【正文】 省各省轄市起到經(jīng)濟(jì)輻射作用，只有組團(tuán)發(fā)展，以鄭州為中心，結(jié)合周圍中等城市，以整體向外輻射，才能使全省的工業(yè)化、城市化水平迅速提高。因?yàn)檩^單個(gè)城市相比，團(tuán)隊(duì)的輻射競(jìng)爭(zhēng)力將大大加強(qiáng)，影響的地域和市場(chǎng)也將更加廣闊。 城市新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、城市的 “ 再造運(yùn)動(dòng) ” ，都將給城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，但是有些 問(wèn)題我們必須面對(duì)。事實(shí)上，河南省城市規(guī)模普遍偏小，人口布局分散，城市之間缺乏明確分工，各自為政，發(fā)展較為盲目，城市之間聯(lián)系也不夠密切。這些問(wèn)題如果得不到解決，將嚴(yán)重影響中原城市群經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展進(jìn)程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 河南 在 有意識(shí)地打造組合型城市。鄭州作為核心城市，在大力發(fā)展鄭東新區(qū)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使鄭州成為現(xiàn)代制造業(yè)基地、農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和全國(guó)性的商貿(mào)物流中心，把鄭州真正建設(shè)成為國(guó)家級(jí)區(qū)域性中心城市。 在河南，城市群個(gè)體城市普遍缺乏聯(lián)系，現(xiàn)有高速公路網(wǎng)的建設(shè)還僅局限于核心城市和周圍城市間，這也是城市間缺乏經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的主 要原因。而網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不應(yīng)局限在周圍城市與核心城市的聯(lián)絡(luò)上，各個(gè)城市之間也應(yīng)該有便利的交通連接。只有形成一個(gè)真正意義上的網(wǎng)絡(luò)，才能形成 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。 中原城市群承東啟西，連南貫北，有著優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境。而各城市均有自身的比較優(yōu)勢(shì)，又有國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大量經(jīng)驗(yàn)可供學(xué)習(xí)借鑒，借助西部大開發(fā)的大好機(jī)遇，中原城市群有望在未來(lái)１０年內(nèi)迅速崛起。 正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生所說(shuō)，從整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局著眼，中原地區(qū)不僅能成為河南經(jīng)濟(jì)的心臟，甚至還能成為亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊的中心樞紐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 二篇 鄭州房地產(chǎn)整體市場(chǎng)概述 第一章 2020 年鄭州房地產(chǎn)回顧 商品房情況： 2000 年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合指標(biāo)以年均 30%左右的速度快速增長(zhǎng)。 2020 年，商品房投放面積達(dá)到 萬(wàn)平方米；商品房銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米；商品房銷售額達(dá)到 億元；商品房開工面積達(dá)到1317 萬(wàn)平方米；商品房竣工面積達(dá)到 348 萬(wàn)平方米。新開工面積 554 萬(wàn)平方米，同期商品房銷售面積大于商品房開工面積和商品房竣工面積，市場(chǎng)需求旺盛。 2020 年鄭州市商品房投放面積、銷售面積等指標(biāo)在全國(guó) 28 個(gè)主要城 市中排名 17 位左右，處于中等偏下水平。 商品房銷售價(jià)格方面，近三年鄭州市商品房平均價(jià)格波動(dòng)不大，走勢(shì)平穩(wěn)。2020 年住宅類均價(jià) 2297 元 /平方米，較上年上漲了 ％。其中多層住宅：實(shí)際銷售均價(jià)為 1934 元 /平方米（不含經(jīng)濟(jì)適用房），同比上升了 ％。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 1370 元 /平方米，與上年相比上漲 ％；高層：價(jià)格為 2874 元 /平方米，同比上漲 ％；別墅：價(jià)格為 3626 元 /平方米，同比上漲了 16％。 寫字樓價(jià)格為 3492 元 /平方米，同比上漲 ％ 各類型住宅價(jià)格變化趨勢(shì) 年 份 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 多層均價(jià)（元 /M2） 1796 1697 1770 1934 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 高層均價(jià)（元 /M2） 3195 2935 2823 2874 與上年度相比升降幅度 — ％ ％ +％ 別墅均價(jià)（元 /M2） 3287 2992 3121 3626 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ 16％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓均價(jià)（元 /M2） 3235 3023 3177 3492 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 2020 年一季度，鄭州市房地產(chǎn)的銷售均價(jià)為 2600 元 /平方米，其中多層均價(jià)為 2100 元 /平方米，高層均價(jià)為 3216 元 /平方米，別墅均價(jià)為 4129 元 /平方米。 