北京某公寓市場調研報告-在線瀏覽
2024-09-13 01:19本頁面
【正文】 農展南路3號9000均價內銷由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經被打破。隨著內銷房的入市，房價的降低也在必然，11000元/m2左右的價格已成為這個區(qū)域的主流。由于幾個內銷房都申請了外租權，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領，但客戶的檔次相應也稍微有所下降。當然瑞城中心的滯銷一個方面有其銷售策略不當的原因，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。第一代公寓 物業(yè)名稱管理費(USD/)物業(yè)管理公司碧湖居怡高物業(yè)管理公司景園大廈怡高物業(yè)服務有限公司龍寶花園成基房地產物業(yè)管理部京達花園/伯寧花園成基房地產物業(yè)管理部三全公寓（含會所費、空調費）仲量聯行作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當然會吸取國外物業(yè)管理的先進經驗與觀念，不會忽略物業(yè)管理在項目中的重要作用，所以當時此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費都采取了高路線，均在USD1/，低于USD1/%，這在當時還沒有物業(yè)管理概念的內地，可以算是開風氣之先。但通過56年的運營可以看出物業(yè)管理費高的項目因為維護得當，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。而一些物業(yè)管理費低的項目租金卻出現了明顯的下滑。而且這些項目均啟用國內的物業(yè)管理公司。所以此區(qū)域新推出項目除了價位下降外，物業(yè)管理費水平也有向下的趨勢。 第一代公寓 物業(yè)名稱最初租金(建筑面積)(USD/)目前租金(建筑面積)(USD/)碧湖居2468景園大廈331115龍寶花園2767京達花園2710伯寧花園2767清靜明湖2110三全公寓2130以景園大廈為例，164平米的2居租金達到USD5000/月，毛收益率高達21%。如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。但是到了現在除了三全公寓還保持著當年的水平外，景園大廈勉強維持在USD 10 /，其他項目都跌到了USD 10 /。再加之這些項目推出時間較早，各方面的功能出現老化，已越來越無法與新項目競爭，只得降低租金。兩個入住的項目是福景苑和博雅園，按目前的租金計算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅園的毛收益在14%左右，從這兩個例子可以看出內銷房的收益略高于外銷房。第二代公寓 物業(yè)名稱標準層1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其他(m2)備注福景苑3梯6戶/177/179/194/190193/272/263/218263/354躍層5居381共238套，主打為2居京達國際公寓2梯6戶83108177/180/182/184218/2665居36躍層354/亮馬名居3梯8戶93/94143/136197/163/161/229/246/340//主打戶型為2居和3居博雅園3梯8戶//123/135 171/170/276主打戶型為2居和3居棕櫚泉2梯4戶/1140175186330復式330戶型標準偏大，適合純居住瑞城中心2梯23戶//276249300復式500800/富麗華園2梯6戶/156174211躍層4居273/在最新推出的項目中，除了京達國際公寓外都沒有設計一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項目仍然將實力雄厚的高級管理層作為自己的目標客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項目中有所增強。在這些新項目中，更加注重了品質的提高，例如在層高方面來說，京達、博雅園、亮馬名居的層高都達到了3米，在博雅園、亮馬名居、京達、瑞城中心都設計了落地大玻璃窗，對第一代公寓中的陽臺進行了升級換代，因為對于多風沙的北京來說，陽臺并不實用。五、配套設施分析第一代公寓 物業(yè)名稱會所面積會所設施碧湖居/小區(qū)內有小型配套商場，有健身俱樂部、泳池、壁球、網球場、商務中心及酒吧等，噴泉廣場、花園步道、網球場、兒童游戲場以及室內游泳池景園大廈2000游泳池、健身、娛樂、餐飲龍寶花園/中西食肆、商務中心，酒吧、桑拿及健身房京達花園伯寧花園清靜明湖1500游泳池、娛樂設施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習場、卡拉OK廳、商務中心在這些項目中都比較重視會所的建設。雖然在朝陽公園地區(qū)各種生活服務配套齊全，但這些項目仍然建有規(guī)模不小的會所，這也是高檔房之所以高檔的標志。六、 配套設施分析第一代公寓 物業(yè)名稱裝修標準設備配置碧湖居主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系。門窗外門：雕花實心木門；內門：木門；窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架；地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。雙路供電，24小時循環(huán)熱水，集中供暖。龍寶花園外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面；內墻：多彩噴涂；天花板：噴涂；浴室：內墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進口產品；門窗：采用鋁合金窗框；地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面；廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設全套廚柜及潔具陽臺：地面鋪砌防滑地磚電話：IDD國際直撥電話系統(tǒng)；保安系統(tǒng)：先進電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專職保安人員二十四小時全日管理；公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：OTIS電梯。戶門采用木門，內門采用夾板門，硬木地板；衛(wèi)生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進口衛(wèi)生潔具及五金配件；廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機，灶臺、調理臺、吊柜及洗滌池。第二代公寓 物業(yè)名稱裝修標準設備配置博雅園公共部分外墻：外墻涂料；大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術吊頂；公寓單元內部外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設紗窗；戶門：霍曼門；戶內門：鑲板門；客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實木復合地
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