【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。年初，為解決開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫、違規(guī)用地等突出問(wèn)題，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為 “特急 ”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》，要求對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行整改，堅(jiān)決糾正違規(guī)擅自設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模的現(xiàn)象，切實(shí) 解決開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫、違規(guī)用地等突出問(wèn)題，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。 3. 土地協(xié)議出讓終結(jié) 自 2002 年 7 月 1 日起《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施，規(guī)定除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問(wèn)題之外，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。 10 月 28 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了土地新政 ——《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，在《決定》出臺(tái)之后，中央又接連出了兩部法規(guī)，《土地利用年度計(jì)劃 管理辦法》修訂版，《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。 2020 年出臺(tái)的金融政策有： 1. 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 2020 年 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，共收縮了可貸資金約 1100 多億元。目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目資本金比例提高 4 月 30 日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)部署了清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工作，其中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場(chǎng)。與此同時(shí)，國(guó)家決定將適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 (不包含經(jīng)濟(jì)適用房 )資本金比例由原來(lái)的 20%調(diào)高到 35%。 3. 一些地方的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始限制對(duì)外地人的按揭貸款，甚至停止對(duì)部分別墅、商鋪?lái)?xiàng)目發(fā)放按揭貸款。 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作將面臨考驗(yàn)。國(guó)家采取了緊縮信貸政策，大大提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例，開(kāi)發(fā)企業(yè)所 面臨的是常規(guī)的銀行融資渠道門檻大大提高，特別是前期資金運(yùn)作將面臨極大的考驗(yàn)，因此，許多開(kāi)發(fā)商將會(huì)優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步兩極分化，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將利用這個(gè)時(shí)機(jī)吞并一些有地?zé)o錢或?qū)嵙Σ蛔愕拈_(kāi)發(fā)企業(yè)。 第四章 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三篇 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一章 區(qū)域劃分 根據(jù)鄭州市的城市格局和房地產(chǎn)發(fā)展的歷史軌跡及現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士將鄭州城區(qū)劃為如下五個(gè)大片區(qū)： 中區(qū)（農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山以東） 東區(qū)（城東路、經(jīng) 三路以東） 南區(qū)（淮河路以南） 西區(qū)（嵩山路以西） 北區(qū)（農(nóng)業(yè)路以北） 本項(xiàng)目位于經(jīng)三路、經(jīng)三路以東，屬于鄭州東區(qū)。 第二章 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 近年來(lái)，鄭州 東區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭 強(qiáng)勁， 特別是鄭州市政府吹響鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)的號(hào)角后，使東區(qū)的發(fā)展 更 加 誘人。 經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的持續(xù)發(fā)展，東區(qū)已成為鄭州少數(shù)幾個(gè) 上規(guī)模 、上檔次的 高檔住宅小區(qū)云集 地之一 ， 如早期開(kāi)發(fā)的建業(yè)城市花園、未來(lái)花園和英協(xié)花園等， 已經(jīng)持續(xù)了幾年的熱地效應(yīng) 更 因鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)仍在續(xù)寫(xiě)著輝煌 ，近期，更相繼推出了錦江國(guó)際花園、建業(yè)新天地、中凱海上香頌、長(zhǎng)城康橋花 園和香濱桂府等 。這里 的房地產(chǎn)曾 代表著鄭州樓市的 “ 高度 ” ，特別是 20002002 年，當(dāng)時(shí)建業(yè)城市花園、未來(lái)花園和英協(xié)花園等，無(wú)論在規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)等，時(shí)至今日，仍具有市場(chǎng)的領(lǐng)先水平， 吸引了全鄭州人的目光。