隨著市政府北移東擴(kuò)的方針的確定和實(shí)施，鄭州良好的發(fā)展機(jī)會(huì)吸引了大批全國(guó)知名的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如：浙江綠城、上海綠地、天津順馳、浙江中義等的進(jìn)駐，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 外地地產(chǎn)大佬的加入，提高了我們的競(jìng)爭(zhēng)水平，抬高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，對(duì)鄭州乃至整個(gè)河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的提升、競(jìng)爭(zhēng)力的提升都會(huì)起到積 極作用。 二手房成交情況 2020 年二手房成交套數(shù)為 5363 套，完成了市政府下達(dá)的 5000 套的任務(wù)， 二手房成交面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了 %，二手房成交均價(jià)為 1021元 /㎡，同比上漲 %。其中：私房交易（含安居房交易） 3386 套，是上年的 倍，房改房上市 1979 套，是上年的 倍。 第二章 2020 年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1） 2020 年銷售增長(zhǎng)情況 2020 年鄭州市房地產(chǎn)完成開工 352 萬(wàn)平方米，竣工 萬(wàn)平方米，全年商品房投放量 萬(wàn)平方米。較上年增 長(zhǎng) %，銷售額 億，較上年增長(zhǎng) %。 近三年來(lái)，商品房銷售平均增幅達(dá) %，市場(chǎng)需求日趨活躍。尤其是 2020年銷售增長(zhǎng)達(dá) 40%以上，供銷結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。 （ 2） 2020 年 1 季度銷售增長(zhǎng)情況 據(jù)鄭州市房地產(chǎn)交易中心最新資料統(tǒng)計(jì)，今年一季度共銷售商品房 9624 套，同比上漲 ％，銷售面積 萬(wàn)平米，同比上漲 ％，均價(jià) 2359 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平米，同比上漲了 ％，住宅銷售面積占總銷售面積的 ％。 如下表： ◆投放情況 05 年一季度 去年同期 增幅 住宅 % 其中：多層 % 高層 % 別墅 % 其中：辦公用房 % 商業(yè)用房 % 合計(jì) % ◆銷售情況 單位：萬(wàn)平方米 05 年一季度 與去年同期之比 住宅 其中：多層 ％ 別墅 100％ 高層 ％ 經(jīng) 濟(jì)適用房 ％ 非住宅 其中：辦公用房 ％ 商業(yè)用房 ％ 銷售戶型趨向功能齊全型。 2020 年多層公寓戶型比例為： 15 ： ： 28 ： （數(shù)字分別代表三室二廳以上、三室二廳、二室二廳、一室一廳） 銷售戶型比例15% 28 %1 %45. 3 %一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳以上（含復(fù)式） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高層公寓戶型銷售比例為： 高層各面積段銷售之比20%12%10%20%21%17%80㎡81120㎡121140㎡141160㎡161190㎡1 9 1 ㎡以上 開發(fā)水平較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠 本地開發(fā)商由于資金實(shí)力較弱，專 業(yè)開發(fā)水平較低，主要采用縮小戶型面積方式降低總價(jià)，壓縮項(xiàng)目銷售周期。 在經(jīng)營(yíng)管理方面還存在著諸多問(wèn)題，特別是在建造滿足現(xiàn)代人居住需求的住宅尤其是環(huán)境方面還有較大差距。 在高檔商品住宅開發(fā)方面突出表現(xiàn)在同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑形體單一，環(huán)境營(yíng)造粗糙，建筑用材普通（外墻多以涂料為主），小區(qū)景觀設(shè)計(jì)一般等等方面。開發(fā)水平與合肥相當(dāng)，落后于一級(jí)城市 35 年。 城市規(guī)劃與市場(chǎng)前景美好。 據(jù)了解，根據(jù)建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)和加快城市化進(jìn)程的要求，政府設(shè)想今后5 年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到 33%， 全省 則每年將新增城鎮(zhèn)人口 130 萬(wàn)左右，按照人均住房建筑面積 23 平方米的目標(biāo)，在今后 5 年，僅城鎮(zhèn)新增人口就有 億平方米的住房需求，如果加上居民改善住房條件和舊城改造等因素， 全省 每年住宅的需求將有 4000 多萬(wàn)平方米。正因?yàn)槿绱耍覀冋J(rèn)為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)將大有作為。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。 根據(jù) 2020 年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、政策影響及城市建設(shè)需要， 2020年我市房地產(chǎn)業(yè)整體上將繼續(xù)保持平穩(wěn)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： (1)市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)、小幅增長(zhǎng) 。 