【正文】 龍洲灣 地處吉大、首席海景九洲灣、情侶中路、現(xiàn)樓發(fā)售、客廳大飄窗、主人房 180 度落地弧形窗、樓頂空中花園、戶戶有景 海灣御庭 35 萬(wàn)平方米成熟社區(qū)、優(yōu) 越的地理位置、 米高大堂、 米寬玻璃窗、 2 米寬陽(yáng)臺(tái)、五星級(jí)管家服務(wù) 君怡傲海居 13 萬(wàn)方總建面積小區(qū)，地理位置優(yōu)越、一代名園 46%綠化率，港式智能管理、高級(jí)建材質(zhì)量保證 五洲花城 陽(yáng)光花房、陽(yáng)光車(chē)位、 米架空層、 米寬窗 萬(wàn)和國(guó)際公寓 超低容積率、 60%綠化率、百萬(wàn)平方米森林環(huán)繞、珠海唯一城市中心山谷別墅、地段生活便利 華發(fā)新城 珠海首席大盤(pán)、配套齊全生活方便、河岸湖畔、低容積率、風(fēng)情園林、創(chuàng)新戶型、一級(jí)物管 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，我們按照各樓盤(pán)的區(qū)位、 類型、價(jià)格、產(chǎn)品素質(zhì)和剩余貨量等，將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為以下幾類，并選取其中一些個(gè)盤(pán)或類型作更深入分析。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手細(xì)分 海景樓盤(pán) 吉大樓盤(pán) 其他區(qū)域樓盤(pán) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 揚(yáng)名海邑、星海灣 海愉半島花園、龍洲灣 華發(fā)新城 間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 情侶路沿線舊海景樓盤(pán) 園林熙郡、淺月灣 五洲花城、海怡灣畔 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 直升機(jī)場(chǎng)地塊、拱北藍(lán)岸 — — 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 一、海景盤(pán) 主要樓盤(pán)情況 揚(yáng)名海邑 樓盤(pán)規(guī)模：占地 5000 平方米，兩棟 30 層高層共 191 戶 戶型面積： 除頂層為復(fù)式共七套外， 以舒適型四房?jī)蓮d 為主， 占總戶數(shù)的90%以上， 面積 131194 平方米 ，其中 131150 平方米戶型占三分之二， 170 和193 平方米的四房占三分之一。 實(shí)用率： A 棟兩梯四戶 83%， B 棟兩梯三戶 78% 價(jià)格：最低 5000 元 /平方米，最高 8500 元 /平方米，均價(jià) 7000 元 /平方米 （資料來(lái)源為珠江恒昌 2020 年 9 月實(shí)地調(diào)查） 入住時(shí)間：明年 11 月 樓盤(pán)現(xiàn)狀：處于 VIP 認(rèn)籌階段，每籌 300 元，已認(rèn)購(gòu) 200 多戶 樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：情侶路、野貍島（中央音樂(lè)學(xué)院）、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)，五星級(jí)會(huì)所 海景單元：向海單元接近 100%， 70%單元屬 于全海景單位（廳、主臥、次臥），其他單元?jiǎng)t有內(nèi)部造景（如高爾夫、泳池）。 星海灣 樓盤(pán)規(guī)模：占地約 萬(wàn)平方米，估計(jì)最多三棟高層，迎海面窄 戶型面積：主力戶型在 160190 平方米左右，以大面積為主 均價(jià)： 7000 元 /平方米（發(fā)展商預(yù)期） 樓盤(pán)現(xiàn)狀：正打地基 海景單元：因地形原因，海景單元估計(jì)不超過(guò) 4050%，全海景單元較少 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)： 1）戶型設(shè)計(jì)較能配合海景高檔樓盤(pán)買(mǎi)家的要求，尤其是各個(gè)功能空間的布局和尺度的把握。而戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)則是本項(xiàng)目的硬傷。星海灣戶型雖未公開(kāi)，但如果設(shè)計(jì)是較近期的 設(shè)計(jì)，有可能要優(yōu)于本項(xiàng)目。 2）兩個(gè)項(xiàng)目的入市時(shí)間比本項(xiàng)目早，在推廣方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 3）兩個(gè)樓盤(pán)的距離較接近，有條件營(yíng)造板塊效應(yīng)。 4）揚(yáng)名的發(fā)展商在名氣和資金實(shí)力方面都較充足。 5）香洲對(duì)相當(dāng)部分購(gòu)房者，尤其是在香洲區(qū)就業(yè)的公務(wù)員的地緣吸引力較強(qiáng)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)劣勢(shì) 1）香洲漁港的腥味影響，使兩個(gè)盤(pán)的外部環(huán)境顯得遜色。 2）該段情侶路車(chē)道寬，車(chē)行速度快，帶來(lái)噪音干擾。 3）漁港周邊人流相對(duì)混雜。 對(duì)策 1） 抓住資源的差異性， 宣傳推廣上強(qiáng)調(diào)吉大的海岸環(huán)境是最精華的部分，以及吉大高尚的人文氛圍， 與香洲形成鮮明的對(duì)比。 