【正文】 研究，就目前鄭州市的發(fā)展水平來說，還難以對河南省各省轄市起到經(jīng)濟輻射作用，只有組團發(fā)展，以鄭州為中心，結(jié)合周圍中等城市，以整體向外輻射，才能使全省的工業(yè)化、城市化水平迅速提高。城市新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、城市的“再造運動”，都將給城市的經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，但是有些問題我們必須面對。這些問題如果得不到解決，將嚴重影響中原城市群經(jīng)濟圈的發(fā)展進程。鄭州作為核心城市，在大力發(fā)展鄭東新區(qū)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，使鄭州成為現(xiàn)代制造業(yè)基地、農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和全國性的商貿(mào)物流中心，把鄭州真正建設(shè)成為國家級區(qū)域性中心城市。而網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不應(yīng)局限在周圍城市與核心城市的聯(lián)絡(luò)上，各個城市之間也應(yīng)該有便利的交通連接。中原城市群承東啟西，連南貫北，有著優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境。正如著名經(jīng)濟學(xué)家、社會學(xué)家費孝通先生所說，從整體中國經(jīng)濟格局著眼，中原地區(qū)不僅能成為河南經(jīng)濟的心臟，甚至還能成為亞歐大陸橋經(jīng)濟走廊的中心樞紐。2004年，；；；商品房開工面積達到1317萬平方米；商品房竣工面積達到348萬平方米。2003年鄭州市商品房投放面積、銷售面積等指標在全國28個主要城市中排名17位左右，處于中等偏下水平。2004年住宅類均價2297元/平方米，％。經(jīng)濟適用房價格為1370元/平方米，％；高層：價格為2874元/平方米，％；別墅：價格為3626元/平方米，同比上漲了16％。隨著市政府北移東擴的方針的確定和實施，鄭州良好的發(fā)展機會吸引了大批全國知名的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如：浙江綠城、上海綠地、天津順馳、浙江中義等的進駐，鄭州房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，競爭空前激烈。二手房成交情況 2004年二手房成交套數(shù)為5363套，完成了市政府下達的5000套的任務(wù)，㎡，%，二手房成交均價為1021元/㎡，%。第二章 2004年鄭州房地產(chǎn)市場分析（1）2004年銷售增長情況2004年鄭州市房地產(chǎn)完成開工352萬平方米。近三年來，%，市場需求日趨活躍。（2）2005年1季度銷售增長情況據(jù)鄭州市房地產(chǎn)交易中心最新資料統(tǒng)計，今年一季度共銷售商品房9624套，％，％，均價2359元/平米，％，％。2004年多層公寓戶型比例為：15 ： ：28 ：（數(shù)字分別代表三室二廳以上、三室二廳、二室二廳、一室一廳）高層公寓戶型銷售比例為：開發(fā)水平較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠本地開發(fā)商由于資金實力較弱，專業(yè)開發(fā)水平較低，主要采用縮小戶型面積方式降低總價，壓縮項目銷售周期。在高檔商品住宅開發(fā)方面突出表現(xiàn)在同質(zhì)化嚴重，建筑形體單一，環(huán)境營造粗糙，建筑用材普通（外墻多以涂料為主），小區(qū)景觀設(shè)計一般等等方面。城市規(guī)劃與市場前景美好。正因為如此，我們認為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)將大有作為。根據(jù)2004年鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、政策影響及城市建設(shè)需要，2005年我市房地產(chǎn)業(yè)整體上將繼續(xù)保持平穩(wěn)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，對我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展作出重要貢獻。　2005年，政府將繼續(xù)加大行業(yè)宏觀調(diào)控力度，在2004年成效顯著的基礎(chǔ)上，按照國務(wù)院18號文的精神進一步加強總量控制，搞好計劃和規(guī)模管理，同時優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并做好房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報工作。(2)市場需求繼續(xù)保持強勁勢頭，交易活躍。(3)商品房價格合理上揚，消費更加理性、成熟。(4)開發(fā)門檻提高，行業(yè)面臨重大變革。2005年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)重組兼并、資源整合的步伐將更快。第三章 2004年鄭州房地產(chǎn)政策分析2004年一度被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年”。所以方方面面都對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。1. 