2020 年，政府將繼 續(xù)加大行業(yè)宏觀調(diào)控力度，在 2020 年成效顯著的基礎(chǔ)上，按照國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文的精神進(jìn)一步加強(qiáng)總量控制，搞好計(jì)劃和規(guī)模管理，同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并做好房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)工作。在今年投放相對(duì)減少， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售大幅增長(zhǎng)，存量房得以較好消化的良好基礎(chǔ)上，開發(fā)規(guī)模會(huì)適當(dāng)擴(kuò)大，增加住房一級(jí)市場(chǎng)投放，滿足強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和城市發(fā)展需要。 (2)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，交易活躍 。 由于房改的進(jìn)一步深化、住房補(bǔ)貼的到位、二級(jí)市場(chǎng)的繁榮、梯度消費(fèi)的形成和鄭州投資環(huán)境的改善、外地客戶良好的心理預(yù)期以及城市化進(jìn)程加快、住房消費(fèi)的自然增 長(zhǎng)等因素，預(yù)計(jì)明年乃至以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期我市房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持旺盛的需求。 (3)商品房?jī)r(jià)格合理上揚(yáng)，消費(fèi)更加理性、成熟 。 在 2020 年 市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)保持平穩(wěn)，需求增長(zhǎng)迅速的前提下，受持續(xù)的建筑原材料價(jià)格上漲因素影響，預(yù)計(jì)商品房綜合價(jià)格將會(huì)有小幅提升，二手房和租賃房屋價(jià)格也均會(huì)順著 2020 年的走勢(shì)小幅上漲，但在政府宏觀調(diào)控之下，會(huì)在一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，刺激整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (4)開發(fā)門檻提高，行業(yè)面臨重大變革 。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨市場(chǎng)與政策雙重挑戰(zhàn)，開發(fā)規(guī)模、土地、信貸、銷售等門檻均相應(yīng) 提高，市場(chǎng)環(huán)境愈加規(guī)范，在資金、信譽(yù)、人才等綜合實(shí)力的較量與考驗(yàn)中，許多中小企業(yè)將面臨生存危機(jī)，這同時(shí)也為不少大企業(yè)提供了商機(jī)和活力。 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)重組兼并、資源整合的步伐將更快。 (5)市場(chǎng)營(yíng)銷更注重全程化、一體化、人文化、親情化 。 第三章 2020 年鄭州房地產(chǎn)政策分析 2020 年一度被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為 “政策年 ”。在這一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)相關(guān)政策頻頻出臺(tái)，伴隨著國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)又一度被認(rèn)為是造成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的源頭所在，成為調(diào)控的重點(diǎn)。所以方方面面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程 度的關(guān)注。土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。 1. 加強(qiáng)土地補(bǔ)償款監(jiān)督管理 《關(guān)于加強(qiáng)土地補(bǔ)償款監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，從 10 月 1 日起，用地單位需要征 (占 )用農(nóng)村集體土地的，在政府批準(zhǔn)用地后，領(lǐng)取用地批復(fù)前，須到本單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 位開戶銀行，將《土地補(bǔ)償安置協(xié)議書》確定的土地補(bǔ)償款總額，按規(guī)定匯入市土地行政主管部門在監(jiān)管銀行開立的土地補(bǔ)償款監(jiān)管專戶?？铐?xiàng)入賬后由監(jiān)管銀行提供憑據(jù)，然后用地單位才可憑此領(lǐng)取市政府用地批復(fù)。同時(shí)，被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織必須向市土地 行政主管部門提供其接收土地補(bǔ)償款的開戶賬號(hào)；由監(jiān)管銀行按土地主管部門通知?jiǎng)澘睢? 2. 規(guī)范開發(fā)區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)耕地保護(hù) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)開發(fā)區(qū)土地有 43%閑置，且目前我國(guó)各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已達(dá) 萬(wàn)平方公里，超過(guò)了現(xiàn)在