【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。千里，是華夏文明主要發(fā)祥地之一。政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、文化上始終占有重要地位，中國(guó)七大古都中河南就占其三。早在3500年前，這里就是商朝的重要都邑，因此鄭州也有商都。鄭州歷史悠久、文化燦爛。作為河南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，鄭州市現(xiàn)轄5市1縣6區(qū)。市區(qū)面積平方公里，中心建成區(qū)平方公。全市人員677萬(wàn)，市中心區(qū)萬(wàn)。鄭州市優(yōu)越的地理位置對(duì)周邊地區(qū)有很強(qiáng)的輻射力，會(huì)展、商業(yè)批。鄭州是新興的工業(yè)城市。鄭州商品發(fā)展源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。第三級(jí)是其他省會(huì)城市；第四級(jí)是地級(jí)市；第五級(jí)是縣級(jí)城市。值687億元，增長(zhǎng)25％，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到50％。河南分公司突破50億元。積極貫徹中央宏觀調(diào)控政策，對(duì)在建、擬建項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理。成650億元，增長(zhǎng)30％。重點(diǎn)工程建設(shè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，鄭州出口加工區(qū)標(biāo)。坪礦井、正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)；

　　

【正文】 該項(xiàng)目位于管城區(qū)鄭汴路與東明路交叉口西南角，占地 65 畝，建筑面積為9 萬(wàn)㎡，容積率 。由鄭州中凱置業(yè)有限公司及河南省至誠(chéng)置業(yè)有限公司（為中凱控股項(xiàng)目公司）開(kāi)發(fā)，上海中凱物業(yè)公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。 建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞 DEM 設(shè)計(jì)策劃有限公司擔(dān)綱，為 8 棟 12F 小高層， 1 棟19F 組成的住宅社區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)為 662 戶，綠化率 33%，戶數(shù)車(chē)位比： 3： 1。 目前一期 5 棟小高層、二期 3 棟小高層及 1 棟高層已峰頂并交房。主要配套為 1100 ㎡ 會(huì)所（棋牌室、健身房、美容院等） ，及太陽(yáng)能集中供熱等。 ※戶型分析： 產(chǎn)品 主力戶型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積在 126— 132 ㎡ 之間，占 44%以上，其它為兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 101—— 110 ㎡ 及復(fù)式 160 ㎡ —— 220 ㎡ 。 ※價(jià)格分析： 均價(jià) 3400 元 /㎡，主力總價(jià)為 40— 65 萬(wàn)元。最低成交單價(jià)達(dá) 3200 元 /㎡。 ※銷(xiāo)售分析： 該項(xiàng)目于 2020 年 10 月 25 日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，但銷(xiāo)售情況一般。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷(xiāo)售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰。 早期推廣賣(mài)點(diǎn)集中在開(kāi)發(fā)商品牌及海派建筑上，不實(shí)的概念市場(chǎng)接受度不高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建筑規(guī)劃及景觀規(guī)劃（小區(qū)內(nèi)配置的霧森系統(tǒng)）并無(wú)多大特色 ，建筑單體排列較為集中，樓間距較窄，現(xiàn)場(chǎng)感受與其宣傳的差距較大。 與該項(xiàng)目距離不足百米的康橋花園成為勢(shì)均力薄的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，康橋花園多層的推出及客戶對(duì)其小高層的觀望將給該項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)可避免的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 名門(mén)世家（在售） ※樓盤(pán)概況： 該項(xiàng)目位于 金水區(qū)金水路南，燕鳳路西，總占地 130 畝，總建筑面積 30 萬(wàn)㎡ ，容積率 ，綠化率 42％，框架結(jié)構(gòu)。由河南泰辰置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，由河南金陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。 項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)完成，一期于 2020 年 4 月 23 日開(kāi)盤(pán)，共有房源 530 套，可售建筑面積 78422 ㎡ 。目前已售 14 套，計(jì) 2063 ㎡ ，剩余 516 套，計(jì) 76359㎡ 。 本項(xiàng)目由 6 棟高層、 3 棟寫(xiě)字樓、一個(gè)大型超市、 2 棟 26 層高的純小戶型高層 組成，主要配套為社區(qū)的大型超市及社區(qū)會(huì)所等。 ※戶型分析： 本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型跨度較大， 最小面積為 22 ㎡ 的小戶型 ，最大面積為 330 ㎡的七房三廳復(fù)式樓，其中，主力戶型是 145 ㎡ 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。 ※價(jià)格分析： 項(xiàng)目一期自 2020 年 4 月 23 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，價(jià)格曾不斷上升趨勢(shì)，目前銷(xiāo)售均價(jià) 3816 元 /㎡ ※銷(xiāo)售分析： 該項(xiàng)目于 2020 年 4 月 23 日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，但銷(xiāo)售情況一般。但項(xiàng)目工期較快，從很大程度上增強(qiáng)客戶了信心，開(kāi)發(fā)商期待現(xiàn)房銷(xiāo)售為項(xiàng)目迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰。 早期推廣賣(mài)點(diǎn)為“ 成功了，住名門(mén) ”，其很好的抓住了消費(fèi)者渴望提升自身形象的心理，實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)的銷(xiāo)售高潮。 該項(xiàng)目 130 畝的規(guī)模在鄭州東區(qū)算是個(gè)大盤(pán)了，其大盤(pán)的實(shí)力和魅力正在使越來(lái)越多的人向往和追求。社區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓、超市等配套設(shè)施為項(xiàng)目的升值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 提供了內(nèi)部支持，而項(xiàng)目純小戶型的高層住宅又為投資者提供了好的投資渠道，進(jìn)一步加速了房源的消化和項(xiàng)目的回款。 二、項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析 根據(jù)對(duì)周邊樓盤(pán)各方面的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目潛在的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)為如下幾個(gè)： 銀基花園 銀基花園位于金水東路，西為德億歌劇院，東邊接新鑫花園及 107 國(guó)道。該項(xiàng)目總占地面積為 512 畝（ 萬(wàn)㎡），總建筑面積達(dá) 108 萬(wàn)㎡，小區(qū)的容積率為 ，綠化率達(dá) 43%以上，北臨金水路將留出 60 余畝大型水景花園。整個(gè)小區(qū)采用智能化管理，配套設(shè)施完善， 12000 ㎡的小區(qū)會(huì)館設(shè)有：游泳池、保齡球館、棋牌室、健身房、乒乓球室、網(wǎng)球室、老年活動(dòng)中心和兒童活動(dòng)中心等，為小區(qū)創(chuàng)造出良好的人文居住環(huán)境，同時(shí)區(qū)內(nèi)還將設(shè)立步行購(gòu)物街，以滿足小區(qū)內(nèi)居民的生活需要。 銀基花園一期 處于前期基礎(chǔ)施工階段，一期將由 13 棟 2830 層的高層住宅樓組成，戶型面積為 150280 ㎡等多種戶型。 但據(jù)了解，該項(xiàng)目現(xiàn)正面臨的資金嚴(yán)重短缺的局面，使得該項(xiàng)目的發(fā)展前景不太樂(lè)觀，現(xiàn)處于暫時(shí)停工階段，但該項(xiàng)目是否將在近期內(nèi)復(fù)工還不得而知，因此，我們?nèi)詫⒃擁?xiàng)目作為主要潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 長(zhǎng)城康橋花園 ※樓盤(pán)概況： 項(xiàng)目位于管城區(qū)鄭汴路與城東路交匯處東，占地 畝，建筑面積 15 萬(wàn)平方米，容積率 。該項(xiàng)目由中國(guó)長(zhǎng)城鋁業(yè)公司及河南長(zhǎng)城飯店投資，河南長(zhǎng)城飯店物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。 由國(guó)際知名的設(shè)計(jì)師，澳大利亞貝爾曼設(shè)計(jì)事物所董事規(guī)劃設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀及建筑規(guī)劃較好。綠化率為 %，多層、小高層及高層為其主要建筑形態(tài)。 項(xiàng)目規(guī)劃 17 棟住宅，總戶數(shù)為 1000 戶 (其中小高層 240 戶 )。 一期建設(shè) 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 棟多層、 5 棟小高層，二期建設(shè) 5 棟高層，配置的戶數(shù)車(chē)位比： ： 1?，F(xiàn)多層、小高層已經(jīng)封頂并交房。 ※配套情況 項(xiàng)目主要配套為： 1800 ㎡幼兒園、少兒培訓(xùn)中心； 2000 ㎡會(huì)所；其他如老年娛樂(lè)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、超市、健身房、咖啡廳、商業(yè)步行街等。 ※價(jià)格情況 多層均價(jià)為 2600元 /㎡ ，小高層價(jià)格未 定，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員預(yù)計(jì)為 3500 元 /㎡ ； ※戶型情況 多層主力房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，占總開(kāi)發(fā)量的一半以上，面積為 130 ㎡左右；兩房及四房為輔，具體面積未正式公開(kāi)。小高層情況不詳。 注：由于第一期首批只推出二棟多層住宅，對(duì)貴司金水東路的項(xiàng)目不存在任何的競(jìng)爭(zhēng)，但據(jù)我司了解，該項(xiàng)目的第一期第二批開(kāi)發(fā)的為小高層住宅，而第二期則為高層住宅，因此，本項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的單位將成為貴司金水東路的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 周邊未來(lái)一年里即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 據(jù)了解，現(xiàn)有的金水路汽車(chē)東站所在地已被廣匯國(guó)貿(mào)購(gòu)得，總占地面積為107 畝，項(xiàng)目規(guī)劃以小 高層為主，多層為輔。另，該項(xiàng)目周邊是否還有其它樓盤(pán)將在近期開(kāi)發(fā)還不得而知。 