【文章內容簡介】 《出讓合同》和《補充協(xié)議》具有同等效力。 　　在《補充協(xié)議》示范文本中，16條合同內容對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數、工業(yè)項目用地中非生產性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任都有明確約定。其中第一條對建設項目的竣工時間就做了約定，而在這之前，國土部門對開發(fā)商的要求是在規(guī)定時間內動工。為了提高土地利用效率，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，《補充協(xié)議》第二、三條還明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標的，就屬于違約。 　　從《補充協(xié)議》第五、六條約定可看出：開發(fā)商按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。 　　同時在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。顯然，這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工的問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。此外，第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責任，這幾條規(guī)定主要是為了提高土地集約利用水平，降低項目對土地資源的消耗量。 二、成都“動土”不手軟 跟蹤出讓土地 　　業(yè)內人士表示，此規(guī)定的出臺，有望解決一些項目長期建設而不竣工的問題，以提高土地利用率、減少土地閑置，有效防止開發(fā)商長期囤積土地。同時，調控政策的組合出臺，進一步體現了政府運用多種手段調控房地產市場的決心。 　　記者在采訪中了解到，把開、竣工時間寫進土地出讓合同，成都也一直有此考慮。已納入考慮范圍的包括：明確開工日期、竣工日期，以及每天大致的工作量；國土部門與審計管理部門聯合督查開發(fā)商的日均投入資金的投放量等。同時，對于開發(fā)商違反土地合同約定，超高、超密度、超容積率開發(fā)等弄虛作假問題，也納入了土地出讓后的跟蹤管理。 　　業(yè)內專家表示，對開發(fā)商囤積土地然后閑置的懲罰措施原來就有，只是過去執(zhí)行得不夠規(guī)范，國土部門今年推出《補充協(xié)議》后肯定會對一切長期閑置土地依法進行處理。該人士同時指出，從成都近兩年的土地拍賣來看，大多數土地都在六個月之內動工，有約1/4的項目在一年內亮相。在成都，開發(fā)商囤地的情況并不明顯。因此，有開發(fā)商表示，《補充協(xié)議》就算在成都實施，也只不過是在現有的土地市場機制上增加了一個“門禁系統(tǒng)”。因為《補充協(xié)議》將對開發(fā)商獲取土地后的竣工時間有所要求，因此，參與土地。三、開發(fā)商風險增大 舉牌競標趨謹慎 　　國土資源部表示，此次發(fā)布《補充協(xié)議》是“為落實中央政府自2004年以來制定的多項土地調控政策，進一步發(fā)揮政府運用經濟、法律手段管理土地的水平和能力，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉變成有效的開發(fā)利用?！?　　大多數開發(fā)商表示沒有聽說過《補充協(xié)議》，對《補充協(xié)議》在7月1日試行能不能適應成都的情況持保留和觀望態(tài)度，同時，他們認為在《補充協(xié)議》實施中，也會出現多種實際問題。 　　某開發(fā)商表示，“我們期待政府有關部門切實負起責任，繼續(xù)嚴把土地閘門，遏制投機行為，抑制開發(fā)商囤積土地，以避免吹起房地產業(yè)的泡沫”。他同時指出，如果7月1日起必須在土地出讓合同中注明竣工日期的話，今后企業(yè)拿地將更加“謹小慎微”，綜合考慮多種情況后才敢舉牌競標。 　　不過也有部分業(yè)內人士提出了自己的不同看法。成都一知名營銷公司魯總表示，從《補充協(xié)議》的內容看，似乎政府把游戲規(guī)則定得更“死”了，但實際操作的模糊性可能仍然存在，只不過對開發(fā)商而言，開發(fā)的風險成本無疑是加大了。房地產法律專家孫先生也表示，從《補充協(xié)議》涉及的16條內容來看，這是一個只有實體法而沒有程序法的條例，在概念上也顯得比較模糊，因此可以認為這是一個愿望和目的都十分美好，但沒有實施手段的規(guī)定。而從另一個角度來看，《補充協(xié)議》還可以理解成是用行政手段明示了土地可以延期、分割、轉移等。