【文章內容簡介】 城鎮(zhèn)建設用地總量。年初，為解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調發(fā)展，國家發(fā)改委、國土資源部、建設部、商務部聯(lián)合下發(fā)標注為 “特急 ”的《關于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》，要求對各類開發(fā)區(qū)進行整改，堅決糾正違規(guī)擅自設立開發(fā)區(qū)、盲目擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模的現(xiàn)象，切實 解決開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調發(fā)展。 3. 土地協(xié)議出讓終結 自 2002 年 7 月 1 日起《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施，規(guī)定除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續(xù)和按國家有關政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式。 10 月 28 日，國務院下發(fā)了土地新政 ——《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，在《決定》出臺之后，中央又接連出了兩部法規(guī)，《土地利用年度計劃 管理辦法》修訂版，《建設項目用地預審管理辦法》，此次出臺的一系列土地政策將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴管理土地的決心。 2020 年出臺的金融政策有： 1. 存款準備金率上調 2020 年 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執(zhí)行 8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構將執(zhí)行 %的存款準備金率，共收縮了可貸資金約 1100 多億元。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調控的首要對象之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資 項目資本金比例提高 4 月 30 日，國家發(fā)展和改革委員會部署了清理固定資產(chǎn)投資項目工作，其中多項涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場。與此同時，國家決定將適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，提高地產(chǎn)開發(fā)的門檻。房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目 (不包含經(jīng)濟適用房 )資本金比例由原來的 20%調高到 35%。 3. 一些地方的金融機構開始限制對外地人的按揭貸款，甚至停止對部分別墅、商鋪項目發(fā)放按揭貸款。 開發(fā)企業(yè)資金運作將面臨考驗。國家采取了緊縮信貸政策，大大提高了開發(fā)企業(yè)資本金比例，開發(fā)企業(yè)所 面臨的是常規(guī)的銀行融資渠道門檻大大提高，特別是前期資金運作將面臨極大的考驗，因此，許多開發(fā)商將會優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)市場將會進一步兩極分化，實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將利用這個時機吞并一些有地無錢或實力不足的開發(fā)企業(yè)。 第四章 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三篇 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第一章 區(qū)域劃分 根據(jù)鄭州市的城市格局和房地產(chǎn)發(fā)展的歷史軌跡及現(xiàn)狀，業(yè)內人士將鄭州城區(qū)劃為如下五個大片區(qū)： 中區(qū)（農業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山以東） 東區(qū)（城東路、經(jīng) 三路以東） 南區(qū)（淮河路以南） 西區(qū)（嵩山路以西） 北區(qū)（農業(yè)路以北） 本項目位于經(jīng)三路、經(jīng)三路以東，屬于鄭州東區(qū)。 第二章 項目區(qū)域市場分析 近年來，鄭州 東區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭 強勁， 特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開發(fā)的號角后，使東區(qū)的發(fā)展 更 加 誘人。 經(jīng)過幾年來的持續(xù)發(fā)展，東區(qū)已成為鄭州少數(shù)幾個 上規(guī)模 、上檔次的 高檔住宅小區(qū)云集 地之一 ， 如早期開發(fā)的建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等， 已經(jīng)持續(xù)了幾年的熱地效應 更 因鄭東新區(qū)的開發(fā)仍在續(xù)寫著輝煌 ，近期，更相繼推出了錦江國際花園、建業(yè)新天地、中凱海上香頌、長城康橋花 園和香濱桂府等 。這里 的房地產(chǎn)曾 代表著鄭州樓市的 “ 高度 ” ，特別是 20002002 年，當時建業(yè)城市花園、未來花園和英協(xié)花園等，無論在規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境設計等，時至今日，仍具有市場的領先水平， 吸引了全鄭州人的目光。這里有著中原房地產(chǎn)最知名的開發(fā)商品牌 —— 如建業(yè)集團 ；也有在短短幾年內迅速成長為市場重量級選手的新銳開發(fā)商 —— 如 天鷹地產(chǎn)公司 ；這里是鄭州高檔住宅小區(qū)的發(fā)源地，這里也曾是鄭州高層項目市場的樣板 ?? 同樣，這里也充滿了鄭州樓市最為激烈的競爭， 這里的房地產(chǎn)競爭已從單純的項目競爭逐漸上升到企業(yè)的實力和品牌等高度 的競爭 。 鄭州是河南的省會，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側）行政區(qū)，區(qū)內分布著（主要為金水路和緯四路兩側）河南省各級行政機構，如省委、省政府、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 省人大和省政協(xié)等省各級機關單位及眾多家屬院等，因此，本區(qū)域的各項相關配套設施相當完善，特別是文化教育、醫(yī)療、購物和休閑等，在鄭州都首屈一指。 隨著金水區(qū)的房地產(chǎn)得到了進一步的發(fā)展，特別是未來大道的未來花園和鄭汴路的建業(yè)城市花園等，其獨特的地理位置和完善的生活配套，受到了鄭州市及河南省省內各地市置業(yè)者的熱烈追捧。近年來，受臨近本區(qū)域的鄭東新區(qū)良好發(fā)展前景所帶動，更 加使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場，受到了鄭州市以及河南省各地級市的眾多消費者的認可，從使這一區(qū)域的房地產(chǎn)煥發(fā)出強大的市場生機，經(jīng)過多年的發(fā)展，本區(qū)域逐漸形成如下幾種特點： 一、東區(qū) 多個 以路帶點的開發(fā) 熱點區(qū)域，發(fā)展成熟而均衡 區(qū)內各主要干道沿線都成了近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域，如 107 國道沿線 的新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城和鑫苑名家等； 未來大道沿線 的錦江國際花園、吉祥花園和未來花園等； 鄭汴路沿線 的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園、鳳凰城、中凱海上香頌和長城康橋花園等； 東明路沿線 東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧 金水灣等。 