【文章內(nèi)容簡介】 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對外交通 高速鐵路拉近成渝 未來 16 年 里，成都市將強化鐵路樞紐地位，在成龍公路南側(cè)規(guī)劃成渝高速鐵路，并預留寶成、達成、成昆高速鐵路通道，形成強大的鐵路樞紐；改善火車北站，改造火車南站；在龍泉組團大面鎮(zhèn)預留第三客運站，在新都泰興建設成都北編組站，將成都東編組站改造為集裝箱節(jié)點站；搬遷鳳凰山機場、太平寺機場，中遠期搬遷黃田壩機場；規(guī)劃建設雙流機場二跑道，將雙流機場建設成為國際樞紐機場。 道路交通 30 分鐘直達郊區(qū) 為方便大部分市民出行，成都將優(yōu)先發(fā)展公共交通系統(tǒng)。據(jù)介紹，此外還將建立以軌道交通和快速地面公交為骨干，普通地面公 交為主體的公交體系，大幅度提高公交出行比例；加強中心城區(qū)與周邊組團的聯(lián)系，支撐走廊式城市發(fā)展格局；中心城與外圍主團實現(xiàn)“ 30分鐘主城區(qū)”的交通發(fā)展戰(zhàn)略。 公共設施 行政辦公移向新區(qū) 形成多中心、多層次、網(wǎng)絡狀的公共服務設施體系，優(yōu)化和完善公共服務設施布局與結(jié)構(gòu)，優(yōu)化和強化文教、衛(wèi)生、體育和社會服務設施的布局。將行政辦公職能從核心區(qū)內(nèi)遷至城市新區(qū)，以疏解城市功能，帶動新區(qū)發(fā)展；并建立滿足不同消費層次需要的、多種業(yè)態(tài)構(gòu)成的、布局合理的商業(yè)網(wǎng)點體系。同時，根據(jù)國家相關公共設施配置標準結(jié)合實 際，完善配套文教、體育、衛(wèi)生等公共設施，并延伸至一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 歷史文化保護 川大老校區(qū)等均列入 《總規(guī)》還確定了主城區(qū)歷史文化區(qū)片保護的范圍，包括寬窄巷子、文殊院、大慈寺、水井坊等四個歷史文化街區(qū)的保護、四川大學華西校區(qū)和四川大學老校區(qū)等兩個近現(xiàn)代歷史文化街區(qū)的保護，以及市域內(nèi)歷史文化街區(qū)、歷史文化風景區(qū)的保護。窄巷子等四個歷史文化保護街區(qū)是原來就已確定的，而川大華西校區(qū)和川大老校區(qū)兩個近現(xiàn)代歷史文化街區(qū)是此次總體規(guī)劃中新增的。文物古跡保護則包含各級文物保護單位保護、 22 處優(yōu)秀歷史建筑 和近現(xiàn)代文物建筑保護以及名木古樹、地下文物和傳統(tǒng)建筑構(gòu)件保護。 商業(yè)配套 建設 18 個大區(qū)商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 成都市將在 2020 年前構(gòu)成以人民路及蜀都大道為干線的“大個字”商業(yè)軸，在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成 18 個大區(qū)商業(yè)中心。它們主要位于今后將逐步形成的人流、物流、商務辦公相對集中的區(qū)域和場鎮(zhèn)，主要分布在三環(huán)路沿線和三環(huán)路外側(cè)區(qū)域，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務以及各種生活配套服務。 成都錦江成華區(qū)空置率高 一環(huán)內(nèi)空置多為小戶型 本次調(diào)查共發(fā)放問卷 490 份（ 1 份 指一個門牌號，可能是一套住房，也可能是一個樓盤或一個社區(qū)，有幾十上百戶，而一個樣本則指一套住房），回收有效樣本 4702 個。其中青羊區(qū)樣本 1000 個；武侯區(qū)樣本 1000 個；錦江區(qū)樣本 663 個；金牛區(qū)樣本 598 個；成華區(qū)樣本930 個；高新區(qū)樣本 511 個。從環(huán)路樣本看，一環(huán)路內(nèi) 2431 個； 12 環(huán)路間 1640 個； 23 環(huán)路間 631 個。 總共調(diào)查的 4702 套住房中，在用房屋 4291 套，占 %；空置住房 411 套，占 %，接近國際上公認的警戒空置率 10%。不過，按照國際相關統(tǒng)計標準，只要某個城市住房空置 率控制在 3%10%的區(qū)間內(nèi)，就應該是比較合理的。 錦江區(qū)、成華區(qū)空置率高 高新區(qū)的房屋空置率為 %，成華區(qū)房屋空置率為 %，金牛區(qū)房屋空置率為 %，錦江區(qū)房屋空置率為 %，青羊區(qū)房屋空置率為 %，武侯區(qū)房屋空置率為 %。 