這里有著中原房地產(chǎn)最知名的開(kāi)發(fā)商品牌 —— 如建業(yè)集團(tuán) ；也有在短短幾年內(nèi)迅速成長(zhǎng)為市場(chǎng)重量級(jí)選手的新銳開(kāi)發(fā)商 —— 如 天鷹地產(chǎn)公司 ；這里是鄭州高檔住宅小區(qū)的發(fā)源地，這里也曾是鄭州高層項(xiàng)目市場(chǎng)的樣板 ?? 同樣，這里也充滿了鄭州樓市最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)， 這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已從單純的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)逐漸上升到企業(yè)的實(shí)力和品牌等高度 的競(jìng)爭(zhēng) 。 鄭州是河南的省會(huì)，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側(cè)）行政區(qū)，區(qū)內(nèi)分布著（主要為金水路和緯四路兩側(cè)）河南省各級(jí)行政機(jī)構(gòu)，如省委、省政府、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 省人大和省政協(xié)等省各級(jí)機(jī)關(guān)單位及眾多家屬院等，因此，本區(qū)域的各項(xiàng)相關(guān)配套設(shè)施相當(dāng)完善，特別是文化教育、醫(yī)療、購(gòu)物和休閑等，在鄭州都首屈一指。 隨著金水區(qū)的房地產(chǎn)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，特別是未來(lái)大道的未來(lái)花園和鄭汴路的建業(yè)城市花園等，其獨(dú)特的地理位置和完善的生活配套，受到了鄭州市及河南省省內(nèi)各地市置業(yè)者的熱烈追捧。近年來(lái)，受臨近本區(qū)域的鄭東新區(qū)良好發(fā)展前景所帶動(dòng)，更 加使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，受到了鄭州市以及河南省各地級(jí)市的眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，從使這一區(qū)域的房地產(chǎn)煥發(fā)出強(qiáng)大的市場(chǎng)生機(jī)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，本區(qū)域逐漸形成如下幾種特點(diǎn)： 一、東區(qū) 多個(gè) 以路帶點(diǎn)的開(kāi)發(fā) 熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展成熟而均衡 區(qū)內(nèi)各主要干道沿線都成了近幾年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，如 107 國(guó)道沿線 的新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時(shí)代城和鑫苑名家等； 未來(lái)大道沿線 的錦江國(guó)際花園、吉祥花園和未來(lái)花園等； 鄭汴路沿線 的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園、鳳凰城、中凱海上香頌和長(zhǎng)城康橋花園等； 東明路沿線 東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧 金水灣等。 二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，高層高 端市場(chǎng) 已 近飽和狀態(tài) 本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，且大部分住宅以高層為主，輔以適量的多層，如建業(yè)城市花園、 錦江國(guó)際花園、 新鑫花園、長(zhǎng)城康橋花園、 仟禧金水灣 等；也有部分樓盤(pán)以純高層住宅出現(xiàn)在市場(chǎng)，如中凱海上香頌、東明花園和未來(lái)花園等。上述樓盤(pán)的推出，使東區(qū)的高層房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，因推出的樓盤(pán)檔次相對(duì)較高，又是高層住宅，其單價(jià)和總價(jià)相對(duì)其它多層類型的住宅高出一大截，其單價(jià)可直追別墅的價(jià)格，在這樣高價(jià)格所形成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，迫使 發(fā)展商 主動(dòng)思考精細(xì)化、差異化的定位和以相對(duì)高的附加值 ， 增加產(chǎn)品綜合價(jià)值，支持產(chǎn)品居高不下的價(jià)格。 三、區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模大，有良好的城市居住氛圍 本區(qū)域的 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模 相對(duì)較 大 ，且多數(shù)樓盤(pán) 形成了良好的城市區(qū)域氛圍，聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。?未來(lái)花園已全面入住，建業(yè)城市花園已開(kāi)發(fā)到第四期 ； 此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 外本區(qū)域的 英協(xié)花園 、 新鑫花園 和 鳳凰城 等也已前 后開(kāi)發(fā)了 好幾 期。 第三章 項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國(guó)酒店后側(cè)，東靠 107 國(guó)道、南臨金水東路、西距未來(lái)大道幾百米遠(yuǎn)。項(xiàng)目距正在建設(shè)的鄭 東新區(qū) CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。 二、片區(qū)范圍 項(xiàng)目片區(qū)范圍為：東起 107 國(guó)道，西至東明路，北起黃河路，南到鄭汴路。 三、項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn) 地塊位置、環(huán)境及交通 本項(xiàng)目位于金水東路北面，周邊現(xiàn)為鄭州的高檔樓盤(pán)集中地 —— 金水花園和未來(lái)花園，項(xiàng)目地塊兩側(cè)的興亞國(guó)際俱樂(lè)部和鞍鋼大酒店，及不遠(yuǎn)德億大酒店是項(xiàng)目地塊中的配套亮點(diǎn)。 