【文章內(nèi)容簡介】 路暢通。反之，項目的開發(fā)活動會因為前期規(guī)劃問題而處處被動，時時煩惱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的商品，前期規(guī)劃做好以后，后面很難改動，即使可以改動，也要付出很大的代價。發(fā)展商慌慌張張的改戶型改立面的事，不 僅在濟南時有發(fā)生，在全國其他城市也不少見。 好產(chǎn)品永遠有市場。這在市場競爭異常激烈，前景很難捉摸的情況下，項目若想成功，必須在前期規(guī)劃好產(chǎn)品，且規(guī)劃好的無可挑剔的產(chǎn)品，一般都能贏得市場。 好的規(guī)劃還可以提升土地價值、街區(qū)價值，產(chǎn)生價值凝聚效應。反之一個規(guī)劃失當?shù)漠a(chǎn)品則可能是人們的視覺垃圾和城市的建筑垃圾。 從濟南是來看，城市規(guī)劃對各個樓盤的影響可見一斑，由最初的市政府西遷傳言導致西部城區(qū)住宅價格飛漲，到市政府東遷傳言導致東部城區(qū)住宅價格飛漲，現(xiàn)在城市規(guī)劃為 “ 南控、北跨、東拓、西進、中 疏 ” ，東西部城區(qū)的房價都在上漲。 早期的規(guī)劃僅僅起到規(guī)范的作用，很少考慮社會、環(huán)境等效益，因此些有規(guī)劃帶來的問題非常嚴重，今天各大城市面臨的舊城改造部分原因就是當初不恰當?shù)某鞘幸?guī)劃所造成的。 最初的樓盤規(guī)劃，僅僅考慮建筑要求，比如建筑紅線的限制、建筑高度的限制等，現(xiàn)在的樓盤開發(fā)則一般要考慮整個小區(qū)的功能規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 朝向和景觀 住宅產(chǎn)品的演變過程中，朝向和景觀的重要性，發(fā)生了較大的變化。初期階段，住宅產(chǎn)品建筑比較粗糙，對于朝向的要求非常高，特別是在濟南這樣的北方城市，在全年日照時間有限的情況下，朝向就決定了陽光的多少。加上季風的影響，通風問題加深了朝向的重要程度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風。于是 新的住宅產(chǎn)品更偏向于注重景觀，好的景觀即使朝向稍差也可以賣個好價錢。當然朝向問題仍然很重要，畢竟北方城市除了陽光通風問題，風水問題也備受關(guān)注。 新規(guī)劃的一些住宅小區(qū)，雖然盡量在擺脫兵營式的布局，但是仍然首先考慮朝向其次考慮景觀問題。 樓宇布局 樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方式演變而來。影響小區(qū)布局的因素主要有幾個： 項目規(guī)模 大規(guī)模的多層住宅項目多采用行列式或混合式 項目層高 高層項目的布局方式更靈活 項目性質(zhì) 高檔房的布局更講究，低檔房則一般為行列式 周邊 環(huán)境 項目周邊環(huán)境較好的，一般采用行列式，沒有自然景觀，自己造景的則一般采用圍和式 地塊特征 如果地形不規(guī)則，起伏不定，則布局較為混合 行列式和圍合式的布局是各有利弊的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于濟南位于北方的特點，陽光對住宅的影響較大，很多規(guī)模小的樓盤仍然采用行列式布局。即使采用圍合式布局，也并非真正意義上的圍和式，只是半圍合式而已。 縱觀濟南目前在建在售的樓盤，雖然布局較為靈活，但是從局部來看，多數(shù)樓盤仍然是以行列式為主。 建筑設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑設(shè)計應該為后期開發(fā)預留空間，特別是對于分期開發(fā)的項目。因為消費者永遠是第一位的，房地產(chǎn)產(chǎn)品必須適應消費需求。項目第一期也許是大戶型，第二期可能就是中小戶型。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。另外房地產(chǎn)業(yè)也是一個時 尚性頗強的行業(yè)?，F(xiàn)在，差不多 6 個月時間房地產(chǎn)產(chǎn)品形式就要更新一下，涌現(xiàn)出新的潮流，面積、風格、付款方式等都會變，對于開發(fā)商而言，不變不行。雖然前期的規(guī)劃要科學合理，具有前瞻性，這只是為了日后不變或少變。濟南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場的不斷成熟，消費者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時跟隨市場的變化而變化。這就是項目規(guī)劃中不變與變化的辯證法，一個優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 秀的項目就是在這兩極中尋求平衡和成功。 像陽光 100 這樣的大項目，規(guī)劃設(shè)計中不但把功能分區(qū)等規(guī)劃設(shè)計好，開發(fā)計劃都提前制定好。當然前期的 制定雖然考慮市場因素較多，且制定的較為合理，但是在實際的操作中，仍然要隨時調(diào)整，調(diào)整的內(nèi)容不僅僅包括市場供應量，戶型等也在考慮范圍之內(nèi)。 2. 戶型設(shè)計 戶型結(jié)構(gòu) 戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個。濟南的住宅產(chǎn)品在短短的幾年間，就經(jīng)歷過幾次變化。最初的戶型設(shè)計面積都比較小，僅僅滿足簡單的居住需求，后來發(fā)展成為大面積戶型比較流行。近期的住宅產(chǎn)品則提倡以人為本，戶型設(shè)計方面更加人性化。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴格。 住宅空間的功能分區(qū) 動靜分區(qū)：客飯廳與臥室分開， 主人房與兒童房、父母房分開 干濕分區(qū)：廳、臥室與廚房、衛(wèi)生間分開 公私分區(qū)：公共區(qū)入口、玄關(guān) 半公共區(qū)：客廳、餐廳、家庭娛樂場所 半私密區(qū)：廚房、工人房、工人房洗手間、工作陽臺 家庭成員私密區(qū)：客房、兒童房、公共洗手間 主人私密區(qū)：主人房、書房、主人房洗手間等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當然，面積特別小的房子，要做到上述功能分區(qū)且比較