【正文】 公寓”要依托大連市最具投資前景的、景色秀 麗的軟件園區(qū)域，擔(dān)起提升城市西拓龍頭片區(qū)整體居住形象的大梁，同時(shí)，樹立獨(dú)特品牌個(gè)性！ 二、產(chǎn)品客戶分析――“國(guó)際公寓”對(duì)誰說？ 我們將目標(biāo)客戶分為四類： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 大型企業(yè)中層以上管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、地產(chǎn)投資客。 租賃消費(fèi)群中終端客戶的主體將會(huì)是外籍駐大連工作人員、商務(wù)型旅行人士。 目標(biāo)客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 因?yàn)椤皣?guó)際公寓”項(xiàng)目單價(jià)較高，且體量小，在區(qū)域內(nèi)屬于超高價(jià)位的產(chǎn)品。因此根據(jù)馬斯洛需求層次模式看，“國(guó)際公寓”的目標(biāo)客戶應(yīng)該是在保證生存需求（產(chǎn)品是好房子）和安全需求 （良好的物業(yè)管理和私密性）的前提下，追求更高的歸屬需求（家的感覺）、自尊需求（可以體現(xiàn)自我身份的經(jīng)典樓盤）和自我實(shí)現(xiàn)需求（品味生活的意義）。 因此高價(jià)位精裝公寓面對(duì)的應(yīng)該是高端目標(biāo)客戶，他們購(gòu)買此產(chǎn)品的目的一是自主，讓自己在平日繁忙工作中得以放松，享受生活之美好；二是純粹用于投資升值之用。 目標(biāo)客戶共性： 都是事業(yè)有成、在社會(huì)上有一定地位、文化教育程度較高的中上層人士。 收入：他們個(gè)人月收入在 5000元以上，家庭月收入在 10000元以上； 人生態(tài)度：他們有責(zé)任感、穩(wěn)健、勤奮；對(duì)待生活的品質(zhì)有較高的要求； 購(gòu)買心理：理性消費(fèi)，注重實(shí)際，善于理財(cái)，均屬經(jīng)濟(jì)合理購(gòu)買者，對(duì)新鮮事物接受能力較強(qiáng)； 出入場(chǎng)所：因所處社會(huì)地位較有優(yōu)越感，對(duì)交際場(chǎng)所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧、商業(yè)店和其他夜店及文化場(chǎng)所。 目標(biāo)客戶個(gè)性： 高科技園區(qū)的潛在購(gòu)買人群 ■ 均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)； ■ 年齡 26—35歲 之間，家庭生命周期處于建立期或初期，認(rèn)為生活是要講質(zhì)素的； ■ 因人生經(jīng)歷不是很豐富，對(duì)事物判斷力不是很強(qiáng)，受“吉芬效應(yīng)”影響，但對(duì)前景充滿信心。 【此類客戶是一群有知識(shí)和有一定地位的中青年人 ]】 首次置業(yè)者 ■ 非大連本地居民，屬于來大連工作居住時(shí)間較長(zhǎng)的“移民”，對(duì)居住位置無苛刻要求。教育程度多在本科水平，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)； ■ 年齡 30—38 歲之間，家庭生命 周期處于建立期或進(jìn)入成熟期，認(rèn)為生活得應(yīng)比以前更好一點(diǎn)； ■ 因人生經(jīng)歷較豐富，已取得一定成績(jī)，對(duì)前景有信心。 【此類客戶是一群小有成績(jī)和有一定地位的中青年人】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 二次置業(yè)者（部分有投資目的） ■ 大連本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意； ■ 年齡 38—45 歲之間，家庭生命周期處于成熟期，要求改善 并更好的生活，對(duì)高檔居住環(huán)境有需求； ■ 人生經(jīng)歷很豐富，已取得一定成績(jī)，對(duì)前景有信心。 【此類客戶是一群有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人】 大連市及周邊地區(qū)的富足者 ■ 大連周邊地區(qū)會(huì)占多，教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越，部分是灰色收入者； ■ 年齡 30—45歲之間，家庭生命周期 處于復(fù)雜時(shí)期，注重價(jià)值感，喜歡獲得優(yōu)勢(shì)，思想較超前； ■ 人生經(jīng)歷豐富，已取得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向，對(duì)前景有信心。 【此類客戶是一群有錢有地位的中年人】 純投資客 ■ 外地專業(yè)地產(chǎn)投資人群（溫州），此類人群教育程度一般，善于理財(cái)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦和判斷力，看重產(chǎn)品升值潛力，收入很高且穩(wěn)定； ■ 年齡在 30—45歲之間，喜歡成就感，思想較超前； ■ 人生經(jīng)歷很豐富，有一定的成就。 【此類客戶是一群專業(yè)地產(chǎn)投資的中年人】 初步判斷目標(biāo)客戶群界定比例： 高科技園區(qū)潛在購(gòu)買人群： 40％左右 首次置業(yè)者： 15％左右 二次置業(yè)者（部分有投資目的）： 10％左右 大連市及周邊地區(qū)的富足者及純投資客： 35％左右 關(guān)于終端租賃客戶群中的特別客戶說明： 關(guān)于軟件園中的外籍人士 “國(guó)際公寓”項(xiàng)目所處地段特殊，是國(guó)際軟件園區(qū)域，世界 500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐大連較多的地區(qū)。因此，這些企業(yè)的外籍人士也相對(duì)大連市其他區(qū)域較集中，這些外籍人士多是受聘于各外資、合資企業(yè)的高級(jí)或中級(jí)管理人員、技術(shù)專家或顧問。相對(duì)于國(guó)人，其收入會(huì)高出很多，而且所屬的公司會(huì)提供其住房或住房津貼供其自己選住處。這一部分人通常會(huì)租住酒店 內(nèi)公寓、市內(nèi)的公寓物業(yè)、或者是由公司提供宿舍，一般為臨近公司的住宅或公司自由物業(yè)。 這些駐華的外籍人士基本上絕少在中國(guó)置業(yè)，只在中國(guó)一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 住物業(yè)，他們基本上傾向于選擇市內(nèi)頂級(jí)的，且離公司不遠(yuǎn)或交通便利的物業(yè)?！皣?guó)際公寓”周邊基本上沒有可供外籍人士有如此選擇的物業(yè)，現(xiàn)本案定位于精裝小戶型公寓，相信如果再提升物業(yè)品質(zhì)和類似酒店式服務(wù)，將會(huì)吸引相當(dāng)客觀的外籍人士。 關(guān)于外籍人士的定位描述 ■ 非常注重生活的方便，講究生活配套，特別注重周到的人性化服務(wù)和住宅的安全與私人空間； ■ 不太注重戶型的方正與南北朝向，較為注重建筑體的建筑風(fēng)格、檔次； ■ 崇尚自由、高效率的工作方式，對(duì)周邊的商業(yè)氛圍有較高的要求； ■ 為合資、外資企業(yè)的管理人員，普遍享有優(yōu)厚住宅津貼或公司分配宿舍； ■ 收入豐厚，注重享受高品質(zhì)生活，崇尚理性消