【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路暢通。反之，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)會(huì)因?yàn)榍捌谝?guī)劃問(wèn)題而處處被動(dòng)，時(shí)時(shí)煩惱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的商品，前期規(guī)劃做好以后，后面很難改動(dòng)，即使可以改動(dòng)，也要付出很大的代價(jià)。發(fā)展商慌慌張張的改戶型改立面的事，不 僅在濟(jì)南時(shí)有發(fā)生，在全國(guó)其他城市也不少見(jiàn)。 好產(chǎn)品永遠(yuǎn)有市場(chǎng)。這在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，前景很難捉摸的情況下，項(xiàng)目若想成功，必須在前期規(guī)劃好產(chǎn)品，且規(guī)劃好的無(wú)可挑剔的產(chǎn)品，一般都能贏得市場(chǎng)。 好的規(guī)劃還可以提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。反之一個(gè)規(guī)劃失當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品則可能是人們的視覺(jué)垃圾和城市的建筑垃圾。 從濟(jì)南是來(lái)看，城市規(guī)劃對(duì)各個(gè)樓盤的影響可見(jiàn)一斑，由最初的市政府西遷傳言導(dǎo)致西部城區(qū)住宅價(jià)格飛漲，到市政府東遷傳言導(dǎo)致東部城區(qū)住宅價(jià)格飛漲，現(xiàn)在城市規(guī)劃為 “ 南控、北跨、東拓、西進(jìn)、中 疏 ” ，東西部城區(qū)的房?jī)r(jià)都在上漲。 早期的規(guī)劃僅僅起到規(guī)范的作用，很少考慮社會(huì)、環(huán)境等效益，因此些有規(guī)劃帶來(lái)的問(wèn)題非常嚴(yán)重，今天各大城市面臨的舊城改造部分原因就是當(dāng)初不恰當(dāng)?shù)某鞘幸?guī)劃所造成的。 最初的樓盤規(guī)劃，僅僅考慮建筑要求，比如建筑紅線的限制、建筑高度的限制等，現(xiàn)在的樓盤開(kāi)發(fā)則一般要考慮整個(gè)小區(qū)的功能規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 朝向和景觀 住宅產(chǎn)品的演變過(guò)程中，朝向和景觀的重要性，發(fā)生了較大的變化。初期階段，住宅產(chǎn)品建筑比較粗糙，對(duì)于朝向的要求非常高，特別是在濟(jì)南這樣的北方城市，在全年日照時(shí)間有限的情況下，朝向就決定了陽(yáng)光的多少。加上季風(fēng)的影響，通風(fēng)問(wèn)題加深了朝向的重要程度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風(fēng)。于是 新的住宅產(chǎn)品更偏向于注重景觀，好的景觀即使朝向稍差也可以賣個(gè)好價(jià)錢。當(dāng)然朝向問(wèn)題仍然很重要，畢竟北方城市除了陽(yáng)光通風(fēng)問(wèn)題，風(fēng)水問(wèn)題也備受關(guān)注。 新規(guī)劃的一些住宅小區(qū)，雖然盡量在擺脫兵營(yíng)式的布局，但是仍然首先考慮朝向其次考慮景觀問(wèn)題。 樓宇布局 樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方式演變而來(lái)。影響小區(qū)布局的因素主要有幾個(gè)： 項(xiàng)目規(guī)模 大規(guī)模的多層住宅項(xiàng)目多采用行列式或混合式 項(xiàng)目層高 高層項(xiàng)目的布局方式更靈活 項(xiàng)目性質(zhì) 高檔房的布局更講究，低檔房則一般為行列式 周邊 環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境較好的，一般采用行列式，沒(méi)有自然景觀，自己造景的則一般采用圍和式 地塊特征 如果地形不規(guī)則，起伏不定，則布局較為混合 行列式和圍合式的布局是各有利弊的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于濟(jì)南位于北方的特點(diǎn)，陽(yáng)光對(duì)住宅的影響較大，很多規(guī)模小的樓盤仍然采用行列式布局。即使采用圍合式布局，也并非真正意義上的圍和式，只是半圍合式而已。 縱觀濟(jì)南目前在建在售的樓盤，雖然布局較為靈活，但是從局部來(lái)看，多數(shù)樓盤仍然是以行列式為主。 建筑設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該為后期開(kāi)發(fā)預(yù)留空間，特別是對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。因?yàn)橄M(fèi)者永遠(yuǎn)是第一位的，房地產(chǎn)產(chǎn)品必須適應(yīng)消費(fèi)需求。項(xiàng)目第一期也許是大戶型，第二期可能就是中小戶型。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。另外房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)時(shí) 尚性頗強(qiáng)的行業(yè)?，F(xiàn)在，差不多 6 個(gè)月時(shí)間房地產(chǎn)產(chǎn)品形式就要更新一下，涌現(xiàn)出新的潮流，面積、風(fēng)格、付款方式等都會(huì)變，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不變不行。雖然前期的規(guī)劃要科學(xué)合理，具有前瞻性，這只是為了日后不變或少變。濟(jì)南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場(chǎng)的不斷成熟，消費(fèi)者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時(shí)跟隨市場(chǎng)的變化而變化。這就是項(xiàng)目規(guī)劃中不變與變化的辯證法，一個(gè)優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 秀的項(xiàng)目就是在這兩極中尋求平衡和成功。 像陽(yáng)光 100 這樣的大項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)中不但把功能分區(qū)等規(guī)劃設(shè)計(jì)好，開(kāi)發(fā)計(jì)劃都提前制定好。當(dāng)然前期的 制定雖然考慮市場(chǎng)因素較多，且制定的較為合理，但是在實(shí)際的操作中，仍然要隨時(shí)調(diào)整，調(diào)整的內(nèi)容不僅僅包括市場(chǎng)供應(yīng)量，戶型等也在考慮范圍之內(nèi)。 2. 戶型設(shè)計(jì) 戶型結(jié)構(gòu) 戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個(gè)。濟(jì)南的住宅產(chǎn)品在短短的幾年間，就經(jīng)歷過(guò)幾次變化。最初的戶型設(shè)計(jì)面積都比較小，僅僅滿足簡(jiǎn)單的居住需求，后來(lái)發(fā)展成為大面積戶型比較流行。近期的住宅產(chǎn)品則提倡以人為本，戶型設(shè)計(jì)方面更加人性化。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴(yán)格。 住宅空間的功能分區(qū) 動(dòng)靜分區(qū)：客飯廳與臥室分開(kāi)， 主人房與兒童房、父母房分開(kāi) 干濕分區(qū)：廳、臥室與廚房、衛(wèi)生間分開(kāi) 公私分區(qū)：公共區(qū)入口、玄關(guān) 半公共區(qū)：客廳、餐廳、家庭娛樂(lè)場(chǎng)所 半私密區(qū)：廚房、工人房、工人房洗手間、工作陽(yáng)臺(tái) 家庭成員私密區(qū)：客房、兒童房、公共洗手間 主人私密區(qū)：主人房、書房、主人房洗手間等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi) 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)然，面積特別小的房子，要做到上述功能分區(qū)且比較