【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 善 30%，投資 10%。 目的：婚房剛需、養(yǎng)老剛需，純品質(zhì)改善，以及總低價(jià)投資 來(lái)源：全市私營(yíng)業(yè)主，政府高官，附近教師群體 144 72 72 36 101 50 22 22 02040608010012014016080以下 8090 100以下 100110二居 Column02 三居 Column03供應(yīng) 成交 高層供應(yīng)成交情況 30 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 波爾多小鎮(zhèn)： 處于板塊新興地段，主打品質(zhì)概念居住社區(qū)，各類別產(chǎn)品豐富組團(tuán)式分割，性價(jià)較高獲得客戶認(rèn)同 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 鐵西區(qū)海豐大街與東豐路交匯 ? 規(guī)模： 占地面積 40萬(wàn)㎡，建筑面積70萬(wàn)㎡，容積率 ，在售一期產(chǎn)品，其他具體未定 ? 產(chǎn)品形式： 高層、小高層、洋房、聯(lián)排獨(dú)棟（未上市） ? 梯戶比例：高層 1T3 ? 戶型配比： 一居：面積 57㎡ ，套數(shù) 30，占比 11% 兩居：面積 7080㎡ ，套數(shù) 60，占比 23% 面積 8090㎡ ，套數(shù) 114，占比 42% 面積 90100㎡ ，套數(shù) 33，占比 12% 面積 100110㎡ ，套數(shù) 33，占比12% ? 開(kāi)發(fā)商品牌：四平乾程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)實(shí)力一般基本無(wú)口碑 銷售情況 : 2023年 5月開(kāi)盤，洋房均價(jià) 4100元 /㎡，小高3700元 /㎡，高層 3600元 /㎡， 57㎡消化67%， 7080㎡消化 67%， 80100㎡消化 58%，100110㎡消化 58%，三居由于供應(yīng)量較少消化率達(dá)到 61%。月均去化 20套左右 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) : 師院板塊有品質(zhì)訴求概念社區(qū)，包括立面構(gòu)造、物業(yè)服務(wù)、園區(qū)設(shè)計(jì)均體現(xiàn)客戶關(guān)懷，相對(duì)于其他品質(zhì)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格略低獲得客戶認(rèn)同，另外一居戶型設(shè)計(jì)迎合投資需求。 30 兩室 約 103㎡ 客戶分析 : 比例：剛需客戶（高層） 60%，改善 30%，投資 10%。 目的：婚房剛需、養(yǎng)老剛需，純品質(zhì)改善，以及總低價(jià)投資 來(lái)源：全市私營(yíng)業(yè)主，政府高官，附近教師群體 30 60 114 33 33 20 40 66 16 19 0204060801001205060 80以下 8090 90100 100110一居 二居 Column02 Column03 Column04供應(yīng) 成交 期初高層供應(yīng)成交情況 【 外環(huán)板塊 】 臨近外環(huán)線為城市邊緣板塊，配套不發(fā)達(dá)，居住氛圍一般；以剛需和剛改為主，多為被動(dòng)郊區(qū)化客戶，吸納并輻射周邊縣市客戶 ? 區(qū)域特征 ：為城市外環(huán)線區(qū)域，是通向外阜縣的必經(jīng)之路，配套水平一般，整體居住氛圍較差，為城市的中低端置業(yè)區(qū)域。 ? 產(chǎn)品形式 ：以高層和洋房為主，洋房不純粹品質(zhì)感較差，多為 1T 1T4各戶型搭配。 ? 價(jià)格平臺(tái) ：價(jià)格水平較低，置業(yè)門檻低。 ? 客戶特征： ?比例：剛需型 70%，改善 20%，投資 10%。 ?目的：婚房，老房換新房，周邊縣鎮(zhèn)群進(jìn)城置業(yè)，功能型改善。 ?來(lái)源：周邊區(qū)域客戶為主，外阜縣客戶。 西湖中央公館 金凱淺水灣 西城印象 區(qū)域板塊分析 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 金凱淺水灣： 依托一定的景觀資源，以低價(jià)快速走量，滿足市區(qū)外溢剛需客戶及周邊縣市客戶 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 鐵西區(qū)消防大隊(duì)西側(cè) ? 規(guī)模： 占地面積 ㎡，建筑面積7萬(wàn)㎡，容積率 ? 