【文章內(nèi)容簡介】 《出讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》具有同等效力。 　　在《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本中，16條合同內(nèi)容對出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任都有明確約定。其中第一條對建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間就做了約定，而在這之前，國土部門對開發(fā)商的要求是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)動工。為了提高土地利用效率，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，《補(bǔ)充協(xié)議》第二、三條還明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，就屬于違約。 　　從《補(bǔ)充協(xié)議》第五、六條約定可看出：開發(fā)商按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。 　　同時(shí)在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。顯然，這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長期建設(shè)而不竣工的問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。此外，第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任，這幾條規(guī)定主要是為了提高土地集約利用水平，降低項(xiàng)目對土地資源的消耗量。 二、成都“動土”不手軟 跟蹤出讓土地 　　業(yè)內(nèi)人士表示，此規(guī)定的出臺，有望解決一些項(xiàng)目長期建設(shè)而不竣工的問題，以提高土地利用率、減少土地閑置，有效防止開發(fā)商長期囤積土地。同時(shí)，調(diào)控政策的組合出臺，進(jìn)一步體現(xiàn)了政府運(yùn)用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。 　　記者在采訪中了解到，把開、竣工時(shí)間寫進(jìn)土地出讓合同，成都也一直有此考慮。已納入考慮范圍的包括：明確開工日期、竣工日期，以及每天大致的工作量；國土部門與審計(jì)管理部門聯(lián)合督查開發(fā)商的日均投入資金的投放量等。同時(shí)，對于開發(fā)商違反土地合同約定，超高、超密度、超容積率開發(fā)等弄虛作假問題，也納入了土地出讓后的跟蹤管理。 　　業(yè)內(nèi)專家表示，對開發(fā)商囤積土地然后閑置的懲罰措施原來就有，只是過去執(zhí)行得不夠規(guī)范，國土部門今年推出《補(bǔ)充協(xié)議》后肯定會對一切長期閑置土地依法進(jìn)行處理。該人士同時(shí)指出，從成都近兩年的土地拍賣來看，大多數(shù)土地都在六個(gè)月之內(nèi)動工，有約1/4的項(xiàng)目在一年內(nèi)亮相。在成都，開發(fā)商囤地的情況并不明顯。因此，有開發(fā)商表示，《補(bǔ)充協(xié)議》就算在成都實(shí)施，也只不過是在現(xiàn)有的土地市場機(jī)制上增加了一個(gè)“門禁系統(tǒng)”。因?yàn)椤堆a(bǔ)充協(xié)議》將對開發(fā)商獲取土地后的竣工時(shí)間有所要求，因此，參與土地。三、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大 舉牌競標(biāo)趨謹(jǐn)慎 　　國土資源部表示，此次發(fā)布《補(bǔ)充協(xié)議》是“為落實(shí)中央政府自2004年以來制定的多項(xiàng)土地調(diào)控政策，進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，保證政府出讓的國有土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用?！?　　大多數(shù)開發(fā)商表示沒有聽說過《補(bǔ)充協(xié)議》，對《補(bǔ)充協(xié)議》在7月1日試行能不能適應(yīng)成都的情況持保留和觀望態(tài)度，同時(shí)，他們認(rèn)為在《補(bǔ)充協(xié)議》實(shí)施中，也會出現(xiàn)多種實(shí)際問題。 　　某開發(fā)商表示，“我們期待政府有關(guān)部門切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，遏制投機(jī)行為，抑制開發(fā)商囤積土地，以避免吹起房地產(chǎn)業(yè)的泡沫”。他同時(shí)指出，如果7月1日起必須在土地出讓合同中注明竣工日期的話，今后企業(yè)拿地將更加“謹(jǐn)小慎微”，綜合考慮多種情況后才敢舉牌競標(biāo)。 　　不過也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了自己的不同看法。成都一知名營銷公司魯總表示，從《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容看，似乎政府把游戲規(guī)則定得更“死”了，但實(shí)際操作的模糊性可能仍然存在，只不過對開發(fā)商而言，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)成本無疑是加大了。房地產(chǎn)法律專家孫先生也表示，從《補(bǔ)充協(xié)議》涉及的16條內(nèi)容來看，這是一個(gè)只有實(shí)體法而沒有程序法的條例，在概念上也顯得比較模糊，因此可以認(rèn)為這是一個(gè)愿望和目的都十分美好，但沒有實(shí)施手段的規(guī)定。而從另一個(gè)角度來看，《補(bǔ)充協(xié)議》還可以理解成是用行政手段明示了土地可以延期、分割、轉(zhuǎn)移等。