從分區(qū)情況來看，武侯、青羊、高新三區(qū)的空置率都相對比較低。而成華、錦江的數(shù)據(jù)都相對比較高，印證了成都傳統(tǒng)的“南富西貴”的房地產(chǎn)市場結(jié)果，但總體來講還是合理的。 空置率從內(nèi)到外遞減 一環(huán)路以內(nèi)空置率為 %；一環(huán)路外， 二環(huán)路內(nèi)的空置率為 %；二環(huán)路外，三環(huán)路內(nèi)為 %。 空置率從內(nèi)環(huán)到外環(huán)依次遞減，反映了現(xiàn)代城（查看地圖）市人居住理念和消費觀念，不在聚集在主城區(qū)而生活，居住地郊區(qū)化趨勢明顯，今后成都市城市總體規(guī)劃應予以考慮和傾斜。 一環(huán)路內(nèi)空置多為小戶型 一環(huán)路以內(nèi) 60 平方米及以下住房為 %； 6090 平方米住房為 %； 90 平方米以上住房為 %。 12 環(huán)路間 60 平方米及以下住房為 %； 6090 平方米住房為 %。 90 平方米以上住房為 %。 二、三環(huán)路間 60 平 方米及以下住房為 %， 6090 平方米住房為 %， 90 平方米以上住房為 %。在成都市不同環(huán)路內(nèi)，住房空置率因面積大小而變化，總體情況是越靠市中心，面積越小的住房空置率越高；而靠近城市外圍，住房面積越大空置率越高。 調(diào)查數(shù)據(jù)另一方面顯示，成都市中心地帶空置主要是小戶型公寓，主要是投資者用于出租，其售價高租金也非常高，空置率高達 %，已經(jīng)突破國際公認的空置率警戒線，無論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是開發(fā)商還是投資購房者，都應保持高度警惕；在 23 環(huán)路間， 60 平方米及以下住房空置率為 %，這是因為這一帶小戶型 的售價及租金相對較低，自住購房者相對較多，投資者也相對容易出租；在這一區(qū)域， 90 平方米以上住房空置率高達 %，原因是距離市中心較遠，道路交通及生活配套設施都不完善，近兩年開發(fā)過熱也值得注意。 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五城區(qū) 9 月成交二手房 2915 套， 10 月成交 2497 套，金九銀十本應是二手房的交易旺季，但今年成交量卻不盡人意。整個下半年除了 8 月份在受到個稅即將出臺的政策影響下保持著較高的水平，分別成交 4492 套和 4148 套外，整個市場尤顯疲軟。 政策催化購買力提前放量 由上 圖統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年二手房市場明顯走低，從最近兩周的二手房交易情況來看，下降趨勢仍然明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，導致這種局面出現(xiàn)的原因主要是 二手房較高的房價和高達 10%的總交易稅費 ，同時，“ 5 年限制”政策頒布后，次新房房源的減少也成為主要原因之一。 7 至 10 月，去年交易呈平穩(wěn)的上升趨勢，而今年卻尤顯低迷，即使在剛結(jié)束的 28 屆秋交會的刺激下也仍未給市場帶來動力，期間二手房成交總量僅為 290 套，與今年春交會上901 套的成交量相比下滑了 %。據(jù)統(tǒng)計，秋交會參展的中介 30 余家，除了大部分的品牌中介成交較為理想 外，大多數(shù)中小中介的成交情況并不盡人意。但在強征個稅的消息一度刺激二手房市場集中放量的情況下，促使了 7 月的成交量高達 4492 套，成為全年交易量最高的月份，同時 8 月成交 4148 套，使得 7 到 10 月總成交量達到 14052 套，與 2020 年同期成交的 10211 套相比增長了 %。四川東方人家資源管理部經(jīng)理張奎談到，從成交總量來看， 2020 年比 2020 長進不少，雖然在今年眾多調(diào)控政策影響下，市場長幅有所放緩，但二手房市場的剛性需求仍然存在， 2020 年的市場雖受政策影響不小，但總體還是很可觀的。 政策的宏觀調(diào) 控，在拉動市場的同時也使各中介公司受到了不小的影響，有人說 2020年是二手房中介的洗牌年 。有實力的中介公司借助其先進的經(jīng)營模式、良好的形象和口碑、以及其規(guī)范的操作和服務快速搶占市場份額，從而重新分割市場，搶占份額。隨著政府部門的嚴管，中介市場競爭的趨勢將從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場逐漸走向成熟和規(guī)范化。 品質(zhì) 下半年城西成新寵 從 7 月到 10 月的交易數(shù)據(jù)來看，今年下半年的交易重心有所轉(zhuǎn)移。