三、項(xiàng)目片區(qū)其它在售樓盤(pán)及分析 蓮花嘉苑 ※基本情況： 蓮花嘉園由鄭州建源房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于民航路西段，總占地面積 11000 ㎡，建筑面積 21000 ㎡，分二期開(kāi)發(fā)，共 96 戶。一期四棟多層、二期 2 棟多層已開(kāi)始入住。 ※配套狀況： 該項(xiàng)目自身規(guī)模較小，區(qū)內(nèi)配套少，只有一個(gè)中心花園和地面停車(chē)場(chǎng)等，不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。區(qū)內(nèi)居民的生活需求，主要通過(guò)周邊的都市村莊、金水路以及未來(lái)大道沿線的相關(guān)配套來(lái)滿足。 ※交通狀況 ： 項(xiàng)目東鄰 107 國(guó)道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利， 設(shè)有 2 2 37 5 87 和 209 等多條市內(nèi)公交線路。 ※戶型統(tǒng)計(jì)： 一房二廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 面積 69 ㎡ 101 ㎡ 135160 ㎡ 151186 ㎡ 注：二期期房以 2 房 99 ㎡ 和 3 房 135 ㎡ 的戶型為主 ※價(jià)格水平： 均價(jià)： 2800 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源以周邊小私營(yíng)客戶為主。由于房源的戶型相對(duì)較大，總價(jià)較高（按 8成 30 年計(jì)，三房月供為 1500 元左右，四房的月供 則為 1700 元左右），大部分客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但他們素質(zhì)一般，要求不高。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；戶型相對(duì)較大，總價(jià)較高；離 107 國(guó)道較近，車(chē)流量較大，有噪音及灰塵污染。 金燕趣園 ※基本情況： 金燕趣園由鄭州三美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目位于金水東路與民航路交匯處以北 50 米，分二期開(kāi)發(fā)，約 300 戶左右，一期已入 住二年多，二期由 1 棟 L 型多層住宅組成，占地約 8 畝，共 96 戶，于 04 年 7 月份入住，現(xiàn)項(xiàng)目處于封頂階段。 ※配套狀況： 該項(xiàng)目由于自身規(guī)模較小，區(qū)內(nèi)配套只有一塊中心綠地（帶健身園）和地面停車(chē)場(chǎng)（含自行車(chē)棚），不能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。區(qū)內(nèi)居民的生活需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 求，主要通過(guò)周邊的都市村莊、金水路以及未來(lái)大道沿線的相關(guān)配套來(lái)滿足。 ※交通狀況： 項(xiàng)目東鄰 107 國(guó)道、南為金水路，出入市區(qū)交通便利， 設(shè)有 2 2 37 5 87 和 209 等多條市內(nèi)公交線路。 ※戶型統(tǒng)計(jì)： 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 (三房 ) 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ※價(jià)格水平： 均價(jià)： 1980 元 /㎡ 管理費(fèi)：約 元 /㎡ ※客源層面： 客源以周邊客戶為主。因其大部分住宅為二房，其購(gòu)買(mǎi)客戶多數(shù)為周邊 30歲左右的小私營(yíng)業(yè)主等，這部分客戶大部分已成家，事業(yè)正處于上升階段，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，對(duì)小區(qū)環(huán)境和周邊配套等要求不高，屬解決居住為首要條件的客戶，他們較關(guān)注房型、使用功能、價(jià)格（含月供），以及離工作地點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近等。 ※優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商 務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；離 107 國(guó)道較近，車(chē)流量較大，有噪音及灰塵污染。 吉祥花園 ※ 樓盤(pán)概況： 吉祥花園地處未來(lái)大道與順河路交匯處，位于金水區(qū)城市中心地帶， 由。項(xiàng)目 占地 35000 余平方米，總建筑面積 83000 余平方米，共 502 戶，由 7 棟板式小高層組成 。沿燕南路是沿街商鋪及會(huì)所，南區(qū)設(shè) 平方米半地下停車(chē)庫(kù)。 吉祥花園綠化面積約 11200 平方米，綠化率高達(dá) 40％ ，面積約為 5000 平方米的中心綠化廣場(chǎng)為主體，是融合健康、運(yùn)動(dòng)、教育、休閑、娛樂(lè)、文化為一體的綜合社區(qū)。 項(xiàng)目一期為現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)，目前建設(shè)中的二期已主體封頂， 03 年 7 月底交房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ※交通情況： 小區(qū)周邊交通便捷，南北有金水大道和順河路，未來(lái)大道和東明路，東有世紀(jì)大道 (107 國(guó)道 )，旁側(cè) 601 路、 2 環(huán)支路、 206 路、 209 路、 37 路、 26 路、 305路、 23 路、 507 路、 57 路、 58 路多路公交車(chē)直通鄭州各個(gè)角落。 ※戶型分析： 二房二廳 三房 四房二廳 復(fù)式 面積 — ㎡ ㎡ — 280 ㎡ 吉祥花園戶型設(shè)計(jì)多樣齊全，面積從 94m2－ 280m2，滿足不同人士需求。其中以三房為絕對(duì)主力，充分滿足該區(qū)域三房的需求市場(chǎng)， 三房面積控制適中，布局合理，做到了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、光線通透等原則。 ※價(jià)格分析： 均價(jià)為 3200 元 /㎡ 。主力面積 適中 ，主力總價(jià)在