產(chǎn)品形式：高層、多層 ? 梯戶比例：高層 1T3 ? 高層戶型配比： 兩居：面積 6070㎡，套數(shù) 180，占比 58% 面積 7080㎡，套數(shù) 180，占比 28% 面積 90100㎡，套數(shù) 24，占比 4% 三居：面積 137㎡，套數(shù) 60，占比 10% ? 開(kāi)發(fā)商品牌：金凱地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目。 銷售情況 : 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 7月開(kāi)盤，高層均價(jià) 3300，多層 3800元 /㎡，當(dāng)下月消化 10套，小兩居6080㎡消化率 67%，大兩居 90100㎡消化率72%，三居室消化率 % 客戶分析 : 比例：剛需 60%。改善 40% 目的：婚房、老換新、農(nóng)村返城置業(yè)、功能型改善 來(lái)源：區(qū)域客戶為主，包含部分外埠縣客戶 優(yōu)劣勢(shì) : 劣勢(shì) : ? 園區(qū)狹隘，樓間距密集 ? 開(kāi)發(fā)商口碑一般，物業(yè)服務(wù)擔(dān)憂 優(yōu)勢(shì)： ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速走量。剛需戶型定位 32 兩室 100㎡左右 360 180 24 60 244 127 18 2 05010015020025030035040080以下 8090 90100 130140二居 Column02 Column03 三居 供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 【 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 】 ? 區(qū)域特征 ：位于四平市北郊，配套不完善，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人口來(lái)源主要為工作導(dǎo)向，多來(lái)自鐵西區(qū)和周邊縣市 ? 產(chǎn)品形式 ：區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量較少，產(chǎn)品類別豐富，品質(zhì)型較高，別墅、多層、小高層、高層均有分布。 ? 價(jià)格平臺(tái) ：價(jià)格水平處于中流。 ? 客戶特征 ： ?比例：剛需型 80%，改善 20%。 ?目的：婚房，品質(zhì)剛需，老房換新房，周邊縣鎮(zhèn)群進(jìn)城置業(yè)，品質(zhì)型改善。 ?來(lái)源：區(qū)域客戶為主附帶部分鐵西區(qū)客戶，周邊縣市客戶。 宏信萊茵河畔 三隆新天地 璽瀧名都 四平紅嘴國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，配套較為匱乏；以剛需和剛改客戶為主，少量多次置業(yè)客戶，關(guān)注價(jià)格及環(huán)境，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，吸納少量鐵西區(qū)及周邊縣市客戶 區(qū)域板塊分析 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 宏信萊茵河畔： 依托較強(qiáng)勢(shì)的資源，以高品質(zhì)多元化的性價(jià)比產(chǎn)品，吸引區(qū)域內(nèi)剛需客戶及為環(huán)境而來(lái)的改善型客戶 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 北新華大街與北河交匯處 ? 規(guī)模：占地面積 20萬(wàn)㎡，建筑面積 40萬(wàn)㎡，共分三期開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)完畢之后總體入住達(dá) 5000余戶，容積率 。 ? 產(chǎn)品形式：高層、小高層、多層 ? 梯戶比例：高層 1T3為主 ? 戶型配比： 一居：面積 38㎡，套數(shù) 108，占比 13% 面積 48㎡ ，套數(shù) 64，占比 7% 兩居：面積 5779㎡，套數(shù) 468，占比 54% 面積 8089㎡，套數(shù) 64，占比 7% 面積 9099㎡，套數(shù) 136，占比 16% 三居：面積 101108㎡，套數(shù) 22，占比 3% 銷售情況 : 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 7月，高層均價(jià) 33003400元/㎡，多層均價(jià) 37003800元 /㎡，整體銷售率 80%,月均銷售 70套左右；一居消化率55%，兩居消化率 83%，三居消化率 85%。 