加強土地補償款監(jiān)督管理　　《關(guān)于加強土地補償款監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，從10月1日起，用地單位需要征(占)用農(nóng)村集體土地的，在政府批準用地后，領(lǐng)取用地批復(fù)前，須到本單位開戶銀行，將《土地補償安置協(xié)議書》確定的土地補償款總額，按規(guī)定匯入市土地行政主管部門在監(jiān)管銀行開立的土地補償款監(jiān)管專戶。同時，被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織必須向市土地行政主管部門提供其接收土地補償款的開戶賬號；由監(jiān)管銀行按土地主管部門通知劃款。年初，為解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展，國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)標注為“特急”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》，要求對各類開發(fā)區(qū)進行整改，堅決糾正違規(guī)擅自設(shè)立開發(fā)區(qū)、盲目擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模的現(xiàn)象，切實解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展?！　?0月28日，國務(wù)院下發(fā)了土地新政——《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，在《決定》出臺之后，中央又接連出了兩部法規(guī)，《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版，《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》，此次出臺的一系列土地政策將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴管理土地的決心。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。與此同時，國家決定將適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，提高地產(chǎn)開發(fā)的門檻?！　?. 一些地方的金融機構(gòu)開始限制對外地人的按揭貸款，甚至停止對部分別墅、商鋪項目發(fā)放按揭貸款。國家采取了緊縮信貸政策，大大提高了開發(fā)企業(yè)資本金比例，開發(fā)企業(yè)所面臨的是常規(guī)的銀行融資渠道門檻大大提高，特別是前期資金運作將面臨極大的考驗，因此，許多開發(fā)商將會優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)市場將會進一步兩極分化，實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將利用這個時機吞并一些有地?zé)o錢或?qū)嵙Σ蛔愕拈_發(fā)企業(yè)。第二章 項目區(qū)域市場分析近年來，鄭州東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開發(fā)的號角后，使東區(qū)的發(fā)展更加誘人。香頌、長城康橋花園和香濱桂府等。這里有著中原房地產(chǎn)最知名的開發(fā)商品牌——如建業(yè)集團；也有在短短幾年內(nèi)迅速成長為市場重量級選手的新銳開發(fā)商——如天鷹地產(chǎn)公司；這里是鄭州高檔住宅小區(qū)的發(fā)源地，這里也曾是鄭州高層項目市場的樣板……同樣，這里也充滿了鄭州樓市最為激烈的競爭，這里的房地產(chǎn)競爭已從單純的項目競爭逐漸上升到企業(yè)的實力和品牌等高度的競爭。隨著金水區(qū)的房地產(chǎn)得到了進一步的發(fā)展，特別是未來大道的未來花園和鄭汴路的建業(yè)城市花園等，其獨特的地理位置和完善的生活配套，受到了鄭州市及河南省省內(nèi)各地市置業(yè)者的熱烈追捧。香頌和長城康橋花園等；東明路沿線東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤開發(fā)為主，高層高端市場已近飽和狀態(tài)本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤開發(fā)為主，且大部分住宅以高層為主，輔以適量的多層，如建業(yè)城市花園、錦江國際花園、新鑫花園、長城康橋花園、仟禧海上香頌、東明花園和未來花園等。三、區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模大，有良好的城市居住氛圍本區(qū)域的樓盤開發(fā)規(guī)模相對較大，且多數(shù)樓盤形成了良好的城市區(qū)域氛圍，聚集了相當?shù)娜藲狻５谌? 項目片區(qū)市場分析一、項目位置本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國酒店后側(cè)，東靠107國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠。二、片區(qū)范圍項目片區(qū)范圍為：東起107國道，西至東明路，北起黃河路，南到鄭汴路。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機關(guān)單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。交通路線主要以金水路為主，設(shè)有2237587和209等十多條市內(nèi)公交線路。