上海高檔住宅市場(chǎng)分析案例(已改無錯(cuò)字)
2023-05-17 12:30:04 本頁面
【正文】 較高，結(jié)構(gòu)上都采用剪力墻結(jié)構(gòu)、外墻采用進(jìn)口涂料或高級(jí)石材等建筑材料。見下表，以“暢園”所用建材為例，可見一斑。結(jié)構(gòu)與外墻鋼筋混凝土框架剪力墻、干掛大理石幕墻及復(fù)合鋁板外立面大 堂高級(jí)鋁合金靜電噴涂大正門、全落地玻璃外墻、格麗蘭石墻和地面、可視對(duì)講系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)電 梯上海三菱高速電梯、不銹鋼電梯門套門 廳大理石地坪、分戶門采用高檔子母防火防盜門窗白色靜電噴涂鋁合金窗框、中空隔音玻璃陽 臺(tái)名牌防滑地磚、乳膠漆頂、防水吸頂燈、不銹鋼曬衣架廳、室豆科紅木企口地板插 座奇勝插座廚 房金屬扣板吊頂、名牌墻地磚、高分子石材料理面、不銹鋼雙斗龍頭、意大利進(jìn)口灶具及抽油煙機(jī)等衛(wèi)生間TOTO品牌潔具（六）客戶分析從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據(jù)了38%的比例，其次是港澳臺(tái)人士，占35%。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把港澳臺(tái)人士和外籍人士歸為一類，即境外人士，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，占到了購買總量45%，幾近一半?？梢?，每平方米8000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來人士為主，上海本地消費(fèi)者的購買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。同時(shí)，調(diào)查也表明此類樓盤由于價(jià)格不菲，所以購買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。（七）價(jià)格分析上圖顯示的是15個(gè)調(diào)查樓盤的售價(jià)情況，從圖中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在1000015000元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米超過15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國(guó)際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。（八）物業(yè)分析高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費(fèi)用的自動(dòng)計(jì)量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從下圖可以看出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國(guó)際金融家”邀請(qǐng)香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請(qǐng)第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請(qǐng)新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請(qǐng)萬頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國(guó)內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問。由此可以看出，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達(dá)到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，—8元/月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費(fèi)用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米35元/月兩個(gè)層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”、“金色維也納”、“思南路88號(hào)”、“尊園”。四、結(jié)語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)格在3000—7000元的住房是主體，長(zhǎng)期以來占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積的80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場(chǎng)比重，盡管如此，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來，其價(jià)格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價(jià)格段，%。而今年頭五個(gè)月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺(tái)。但自5月火爆銷售以后，市場(chǎng)高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場(chǎng)的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個(gè)信號(hào)。對(duì)有增無減的上市量，高檔樓盤的預(yù)售情況不容樂觀。預(yù)計(jì)，下半年上海市場(chǎng)上市量會(huì)高于上半年，而價(jià)位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時(shí)，需求卻相對(duì)增長(zhǎng)乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。對(duì)大戶型的“反動(dòng)”隨著樓市的的火暴，上海的開發(fā)商也越來越鐘愛大戶型，似乎大戶型是樓盤品質(zhì)的標(biāo)志，按照上海樓市的普遍規(guī)律，確實(shí)也是單價(jià)越高，戶型面積也越大，房型面積與單價(jià)的高低成正比，有些樓盤索性全部都是大三房設(shè)置，來圈定入住者的收入層次。然而，調(diào)查發(fā)現(xiàn)上海的商品房供應(yīng)存在著結(jié)構(gòu)性失調(diào)，除了價(jià)格結(jié)構(gòu)外，還有就是供應(yīng)的戶型面積結(jié)構(gòu)。一方面在房?jī)r(jià)上漲的
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