上海高檔住宅市場(chǎng)分析案例(編輯修改稿)
2025-05-13 12:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以發(fā)現(xiàn)，今年開(kāi)盤(pán)的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的27％，如“思南路88號(hào)”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護(hù)建筑物，像孫中山故居、周公館、復(fù)興公園、第二醫(yī)科大學(xué)等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)韻”等樓盤(pán)也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤(pán)占到了今年新開(kāi)樓盤(pán)總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤(pán)高出13個(gè)百分點(diǎn)。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤(pán)為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見(jiàn)浦江兩岸風(fēng)景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。（二）規(guī)劃分析l 整體規(guī)劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開(kāi)盤(pán)的高檔樓盤(pán)中，大多選擇有實(shí)力的國(guó)外規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤(pán)在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國(guó)內(nèi)企業(yè)操刀（見(jiàn)下圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤(pán)邀請(qǐng)了國(guó)外建筑設(shè)計(jì)公司做顧問(wèn)。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤(pán)全部由國(guó)外景觀設(shè)計(jì)單位接盤(pán)。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)企業(yè)離高檔樓盤(pán)所需要的條件還有相當(dāng)大的差距。就此次調(diào)查的樓盤(pán)而言，在整體規(guī)劃上大多有如下共同點(diǎn)：整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)；以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；設(shè)置會(huì)所，以教育、休閑、娛樂(lè)為主；開(kāi)發(fā)趨向規(guī)模化；設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)；l 會(huì)所設(shè)置此次調(diào)查的高檔樓盤(pán)中，除巴黎時(shí)韻外，均配置有高檔會(huì)所。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書(shū)館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場(chǎng)所。以休閑為主題的會(huì)所占47%左右，15個(gè)樓盤(pán)大部分會(huì)所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂(lè)園、老人天地、紅酒雪茄俱樂(lè)部等活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所。在調(diào)查的15個(gè)樓盤(pán)中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?jiàn)，高檔住宅對(duì)會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反映出客戶對(duì)享受型生活的追求。（三）環(huán)境分析上海的高檔物業(yè)大多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華山路沿線，這表明了對(duì)人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備的條件。人對(duì)內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無(wú)止境的，高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)卻并不都具備這些條件。因此，對(duì)環(huán)境的營(yíng)造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢(shì)、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營(yíng)造上往往達(dá)到了登峰造極的效果。上圖是此次調(diào)查的15個(gè)樓盤(pán)的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達(dá)到了70％，而綠化率在50％以上的也6個(gè)，占市場(chǎng)分額的42％（見(jiàn)下圖）。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤(pán)各占總量的29％。從中，可以看出綠化率對(duì)于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯著標(biāo)志。（四）房型分析高檔住宅房型的設(shè)計(jì)要求相對(duì)比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。在空間大小方面，高檔樓盤(pán)的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動(dòng)室、書(shū)房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強(qiáng)調(diào)功能的細(xì)化。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤(pán)中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%?？梢?jiàn)，高檔住宅對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤(pán)在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次調(diào)查樓盤(pán)中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從下圖可以看出，三房?jī)蓮d所占比例最高，其次為二房二廳和四房?jī)蓮d。其中有兩個(gè)樓盤(pán)由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國(guó)際金融家”，面積在50平方米；另一個(gè)是徐匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從24—57平方米不等。（五）建筑分析從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開(kāi)盤(pán)的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)采用多層的樓盤(pán)，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤(pán)地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來(lái)提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高檔物業(yè)市場(chǎng)中，高層占據(jù)絕對(duì)地位。在此次調(diào)查的樓盤(pán)中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見(jiàn)下圖），共10個(gè)，占樓盤(pán)總數(shù)的67%，毛坯房占27%。由此可見(jiàn)，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。作為高檔住宅，在對(duì)建筑材料的使用上，要求也比
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