2） 抓住入市時(shí)間的差異性。 雖然本項(xiàng)目入市時(shí)間遲于對(duì)手，在市場(chǎng)形象上的樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有先發(fā)的優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，本項(xiàng)目可通過(guò)有計(jì)劃、有節(jié)奏的現(xiàn)場(chǎng)包裝和動(dòng)態(tài)變化，向發(fā)布項(xiàng)目即將推出的信息和增強(qiáng)潛在買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的信心。 3）價(jià)格策略也是化解兩個(gè)直接對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目影響的重要手段之一，建議因本項(xiàng)目進(jìn)度與對(duì)手的差異、對(duì)手的價(jià)格變化，在本項(xiàng)目預(yù)設(shè)的價(jià)格目標(biāo)下采取以質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的姿態(tài)領(lǐng)先于對(duì)手。 4）可結(jié)合對(duì)手之宣傳營(yíng)造起海景盤(pán)熱點(diǎn)，吸引市場(chǎng)對(duì)海景盤(pán)的關(guān)注。 二、吉大樓盤(pán) 主要有海愉半島花園、龍洲灣 基本情況 以上兩盤(pán)均屬于規(guī)模較大的社區(qū)型海景盤(pán)，其中海愉半島已賣(mài)了 6 年時(shí)間，屬于積壓盤(pán)，龍洲灣也已賣(mài)了 3 年。均價(jià)海愉半島在 5300 元 /平方米左右，龍洲灣大約 4700 元 /平方米，兩盤(pán)的海景單元都占整體的 30%左右且已基本售完，剩余單元大部分為非海景單元。后續(xù)供應(yīng)也以非海景單位為主，價(jià)位大概在45005500 元 /平方米左右。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì) 1）社區(qū)型樓盤(pán)，對(duì)環(huán)境的營(yíng)造、生活配套設(shè)施配置的條件較為充足，在銷(xiāo)售中可調(diào)配的資源（如噱頭、廣告投入費(fèi)用等）比單體型樓盤(pán)更為豐富。 2）總體價(jià)格水平低于單體海景樓盤(pán)，且內(nèi)部 單元的資源差異較大，如有海景單元、半海景單元和非海景單元，形成豐富的價(jià)格層次，一方面拉寬客戶層面，另一方面有利于價(jià)格策略的運(yùn)用，尤其能通過(guò)一些吸引力較強(qiáng)的優(yōu)惠價(jià)格單元，有計(jì)劃、有節(jié)奏的刺激市場(chǎng)。 3）現(xiàn)樓發(fā)售，能給買(mǎi)家以更強(qiáng)的信心。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)劣勢(shì)： 1）社區(qū)型樓盤(pán)海景資源的內(nèi)部分配是不均勻的，真正的海景單元所比例不多，如海愉半島花園的一線海景單元在前階段的發(fā)展中基本銷(xiāo)售完畢，龍洲灣后期高層海景住宅受已建成的多層及小高層的阻隔下， 1112 層以下的單元是非海景單元。對(duì)本項(xiàng)目的正面沖擊不大。 3）上述 兩個(gè)樓盤(pán)的地段不及本項(xiàng)目。 對(duì)策 1）強(qiáng)調(diào)我們與對(duì)手最根本的資源差異 —— 一線海景。 2）突出自身的唯一性、獨(dú)占性和私隱性。 3）在一定范圍內(nèi)，盡量拉寬本項(xiàng)目不同單元的價(jià)格差異，體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，與對(duì)手有競(jìng)爭(zhēng)力的單元形成抗衡。 4）保證工程進(jìn)度，給買(mǎi)家以充足的信心。 三、城市標(biāo)志性樓盤(pán) —— 華發(fā)新城 基本情況 華發(fā)實(shí)業(yè)是珠海第一大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)的華發(fā)新城占地 45 萬(wàn)平方米，總建面積約 70 萬(wàn)平方米，是珠海的龍頭盤(pán)。二期在水一方于今年 9 月入市，均價(jià) 5300 元 /平方米左右，分為 A、 B 兩區(qū)，其中 A 區(qū) 302 戶， 約 50%為復(fù)式單位，均為 58 層電梯洋房，截至國(guó)慶前已售出 4050%， B 區(qū)共 1046 戶，以小高層，高層為主。在水一方配套會(huì)所 8800 平方米，商業(yè)街 萬(wàn)平方米。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)優(yōu)勢(shì) 1）樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)在市場(chǎng)已奠定堅(jiān)實(shí)的地位，華發(fā)地產(chǎn)品牌對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)號(hào)召力，整體實(shí)力拋離市場(chǎng)平均水平較遠(yuǎn)。 2）率先市場(chǎng)推出一種新的高端居住生活體驗(yàn)（城市新區(qū)的豪宅），與傳統(tǒng)的市中心豪宅概念形成反差，這對(duì)處于發(fā)展變化中、市場(chǎng)細(xì)