上半年城東交易熱透半邊天，但據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，下半年城西開始成為新的交易中心。據(jù)統(tǒng) 計， 7— 10 份月五城區(qū)成交量最高的區(qū)域為城西的羊西片區(qū)，月均成交量為 249 套，其次是同樣位處城西的撫琴片區(qū)月均 208 套，之后的府黃片區(qū)、交大片區(qū)等也均在總成交額中占了不好的份額。 業(yè)界認為，從居住品質(zhì)而言，城南為首選，其次便是城西，但早已形成富人區(qū)的城南房價高出其他區(qū)域一大節(jié)，而從目前市場消費群來看，高端需求的購房者畢竟是少數(shù)，中性需求仍占市場的主體地位。隨著城西廠區(qū)的搬遷，政府向西向南的規(guī)劃，沙河的整治， SM 廣場、沃爾瑪?shù)却笮团涮椎穆鋺?，加上大批實力派開發(fā)商入駐對片區(qū)的精心打造，城西的尚風 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 尚水的居 住品質(zhì)在不斷改善和提升，對居住環(huán)境和價位的綜合考慮，更多的購房者選擇了城西，加之城西房源的放量，城西開始成為下半年市場交易的新寵。 從交易面積的構(gòu)成上看， 50— 90 平米的二手房仍是市場的最大需求，約占市場成交總量的 45%，其次是 90— 120 平米和 50 平米以下的二手房也占了不小比例，對 120 平米以上的更大戶型交易量就相對較小了。 50— 90 平米的房子，購房者追求的是其實用性，購買人群多為外來人員或就業(yè)不久的年輕人，而對于 120— 160 平米的房子購房者更多的則是追求它的舒適性，這樣的人群相較于小戶型的消費 人群明顯就少了很多。 落戶年底市場有望回暖 10 月，二手房市場總計成交 2497 套，單從成交量來看，繼 7 月后市場成交量仍然是下滑的趨勢，同時受十一黃金周的影響， 10 月份的市場交易量較之 9 月份仍有一定下降，但在 10 月 23 日下發(fā)的成都市《關于深化戶籍制度改革深入推進城鄉(xiāng)一體化的意見》的影響下，10 月最后一周的市場交易量就超過了前幾周平均交易量接近 200 套。在市場的蕭條期，《意見》給成都二手房市場注入了新的動力，給市場回暖帶來了新的曙光。 買二手房也可落戶，這一政策對二手房市場的成交形成一種 緩沖，給市場帶來新的消費群體，拉升二手房的成交。業(yè)界紛紛認為，隨著落戶政策的進一步落實，后期交易量會有一定幅度的緩升，加之年終的購房習慣，年底兩個月市場應該有所回暖。業(yè)內(nèi)人士預測，照10 月底的成交趨勢，本月成交量可能在 3200 套左右， 12 月也可能與之持平。 2020 年二手房市場頻繁的調(diào)控政策，使市場受到了不小影響。 21 世紀不動產(chǎn)市場部經(jīng)理舒寧談到，市場總有自己的波動周期，從歷年二手房市場交易狀況看， 2 月份是交易的低谷期， 5 月份會出現(xiàn)一個波峰， 8 月份市場又會走低，到 10 月份便會出現(xiàn)市場 的第二個波峰，但今年市場受調(diào)控政策影響，第二個波峰從 10 月份直接前移到 8月份，波動圖的位移，使年低兩個月正處在上升曲線上。經(jīng)過 10 月份市場的冷卻， 11 月市場必將有所好轉(zhuǎn)，加上《意見》的落實和年終消費習慣，年底市場有望回暖。 四條鐵路切割新城東 外環(huán)內(nèi) 新建鐵路走高架？ 焦 業(yè)界與市場傳得沸沸揚揚的沙河堡新火車站影響城東地產(chǎn)的說法，其實是一種誤讀，因為真正改變新城東的，不是站，而是鐵路，那割開三圣鄉(xiāng)、環(huán)抱十陵與紅河的數(shù)條鐵軌 一個規(guī)劃 26 股道的超大新成都站，落腳沙河堡，為這個片區(qū)的未來發(fā)展賦 予無限玄機。 一張“成都市鐵路軌道樞紐總圖”，完整揭示城東的鐵路“經(jīng)脈”，清楚地回應了業(yè)界的所有傳言。 一條規(guī)劃中的成都至重慶高速鐵路如何確定走向，讓無數(shù)關注成龍路發(fā)展的人士手心冒汗。 10 月 24 日，鐵道第二勘察設計院（以下簡稱“鐵二院”）“成都新客站項目組”總體設計負責人、總工程師楊宇接受本報記者獨家采訪，透露了諸多關于新成都站如何設計、城東4 條鐵路如何走向、成都至重慶另外一條高速鐵路如何規(guī)劃等細節(jié) —— 在鐵道設計者頻頻揮舞的鉛筆下，城東地產(chǎn)正被鐵路勾勒出愈加清晰的現(xiàn)實與未來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)楊宇介紹，定址于沙河堡的新成都站將于 2020 年 1 月開工，到 2020 年 6 月建成竣工；其中，站房將于 2020 年 3 月開工