上海高檔住宅市場(chǎng)分析案例-wenkub.com
2025-04-13 12:30 本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)泡沫是開(kāi)發(fā)商和政府最擔(dān)心的東西，那么，多生產(chǎn)些普通市民能接受的樓盤(pán)吧，他們才是上海樓市最穩(wěn)定的客戶。在功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，再精心進(jìn)行房型布局與面積配比，從居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地為住戶考慮，充分利用每一寸空間。對(duì)大戶型的反動(dòng)，是讓更多的上海市民能改善居住條件。所以沒(méi)有專業(yè)的分析方法做市場(chǎng)調(diào)研，挖掘不出潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，更容易被市場(chǎng)的交易假像迷惑。第三是市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上主力房型面積都相近的情況下，在產(chǎn)品定位時(shí)往往會(huì)認(rèn)為這個(gè)主力房型就是市場(chǎng)最能接受的，所以忽視了許多市場(chǎng)潛在需求。中戶型有別于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞康?080平方米，也有別于單身公寓的兩房，其目標(biāo)客戶是初次購(gòu)房的用作婚房的白領(lǐng)，以及舊區(qū)改造的動(dòng)遷居民用房，也就是每平方米40007000元，兩房面積8595平方米，三房面積105115平方米的戶型。從交易中心最新的成交數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，今年19月每套戶型70100平方米的成交量在小于70平方米、100150平方米、%，是萎縮量最大的面積段，%，戶型面積定位有不斷求大的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)過(guò)高的含義不僅是指單價(jià)，更重要的是總價(jià)，總價(jià)是購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)地段、交通、戶型、層次、朝向以及使用功能的綜合評(píng)估，也有性價(jià)比的含義，更是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力或承受力的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)，下半年上海市場(chǎng)上市量會(huì)高于上半年，而價(jià)位定于8000元/平方米以上的樓盤(pán)比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤(pán)集中上市，其中高檔盤(pán)的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤(pán)涌現(xiàn)的同時(shí)，需求卻相對(duì)增長(zhǎng)乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。而今年頭五個(gè)月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺(tái)。此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。委托管理的樓盤(pán)則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤(pán)約占總量的62%，如“國(guó)際金融家”邀請(qǐng)香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請(qǐng)第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤(pán)僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請(qǐng)新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請(qǐng)萬(wàn)頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國(guó)內(nèi)物管公司管理的樓盤(pán)中，新外灘管理過(guò)“新外灘豪庭”，有高檔盤(pán)的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問(wèn)。（八）物業(yè)分析高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。同時(shí)，調(diào)查也表明此類(lèi)樓盤(pán)由于價(jià)格不菲，所以購(gòu)買(mǎi)人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購(gòu)買(mǎi)目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。結(jié)構(gòu)與外墻鋼筋混凝土框架剪力墻、干掛大理石幕墻及復(fù)合鋁板外立面大 堂高級(jí)鋁合金靜電噴涂大正門(mén)、全落地玻璃外墻、格麗蘭石墻和地面、可視對(duì)講系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)電 梯上海三菱高速電梯、不銹鋼電梯門(mén)套門(mén) 廳大理石地坪、分戶門(mén)采用高檔子母防火防盜門(mén)窗白色靜電噴涂鋁合金窗框、中空隔音玻璃陽(yáng) 臺(tái)名牌防滑地磚、乳膠漆頂、防水吸頂燈、不銹鋼曬衣架廳、室豆科紅木企口地板插 座奇勝插座廚 房金屬扣板吊頂、名牌墻地磚、高分子石材料理面、不銹鋼雙斗龍頭、意大利進(jìn)口灶具及抽油煙機(jī)等衛(wèi)生間TOTO品牌潔具（六）客戶分析從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買(mǎi)滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據(jù)了38%的比例，其次是港澳臺(tái)人士，占35%。在此次調(diào)查的樓盤(pán)中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見(jiàn)下圖），共10個(gè)，占樓盤(pán)總數(shù)的67%，毛坯房占27%。（五）建筑分析從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開(kāi)盤(pán)的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％?？梢?jiàn)，高檔住宅對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。（四）房型分析高檔住宅房型的設(shè)計(jì)要求相對(duì)比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。因此，對(duì)環(huán)境的營(yíng)造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢(shì)、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營(yíng)造上往往達(dá)到了登峰造極的效果。在調(diào)查的15個(gè)樓盤(pán)中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以滿足入住業(yè)主的需求。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類(lèi)會(huì)所約占總數(shù)的27%。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤(pán)在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國(guó)內(nèi)企業(yè)操刀（見(jiàn)下圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤(pán)邀請(qǐng)了國(guó)外建筑設(shè)計(jì)公司做顧問(wèn)。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。三、高檔樓盤(pán)綜合分析對(duì)于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤(pán)，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開(kāi)發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。毫無(wú)疑問(wèn)，景觀、空氣的確可以賣(mài)錢(qián)，而且開(kāi)發(fā)得好，價(jià)格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的，“天然居”無(wú)論是樓盤(pán)品質(zhì)還是其價(jià)位，離高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。l 徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤(pán)較多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米售價(jià)11000—13000元；“景福苑”，每平方米售價(jià)8200—10500元；“尊園”，每平方米售價(jià)10000—15000元。l 盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤(pán)
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