在這種情況下，開發(fā)商也會以地下發(fā)現(xiàn)文物、雨季延期施工、消防安置不過關(guān)、中途調(diào)整規(guī)劃、意外塌方等諸多理由來申請延期峻工。拍賣的開發(fā)商也會更多地考慮資金問題，對其開發(fā)管理水平也是挑戰(zhàn)。 第二節(jié)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家如何面對房地產(chǎn)問題房地產(chǎn)成為全國人民關(guān)注的熱點(diǎn)，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少參與其中。大概不外兩個(gè)原因：一是他們很少了解房地產(chǎn)問題；二是現(xiàn)在的輿論環(huán)境不適合他們張口。 關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)主要有三個(gè)：其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強(qiáng)了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過；其二，房奴論的背后，主要是購房者對欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財(cái)產(chǎn)；其三，房價(jià)驟降房地產(chǎn)崩盤，中國所有人將付出沉重代價(jià)?！￡P(guān)于住房者的幸福感，可以肯定有人，但我后來發(fā)現(xiàn)他的房子是單位購買的，所以我認(rèn)為他的感受沒有代表性。但是不管怎么說，住在開發(fā)商開發(fā)的樓盤中而感到萬分幸福的，肯定也是大有人在的。這就如同談戀愛，是不是感到幸福，只有人家自己知道。把房奴的形成歸結(jié)于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是，買過房子的人都知道，為什么銀行簡單地放過對你提交的收入證明的調(diào)查，默契地配合你的造假行為呢？關(guān)鍵是銀行認(rèn)定房價(jià)不會降，你還不起按揭還有房子抵押在銀行手上！可見，房奴產(chǎn)生的本質(zhì)原因，除了開發(fā)商把水泥當(dāng)黃金價(jià)格銷售外，銀行對購房者造假的縱容也是一個(gè)關(guān)鍵的因素。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產(chǎn)的炒作，他們也想從房地產(chǎn)當(dāng)中分一杯羹，至于風(fēng)險(xiǎn)則只有儲蓄者最終承擔(dān)。作為金融學(xué)教授，鐘偉如此吝惜對開發(fā)商和銀行參與房地產(chǎn)炒作的批評，而簡單地把房奴的誕生歸結(jié)于購房者的縱欲，我認(rèn)為不夠客觀和理性。　關(guān)于房價(jià)暴跌對中國經(jīng)濟(jì)危害的預(yù)警　如果房價(jià)驟降，那么３．５１萬億和房地產(chǎn)相關(guān)的融資，其中的１．０２萬億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)?！薄皣鶙l的主旨大體在于優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑價(jià)格非理性上漲，那么為什么仍有如此洶涌的情緒期待暴跌？”可以看出，大多數(shù)人是不希望房價(jià)暴跌的，他危言房地產(chǎn)價(jià)格暴跌對中國經(jīng)濟(jì)的危害，恰恰表現(xiàn)了他不希望房價(jià)暴跌的一種愿望。中國有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價(jià)格，主要是地方政府、開發(fā)商、國內(nèi)外炒房者聯(lián)手炒作掠奪公眾財(cái)富的結(jié)果，銀行的過度參與也在一定程度上推動了房價(jià)的虛高。這樣的局面難道有必要維持下去嗎？如果坐等大量的國內(nèi)外套利者獲利退出，地產(chǎn)泡沫將徹底破滅，日本房地產(chǎn)的崩潰將成為我們的鏡子，那個(gè)時(shí)候中國老百姓才稱得上真正受難了。有人說房價(jià)跌不了了，我說漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國性崩盤可能是中國房地產(chǎn)的惟一結(jié)果。對于我們這些以消費(fèi)為目的的住房擁有者來說，崩盤并不會造成住房使用價(jià)值的降低；對無房者而言，房屋的價(jià)格回歸完全是一個(gè)好消息；而對參與房地產(chǎn)炒作的地方政府、開發(fā)商、銀行、炒房者而言，暴跌將讓他們?yōu)樽约旱男袨樽罱K買單。既然早晚會發(fā)生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。第三節(jié)、本月土地信息分一、16福州市土地交易數(shù)據(jù)分析宗地編號成交時(shí)間地塊名稱受讓單位成交價(jià)格(萬)面積(畝)交易方式宗地2006拍09號2006518晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角福州華辰房地產(chǎn)有限公司16700拍賣宗地2006拍08號2006518鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)福州開發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)有限公司42100拍賣宗地2006拍07號200656倉山區(qū),浦上路北側(cè)的金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊,該宗地分(地塊一、地塊二、地塊三)整體出讓福州市正祥置業(yè)發(fā)展有限公司30500拍賣宗地2006拍06號200656倉山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊,該宗地(分東、西兩幅地)整體出讓福建軒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300拍賣宗地2006拍05號200656鼓樓區(qū),二環(huán)路南側(cè)福州捷利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