在這種情況下，開發(fā)商也會以地下發(fā)現文物、雨季延期施工、消防安置不過關、中途調整規(guī)劃、意外塌方等諸多理由來申請延期峻工。拍賣的開發(fā)商也會更多地考慮資金問題，對其開發(fā)管理水平也是挑戰(zhàn)。 第二節(jié)、經濟學家如何面對房地產問題房地產成為全國人民關注的熱點，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經濟學家很少參與其中。大概不外兩個原因：一是他們很少了解房地產問題；二是現在的輿論環(huán)境不適合他們張口。 關于房地產的觀點主要有三個：其一，房地產行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過；其二，房奴論的背后，主要是購房者對欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財產；其三，房價驟降房地產崩盤，中國所有人將付出沉重代價?！￡P于住房者的幸福感，可以肯定有人，但我后來發(fā)現他的房子是單位購買的，所以我認為他的感受沒有代表性。但是不管怎么說，住在開發(fā)商開發(fā)的樓盤中而感到萬分幸福的，肯定也是大有人在的。這就如同談戀愛，是不是感到幸福，只有人家自己知道。把房奴的形成歸結于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是，買過房子的人都知道，為什么銀行簡單地放過對你提交的收入證明的調查，默契地配合你的造假行為呢？關鍵是銀行認定房價不會降，你還不起按揭還有房子抵押在銀行手上！可見，房奴產生的本質原因，除了開發(fā)商把水泥當黃金價格銷售外，銀行對購房者造假的縱容也是一個關鍵的因素。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產的炒作，他們也想從房地產當中分一杯羹，至于風險則只有儲蓄者最終承擔。作為金融學教授，鐘偉如此吝惜對開發(fā)商和銀行參與房地產炒作的批評，而簡單地把房奴的誕生歸結于購房者的縱欲，我認為不夠客觀和理性。　關于房價暴跌對中國經濟危害的預警　如果房價驟降，那么３．５１萬億和房地產相關的融資，其中的１．０２萬億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產?！薄皣鶙l的主旨大體在于優(yōu)化住房供應結構、平抑價格非理性上漲，那么為什么仍有如此洶涌的情緒期待暴跌？”可以看出，大多數人是不希望房價暴跌的，他危言房地產價格暴跌對中國經濟的危害，恰恰表現了他不希望房價暴跌的一種愿望。中國有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價格，主要是地方政府、開發(fā)商、國內外炒房者聯手炒作掠奪公眾財富的結果，銀行的過度參與也在一定程度上推動了房價的虛高。這樣的局面難道有必要維持下去嗎？如果坐等大量的國內外套利者獲利退出，地產泡沫將徹底破滅，日本房地產的崩潰將成為我們的鏡子，那個時候中國老百姓才稱得上真正受難了。有人說房價跌不了了，我說漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國性崩盤可能是中國房地產的惟一結果。對于我們這些以消費為目的的住房擁有者來說，崩盤并不會造成住房使用價值的降低；對無房者而言，房屋的價格回歸完全是一個好消息；而對參與房地產炒作的地方政府、開發(fā)商、銀行、炒房者而言，暴跌將讓他們?yōu)樽约旱男袨樽罱K買單。既然早晚會發(fā)生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。第三節(jié)、本月土地信息分一、16福州市土地交易數據分析宗地編號成交時間地塊名稱受讓單位成交價格(萬)面積(畝)交易方式宗地2006拍09號2006518晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角福州華辰房地產有限公司16700拍賣宗地2006拍08號2006518鼓樓區(qū),五一北路東側福州開發(fā)區(qū)華康實業(yè)有限公司42100拍賣宗地2006拍07號200656倉山區(qū),浦上路北側的金山生活區(qū)九期東片南側地塊,該宗地分(地塊一、地塊二、地塊三)整體出讓福州市正祥置業(yè)發(fā)展有限公司30500拍賣宗地2006拍06號200656倉山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊,該宗地(分東、西兩幅地)整體出讓福建軒輝房地產開發(fā)有限公司2300拍賣宗地2006拍05號200656鼓樓區(qū),二環(huán)路南側福州捷利達房地產開發(fā)有限公司1500拍賣宗地2005拍20號200656臺江區(qū),西二環(huán)南