金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級(jí)機(jī)關(guān)單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線（如 107 國(guó)道、經(jīng)三路、花園路和人民路等 ），交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國(guó)道交匯處（項(xiàng)目的東面），來(lái)往各地極其便利；從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需10 分鐘；從金水路到火車站，時(shí)間僅為 15 分鐘左右；而從金水路（項(xiàng)目所在地）到達(dá)機(jī)場(chǎng)則只需 30 分鐘。交通路線主要以金水路為主， 設(shè)有 2 2 3 75 87 和 209 等十多條市內(nèi)公交線路。 人口分布及收入構(gòu)成 由于該區(qū)（東區(qū)：經(jīng)三路和城東路以東）主要以中區(qū)為鄰（ 農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山路以東 ），而中區(qū)主要包含著金水區(qū)與管城 區(qū)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級(jí)行政機(jī)關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無(wú)論是樓宇外觀還是使用功能等都不能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 滿足現(xiàn)有的住戶，隨著國(guó)家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務(wù)員，特別是各級(jí)政府機(jī)關(guān)有灰色收入的機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，更成為了鄭州購(gòu)房置業(yè)的主力軍團(tuán)。據(jù)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)置業(yè)人士有近 75%以上的人來(lái)自于金水區(qū)，其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占 50%左右，其余的多為經(jīng)商人士（含企業(yè)老板和小私營(yíng)業(yè)主 等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。 項(xiàng)目周邊配套 1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。 注：經(jīng)德鄰公司了解，周邊的高檔次的餐飲及娛樂(lè)配套主要以興亞國(guó)際俱樂(lè)部和德億大酒店為主，此外，還在金水中路的國(guó)際飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國(guó)際飯店、威威娛樂(lè)廣場(chǎng)和熱舞會(huì)所等也是一個(gè)娛樂(lè)、休閑和飲食的好去處。 2）項(xiàng)目周邊教育配套 項(xiàng)目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和二十三中等 。 此外，還有各社區(qū)自身的教育配套，如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學(xué)等。3）項(xiàng)目周邊金融配套 項(xiàng)目周邊（主要為金水東路）有多間銀行，其中交行、中國(guó)銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家，這此銀行網(wǎng)點(diǎn)多為分理處，規(guī)模普遍較小。此外，項(xiàng)目周邊的未來(lái)大道也有多間銀行。 4）項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套 金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設(shè)施齊全，周邊有多個(gè)醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。 醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等； 診所：強(qiáng)中診所和鄭州美信醫(yī)院等； 藥房：長(zhǎng)遠(yuǎn)大藥房和仟 禧堂藥店等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從項(xiàng)目周邊配套情況看：規(guī)模相對(duì)較大、檔次 較高的商業(yè)配套設(shè)施，目前還處于空白階段，有一定的市場(chǎng)空間和生命力；周邊的高檔次休閑娛樂(lè)設(shè)施相對(duì)較多，如興亞國(guó)際俱樂(lè)部和德億大酒店等，但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場(chǎng)所；周邊沒(méi)有一個(gè)大型綜合性購(gòu)物商城（如家樂(lè)福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁?gòu)物廣場(chǎng)等），缺少一個(gè)起帶頭作用的商業(yè)中心；缺少以供一般業(yè)主使用的體育運(yùn)動(dòng)或體育休閑設(shè)施，如健身房和保齡球館等；缺少一些文化場(chǎng)館設(shè)施。 四、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況 項(xiàng)目所處的金水路，它是鄭州最重要的一條東西主干道，兩側(cè)分布著河南省各級(jí)行政機(jī)關(guān)單位。 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃的進(jìn)一步加強(qiáng)（尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進(jìn)一步的實(shí)施），現(xiàn)在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍，物業(yè)開(kāi)發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。 根據(jù) 鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念