客戶分析 : 比例：剛需 50%。品質(zhì)改善 20%，功能改善20%，投資 10% 目的：婚房、老換新、居住環(huán)境改善、低價(jià)投資 來(lái)源：區(qū)域工廠以及企業(yè)業(yè)主為主， 優(yōu)劣勢(shì) : 劣勢(shì) : ? 周邊配套不足 優(yōu)勢(shì)： ? 臨河，外部資源優(yōu)勢(shì)明顯 ? 北側(cè)規(guī)劃有 10萬(wàn)平米高爾夫球場(chǎng) ? 定位風(fēng)情中高端社區(qū)，品質(zhì)訴求清晰 34 兩室 92㎡左右 108 64 468 64 136 22 63 32 337 24 126 14 010020030040050040以下 4050 80以下 8090 90100 100110一居 Column02 二居 Column03Column04 三居 供應(yīng) 成交 高層供應(yīng)成交情況 35 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 三隆新天地： 以低價(jià)格的多層產(chǎn)品主打開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部客戶及鐵西區(qū)客戶 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 紅嘴開(kāi)發(fā)區(qū)政府東側(cè) ? 規(guī)模： 占地面積 ㎡，建筑面積㎡，總體規(guī)劃 5000戶 ，一期共15棟多層，整體 容積率 。 ? 產(chǎn)品形式： 多層洋房、普通多層、高層 ? 梯戶比： 1T2多層產(chǎn)品為主 ? 戶型配比： 一居：面積 66㎡，套數(shù) 30，占比 7% 兩居：面積 7579㎡，套數(shù) 72，占比 16% 面積 8587㎡，套數(shù) 34，占比 8% 面積 9098㎡，套數(shù) 70，占比 16% 面積 101105㎡，套數(shù) 154，占比 35% 三居：面積 112㎡，套數(shù) 48，占比 11% 面積 135㎡，套數(shù) 4，占比 1% 面積 140148㎡，套數(shù) 6，占比 1% 面積 158㎡，套數(shù) 4，占比 1% 面積 160㎡，套數(shù) 10，占比 2% 四居：面積 186188㎡，套數(shù) 6，占比 1% 銷售情況 : 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 6月，洋房均價(jià)約 4700元 /㎡，多層均價(jià) 33003400元 /㎡，整體銷售率64%,月均銷售 40套；兩居消化率 67%，三居消化率 42%。 客戶分析 : 比例 ：剛需剛改 90%， 目的：婚房、老換新、居住環(huán)境 改善 來(lái)源 ：鐵西 80%、鐵東 10%、外縣 10% 點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì)： ? 開(kāi)發(fā)商主打生態(tài)大盤 ? 價(jià)格低于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)，優(yōu)勢(shì)明顯 劣勢(shì)： ? 配套不足，影響生活方便度 ? 開(kāi)發(fā)商無(wú)名氣，產(chǎn)品一般 35 兩室 90㎡左右 30 72 34 70 154 48 30 62 24 60 75 25 0501001502006070 80以下 8090 90100 100110 110120一居 二居 Column02Column03Column04 三居 供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 36 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 璽瀧名都： 開(kāi)發(fā)區(qū)低價(jià)走量項(xiàng)目，前期以團(tuán)購(gòu)房為主，客戶多來(lái)自開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 紅嘴經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)興紅路興紅橋頭南側(cè) ? 規(guī)模： 占地面積 15萬(wàn)㎡，建筑面積35萬(wàn)㎡，容積率 。 ? 產(chǎn)品形式： 別墅、多層洋房、小高層 ? 梯戶比例： 1T 1T3 ? 戶型配比： 一居：面積 55㎡，套數(shù) 44，占比 23% 兩居：面積 65㎡，套數(shù) 44，占比 23%