1500拍賣宗地2005拍20號200656臺江區(qū),西二環(huán)南路西側(cè)林明文1950拍賣宗地2006掛—02—危房改02號2006421鼓樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內(nèi)的18宿舍曾成320掛牌宗地2006掛—01—危房改01號2006421鼓樓區(qū)，六一路東門東澗19號福州三利信達(dá)房地產(chǎn)有限公司460掛牌宗地2006拍02號200636臺江區(qū),五一南路西側(cè)福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2400拍賣宗地2006拍03號200636倉山區(qū),金山大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊福建景城實(shí)業(yè)有限公司12350拍賣合計(jì)110580二、2006第五次土地拍賣結(jié)果與分析2006年第五次土地拍賣() 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍10號4000倉山建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期A地塊綠化率(%以上)密度(%)以下起價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)302435600362001621429福州融輝房地產(chǎn)有限公司備注　　　　　　 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍11號3500倉山建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期B地塊綠化率(%以上)密度(%)以下起價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30241580022001845胡大濤備注　　　　　　 宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍12號2500倉山匹則徐大道西南側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下起價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30221150025004312940福建金輝集團(tuán)有限公司備注　　　　　　三、近期土地市場情況（一）、福州市第五次土地拍賣會福州市2006年第五次公開拍賣國有土地使用權(quán)大會，這也是國家九部委15條細(xì)則實(shí)施以來，福州的首次土地拍賣會。位于倉山區(qū)的三幅地塊，、。其中一幅地更是以114次的競價(jià)次數(shù)，創(chuàng)下了福州單幅地塊競價(jià)次數(shù)的新高?！　∈紫瘸鰣龅淖诘?006拍10號，位于倉山區(qū)建新大道東側(cè)，金山生活區(qū)九期A地塊，出讓土地面積約149015平方米（），66號與76號買家經(jīng)過3輪舉牌競拍，，樓面地價(jià)達(dá)到了1429元/平方米?！　‰S后登場的宗地2006拍11號，位于倉山區(qū)建新大道以東，金山生活區(qū)九期B地塊，出讓土地面積約66241平方米（），對于該地塊的爭奪依然還是在66號與76號之間展開，最終經(jīng)過53輪的激烈競爭。根據(jù)推算，樓面地價(jià)達(dá)到了1845元/平方米。　　最后亮相的宗地2006拍12號，則激起了現(xiàn)場許多買家的興趣。該地塊位于倉山區(qū)則徐大道西南側(cè)；出讓土地面積約38639平方米（），就立即得到了回應(yīng)，經(jīng)過114輪競價(jià)，，樓面地價(jià)則達(dá)到了2941元/平方米。（二）、解疑九部委15條細(xì)則得到貫徹　　此次拍賣會前一個(gè)多月，先是九部委出臺了調(diào)控房價(jià)的15條細(xì)則，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。后是國土資源部又推出《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)，要求從7月1日起開始執(zhí)行，首次把建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間也寫入范本。　　福州市國土資源局的有關(guān)人士向記者表示：“上面正在研究，到底簽不簽補(bǔ)充協(xié)議，暫時(shí)還沒定。”（三）、預(yù)測榕房價(jià)將穩(wěn)中有升　　昨日拍賣的這三幅宗地，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，小戶型肯定要成為A、B地塊的主流產(chǎn)品。窗體頂端“第三幅地塊的成交價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了我的意料?！标悋f，從該地塊的成交價(jià)推算，樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2941元/平方米，加上后期建安、營銷、稅費(fèi)等各種成本，樓盤成本價(jià)至少要達(dá)到4100元～4200元/平方米，而目前這里周邊樓盤的均價(jià)也就是4000元/平方米，也就是說，該地塊的成本價(jià)已經(jīng)超出了該地段目前的均價(jià)。由于是新政后的第一批土地拍賣，他們的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)很可能將成為未來福州整體樓市的風(fēng)向標(biāo)，因此，未來房價(jià)的走勢也將會穩(wěn)中有升。（四）、兩塊熱拍土地基本情況宗地編號：宗地2006拍10號地塊位置：倉山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期A地塊規(guī)劃用途：商業(yè)用地、二類居住用地（R2）起止時(shí)間：200676至200676土地面積：交易方式：拍賣交易狀態(tài)：交易結(jié)束成交時(shí)間：20067616