(nèi)分布著（主要為金水路和緯四路兩側(cè)）河南省各級行政機(jī)構(gòu)，如省委、省政府、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 省人大和省政協(xié)等省各級機(jī)關(guān)單位及眾多家屬院等，因此，本區(qū)域的各項(xiàng)相關(guān)配套設(shè)施相當(dāng)完善，特別是文化教育、醫(yī)療、購物和休閑等，在鄭州都首屈一指。近年來，受臨近本區(qū)域的鄭東新區(qū)良好發(fā)展前景所帶動(dòng)，更 加使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場，受到了鄭州市以及河南省各地級市的眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，從使這一區(qū)域的房地產(chǎn)煥發(fā)出強(qiáng)大的市場生機(jī)，經(jīng)過多年的發(fā)展，本區(qū)域逐漸形成如下幾種特點(diǎn)： 一、東區(qū) 多個(gè) 以路帶點(diǎn)的開發(fā) 熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展成熟而均衡 區(qū)內(nèi)各主要干道沿線都成了近幾年開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，如 107 國道沿線 的新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時(shí)代城和鑫苑名家等； 未來大道沿線 的錦江國際花園、吉祥花園和未來花園等； 鄭汴路沿線 的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園、鳳凰城、中凱海上金水灣等。金水灣 等；也有部分樓盤以純高層住宅出現(xiàn)在市場，如中凱上述樓盤的推出，使東區(qū)的高層房地產(chǎn)市場處于飽和狀態(tài)，因推出的樓盤檔次相對較高，又是高層住宅，其單價(jià)和總價(jià)相對其它多層類型的住宅高出一大截，其單價(jià)可直追別墅的價(jià)格，在這樣高價(jià)格所形成激烈的市場競爭狀態(tài)下，迫使 發(fā)展商 主動(dòng)思考精細(xì)化、差異化的定位和以相對高的附加值 ， 增加產(chǎn)品綜合價(jià)值，支持產(chǎn)品居高不下的價(jià)格。如 未來花園已全面入住，建業(yè)城市花園已開發(fā)到第四期 ； 此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 外本區(qū)域的 英協(xié)花園 、 新鑫花園 和 鳳凰城 等也已前 后開發(fā)了 好幾 期。項(xiàng)目距正在建設(shè)的鄭 東新區(qū) CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。 三、項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn) 地塊位置、環(huán)境及交通 本項(xiàng)目位于金水東路北面，周邊現(xiàn)為鄭州的高檔樓盤集中地 —— 金水花園和未來花園，項(xiàng)目地塊兩側(cè)的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店，及不遠(yuǎn)德億大酒店是項(xiàng)目地塊中的配套亮點(diǎn)。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線（如 107 國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等 ），交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國道交匯處（項(xiàng)目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商