二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤開發(fā)為主，高層高 端市場 已 近飽和狀態(tài) 本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤開發(fā)為主，且大部分住宅以高層為主，輔以適量的多層，如建業(yè)城市花園、 錦江國際花園、 新鑫花園、長城康橋花園、 仟禧金水灣 等；也有部分樓盤以純高層住宅出現(xiàn)在市場，如中凱海上香頌、東明花園和未來花園等。上述樓盤的推出，使東區(qū)的高層房地產(chǎn)市場處于飽和狀態(tài)，因推出的樓盤檔次相對較高，又是高層住宅，其單價和總價相對其它多層類型的住宅高出一大截，其單價可直追別墅的價格，在這樣高價格所形成激烈的市場競爭狀態(tài)下，迫使 發(fā)展商 主動思考精細化、差異化的定位和以相對高的附加值 ， 增加產(chǎn)品綜合價值，支持產(chǎn)品居高不下的價格。 三、區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模大，有良好的城市居住氛圍 本區(qū)域的 樓盤開發(fā)規(guī)模 相對較 大 ，且多數(shù)樓盤 形成了良好的城市區(qū)域氛圍，聚集了相當?shù)娜藲狻Ｈ?未來花園已全面入住，建業(yè)城市花園已開發(fā)到第四期 ； 此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外本區(qū)域的 英協(xié)花園 、 新鑫花園 和 鳳凰城 等也已前 后開發(fā)了 好幾 期。 第三章 項目片區(qū)市場分析 一、項目位置 本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國酒店后側，東靠 107 國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠。項目距正在建設的鄭 東新區(qū) CBD商務區(qū)僅一路之隔。 二、片區(qū)范圍 項目片區(qū)范圍為：東起 107 國道，西至東明路，北起黃河路，南到鄭汴路。 三、項目街區(qū)特點 地塊位置、環(huán)境及交通 本項目位于金水東路北面，周邊現(xiàn)為鄭州的高檔樓盤集中地 —— 金水花園和未來花園，項目地塊兩側的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店，及不遠德億大酒店是項目地塊中的配套亮點。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側分布著眾多省各級機關單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學校，醫(yī)院和生活設施。同時金水路還連接市區(qū)內多條主要交通干線（如 107 國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等 ），交通網(wǎng)絡四通八達，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國道交匯處（項目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需10 分鐘；從金水路到火車站，時間僅為 15 分鐘左右；而從金水路（項目所在地）到達機場則只需 30 分鐘。交通路線主要以金水路為主， 設有 2 2 3 75 87 和 209 等十多條市內公交線路。 人口分布及收入構成 由于該區(qū)（東區(qū)：經(jīng)三路和城東路以東）主要以中區(qū)為鄰（ 農業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山路以東 ），而中區(qū)主要包含著金水區(qū)與管城 區(qū)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機關，也是這些省相關單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 滿足現(xiàn)有的住戶，隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務員，特別是各級政府機關有灰色收入的機關領導，更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團。據(jù)政府相關機構統(tǒng)計，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場置業(yè)人士有近 75%以上的人來自于金水區(qū)，其中有公務員或公務員背景的置業(yè)人數(shù)占 50%左右，其余的多為經(jīng)商人士（含企業(yè)老板和小私營業(yè)主 等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。 項目周邊配套 1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況 項目所在的金水東路嚴重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。 注：經(jīng)德鄰公司了解，周邊的高檔次的餐飲及娛樂配套主要以興亞國際俱樂部和德億大酒店為主，此外，還在金水中路的國際飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國際飯店、威威娛樂廣場和熱舞會所等也是一個娛樂、休閑和飲食的好去處。 2）項目周邊教育配套 項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學、省實驗小學和二十三中等 。 此外，還有各社區(qū)自身的教育配套，如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學等。3）項目周邊金融配套 項目周邊（主要為金水東路）有多間銀行，其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家，這此銀行網(wǎng)點多為分理處，規(guī)模普遍較小。此外，項目周邊的未來大道也有多間銀行。 4）項目周邊醫(yī)療配套 金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設施齊全，周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。 醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學院附屬醫(yī)院等； 診所：強中診所和鄭州美信醫(yī)院等； 藥房：長遠大藥房和仟 禧堂藥店等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從項目周邊配套情況看：規(guī)模相對較大、檔次 較高的商業(yè)配套設施，目前還處于空白階段，有一定的市場空間和生命力；周邊的高檔次休閑娛樂設施相對較多，如興亞國際俱樂部和德億大酒店等，但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所；周邊沒有一個大型綜合性購物商城（如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等），缺少一個起帶頭作用的商業(yè)中心；缺少以供一般業(yè)主使用的體育運動或體育休閑設施，如健身房和保齡球館等；缺少一些文化場館設施。 四、項目周邊房地產(chǎn)狀況 項目所處的金水路，它是鄭州最重要的一條東西主干道，兩側分布著河南省各級行政機關單位。 隨著城市化進程的不斷加快，城市規(guī)劃的進一步加強（尤其是建設鄭東新區(qū)相關政策得到進一步的實施），現(xiàn)在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍，物業(yè)開發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競爭局面。 根據(jù) 鄭東新區(qū)的遠景總體發(fā)展概念