路西側林明文1950拍賣宗地2006掛—02—危房改02號2006421鼓樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內的18宿舍曾成320掛牌宗地2006掛—01—危房改01號2006421鼓樓區(qū)，六一路東門東澗19號福州三利信達房地產有限公司460掛牌宗地2006拍02號200636臺江區(qū),五一南路西側福建福晟房地產開發(fā)有限公司2400拍賣宗地2006拍03號200636倉山區(qū),金山大道與洪灣路交叉口西南側金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊福建景城實業(yè)有限公司12350拍賣合計110580二、2006第五次土地拍賣結果與分析2006年第五次土地拍賣() 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍10號4000倉山建新大道東側,金山生活區(qū)九期A地塊綠化率(%以上)密度(%)以下起價(萬元)成交價(萬元)成交每畝價(萬元)樓面均價(元/平方米)竟得單位(或個人)302435600362001621429福州融輝房地產有限公司備注　　　　　　 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍11號3500倉山建新大道東側,金山生活區(qū)九期B地塊綠化率(%以上)密度(%)以下起價(萬元)成交價(萬元)成交每畝價(萬元)樓面均價(元/平方米)竟得單位(或個人)30241580022001845胡大濤備注　　　　　　 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍12號2500倉山匹則徐大道西南側綠化率(%以上)密度(%)以下起價(萬元)成交價(萬元)成交每畝價(萬元)樓面均價(元/平方米)竟得單位(或個人)30221150025004312940福建金輝集團有限公司備注　　　　　　三、近期土地市場情況（一）、福州市第五次土地拍賣會福州市2006年第五次公開拍賣國有土地使用權大會，這也是國家九部委15條細則實施以來，福州的首次土地拍賣會。位于倉山區(qū)的三幅地塊，、。其中一幅地更是以114次的競價次數，創(chuàng)下了福州單幅地塊競價次數的新高?！　∈紫瘸鰣龅淖诘?006拍10號，位于倉山區(qū)建新大道東側，金山生活區(qū)九期A地塊，出讓土地面積約149015平方米（），66號與76號買家經過3輪舉牌競拍，，樓面地價達到了1429元/平方米?！　‰S后登場的宗地2006拍11號，位于倉山區(qū)建新大道以東，金山生活區(qū)九期B地塊，出讓土地面積約66241平方米（），對于該地塊的爭奪依然還是在66號與76號之間展開，最終經過53輪的激烈競爭。根據推算，樓面地價達到了1845元/平方米。　　最后亮相的宗地2006拍12號，則激起了現場許多買家的興趣。該地塊位于倉山區(qū)則徐大道西南側；出讓土地面積約38639平方米（），就立即得到了回應，經過114輪競價，，樓面地價則達到了2941元/平方米。（二）、解疑九部委15條細則得到貫徹　　此次拍賣會前一個多月，先是九部委出臺了調控房價的15條細則，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。后是國土資源部又推出《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，要求從7月1日起開始執(zhí)行，首次把建設項目的竣工時間也寫入范本。　　福州市國土資源局的有關人士向記者表示：“上面正在研究，到底簽不簽補充協(xié)議，暫時還沒定?！保ㄈ㈩A測榕房價將穩(wěn)中有升　　昨日拍賣的這三幅宗地，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上，小戶型肯定要成為A、B地塊的主流產品。窗體頂端“第三幅地塊的成交價，遠遠高出了我的意料?！标悋f，從該地塊的成交價推算，樓面地價已經達到了2941元/平方米，加上后期建安、營銷、稅費等各種成本，樓盤成本價至少要達到4100元～4200元/平方米，而目前這里周邊樓盤的均價也就是4000元/平方米，也就是說，該地塊的成本價已經超出了該地段目前的均價。由于是新政后的第一批土地拍賣，他們的定價標準很可能將成為未來福州整體樓市的風向標，因此，未來房價的走勢也將會穩(wěn)中有升。（四）、兩塊熱拍土地基本情況宗地編號：宗地2006拍10號地塊位置：倉山區(qū),建新大道東側,金山生活區(qū)九期A地塊規(guī)劃用途：商業(yè)用地、二類居住用地（R2）起止時間：200676至200676土地面積：交易方式：拍賣交易狀態(tài)：交易結束成交時間：20067616