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能滿足現(xiàn)有的住戶，隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務(wù)員，特別是各級政府機關(guān)有灰色收入的機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團。項目周邊配套1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況項目所在的金水東路嚴重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。2）項目周邊教育配套項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實驗小學(xué)和二十三中等。3）項目周邊金融配套項目周邊（主要為金水東路）有多間銀行，其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家，這此銀行網(wǎng)點多為分理處，規(guī)模普遍較小。4）項目周邊醫(yī)療配套金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設(shè)施齊全，周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。 從項目周邊配套情況看：規(guī)模相對較大、檔次較高的商業(yè)配套設(shè)施，目前還處于空白階段，有一定的市場空間和生命力；周邊的高檔次休閑娛樂設(shè)施相對較多，如興亞國際俱樂部和德億大酒店等，但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所；周邊沒有一個大型綜合性購物商城（如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等），缺少一個起帶頭作用的商業(yè)中心；缺少以供一般業(yè)主使用的體育運動或體育休閑設(shè)施，如健身房和保齡球館等；缺少一些文化場館設(shè)施。隨著城市化進程的不斷加快，城市規(guī)劃的進一步加強（尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進一步的實施），現(xiàn)在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍，物業(yè)開發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競爭局面。新區(qū)總體規(guī)劃面積約150平方公里，近期建設(shè)45平方公里。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等若干組團，從而為鄭州城市遠景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。受上述利好因素所影響，眾多發(fā)展商紛紛搶占107國道兩側(cè)或金水路、鄭汴路周邊的土地市場（主要表現(xiàn)為都市村莊和一些老城區(qū)的改造等），與此同時，現(xiàn)已在該區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商，已逐漸發(fā)展成為鄭州綜合實力較強的知名企業(yè)，如建業(yè)集團（建業(yè)城市花園）和河南天鷹（大河錦江花園）等，這些實力較強的發(fā)展商進駐該區(qū)域，進一步加劇了本區(qū)域競爭力度。 第四章 項目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析本項目周邊目前開發(fā)的樓盤相對較多，主要集中在107國道、未來大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線，在售的樓盤如下：金水路沿線：銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園107國道沿線: 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城、鑫苑名家等；未來大道沿線：錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等；鄭汴路沿線：建業(yè)桂園香儐桂俯、鳳凰城、中凱海上金水灣通過對項目周邊樓盤的調(diào)查，我們對競爭對手的界定，分析如下——一、項目競爭樓盤及分析根據(jù)對周邊樓盤各方面的分析，我們認為，本項目的競爭對手應(yīng)為如下幾個：建業(yè)新天地（尾盤）※樓盤概況： 項目位于鄭汴路與107國道交叉口西北角，由建業(yè)住宅集團（中國）有限公司投資建設(shè)，一期規(guī)劃建筑6棟12層的小高層及1棟7層的多層建筑，均價3800元/㎡，綠化率約25% 。目前推出的是二期，為3棟12層的小高層，共13個單元，272套，得房率為85%，目前項目已完成全部銷售工作。項目對面為建材市場，日常人流車流量大?！鶓粜头治觯?一房兩房三房四房面積40—50㎡80—110㎡150—160㎡180—190㎡復(fù)式面積140—150㎡170—180㎡230—240㎡270—280㎡330—340㎡由上表看出，面積區(qū)間從40—340㎡跨度較大，戶型規(guī)劃多元化，從一定程度上擴大了客源范圍。由于建業(yè)集團在前期開發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進入市場，并確立其品牌，所以此次開發(fā)的項目的戶型仍以大面積為方向，符合其品牌效應(yīng)，但時至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場，競爭激烈，可見其市場定位難以脫離同質(zhì)化競爭，影響其銷