【文章內(nèi)容簡介】 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目沿襲了水晶酈城的風(fēng)格，也是一個(gè)高層低密度的項(xiàng)目，項(xiàng)目綠化率達(dá)到50%，小區(qū)內(nèi)設(shè)有六大主題景區(qū)以及中央生態(tài)景區(qū)，總面積達(dá)67000平方米，另外紫都城還有大約9萬方的商業(yè)，目前已經(jīng)和沃爾瑪達(dá)成了合作協(xié)議，沃爾瑪這種大型商家的進(jìn)入對(duì)于項(xiàng)目本身以及周邊樓盤的吸引力都會(huì)有一定程度的提升。東和春天在東區(qū)成功開發(fā)之后，于今年三月分也成功推出了西區(qū)，西區(qū)中也配有一條東和風(fēng)情商業(yè)街。另外兩個(gè)項(xiàng)目渝安龍都和新城麗都二期，在品質(zhì)上和上述兩個(gè)項(xiàng)目還是有一定的差距。軟件配套 版塊內(nèi)的基本生活配套已較為成熟，區(qū)域的居住氛圍已成功的打造出來。但是商業(yè)氛圍仍然較為貧乏，在紫都城的商業(yè)部分和東和風(fēng)情商業(yè)街成功運(yùn)作之后，這種狀況將會(huì)得到一定的改善。價(jià)格帶 由于版塊內(nèi)各項(xiàng)目的同質(zhì)性較大，因此價(jià)格差異不是很大，所有項(xiàng)目的價(jià)格都在3000－4000元/㎡之間。雖然在產(chǎn)品類型、建筑形態(tài)等方面具有許多同質(zhì)性，但是各項(xiàng)目在細(xì)節(jié)方面還是有許多差別，因此在價(jià)格上還是有一定差距。各方面綜合素質(zhì)最高的龍湖紫都城自然價(jià)格最高，均價(jià)在3700元/㎡左右，東和春天西區(qū)的均價(jià)為3350元/㎡，另外兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格也都在3000元/㎡以上。銷售情況 版塊內(nèi)各項(xiàng)目的總體銷售情況良好。龍湖紫都城逆市出擊，已創(chuàng)下了6000多萬的良好業(yè)績，東和春天西區(qū)從3月開盤至今也以銷售過半。另外兩個(gè)項(xiàng)目的銷售情況也較理想，渝安龍都于今年春季房交會(huì)開盤熱賣，新城麗都二期目前也進(jìn)入了掃尾階段。（5） 五黃路版塊版塊范圍傳統(tǒng)的五黃路版塊是包括五黃路沿線周邊的區(qū)域，而由于所分析的是北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，因此這個(gè)五黃路版塊的范圍主要是包括傳統(tǒng)五黃路版塊在北部新區(qū)內(nèi)的范圍。版塊概述五黃路版塊經(jīng)過這么多年的發(fā)展已經(jīng)成為重慶市內(nèi)成熟的居住社區(qū)之一，目前在售的項(xiàng)目大多位于江北區(qū)范圍內(nèi)，而在北部新區(qū)范圍內(nèi)的樓盤相對(duì)較少。個(gè)案分布 版塊內(nèi)的在售樓盤共有三個(gè)，都分布在五黃路沿線。版塊市場特征 該版塊現(xiàn)在的現(xiàn)狀給人一種英雄遲暮的感覺，版塊內(nèi)的項(xiàng)目不過，而且檔次也不夠，從前那種眾多樓盤爭奇斗艷的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返。傳統(tǒng)的區(qū)域可供開發(fā)的土地已經(jīng)相當(dāng)有限，該版塊的樓市要想重振雄風(fēng)，需要向縱深處去發(fā)展。產(chǎn)品力分析建筑類型 版塊內(nèi)目前在售的三個(gè)項(xiàng)目以高層為主，只有小部分的小高層。規(guī)模版塊內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)模都不大，長安華都，皇冠自由城總建筑面積大約為7萬平方米。房型 房型以三房為主。個(gè)案特征長安華都的前期開發(fā)已經(jīng)為該樓盤打下了良好的基礎(chǔ)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施日趨完善，加上樓盤本身區(qū)位優(yōu)勢明顯，潤宸苑也是版塊內(nèi)目前唯一稍有知名度的項(xiàng)目。另外兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較小，皇冠自由城當(dāng)年也是叱咤一時(shí)，目前已經(jīng)是尾盤。軟件配套 版塊內(nèi)成熟的居住氛圍是該版塊最大的優(yōu)勢，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，周邊的基本配套已是非常成熟。價(jià)格帶 版塊內(nèi)在售項(xiàng)目的價(jià)格相差甚小，大多在3300元/㎡左右。銷售情況 長安華都潤宸苑是版塊內(nèi)銷售情況最好的項(xiàng)目，從今年6月份推出至今，總共171套住房已經(jīng)賣出100多套?；使谧杂沙且呀?jīng)是尾盤，而鼎泰國際由于自身品質(zhì)上的問題，銷售情況一般。（6） 各版塊綜合分析金開大道版塊人和版塊新牌坊版塊冉北板塊五黃路版塊區(qū)域配套目前版塊內(nèi)各種配套較少，主要依托各項(xiàng)目自身的配套目前版塊內(nèi)各種配套較少，主要依托各項(xiàng)目自身的配套各項(xiàng)配套是北部新區(qū)目前最完善的版塊人居環(huán)境理想，商業(yè)繁華程度較弱傳統(tǒng)五黃路沿線配套較為完善，向縱深處有待加強(qiáng)在售樓盤數(shù)量1051243分布特點(diǎn)主要分布在版塊兩端，中間一段屬于真空地帶版塊內(nèi)在售樓盤較少，個(gè)案的分布也看不出明顯的特征是以新牌坊轉(zhuǎn)盤和龍湖花園周邊為兩個(gè)集中點(diǎn)，其它區(qū)域零星分布了少數(shù)樓盤。龍山路和冉家壩景觀大道周邊是版塊內(nèi)在售樓盤分布較為集中的區(qū)域。分布在五黃路沿線。個(gè)案規(guī)模大規(guī)模的造城型的樓盤眾多，大盤也是該版塊樓市的一個(gè)主要特點(diǎn)之一金科天籟城、東原中央美地、比華利豪園規(guī)模較大，另外兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較小中小規(guī)模的樓盤居多龍湖紫都城和東和春天的規(guī)模較大，另外兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模一般小規(guī)模的樓盤居多產(chǎn)品定位高檔次的樓盤比比皆是，也造成了群雄割據(jù)的現(xiàn)狀兩級(jí)分化明顯，一部分是中低檔的普通項(xiàng)目，一部分是中高檔的別墅類項(xiàng)目普通住宅為主，有一定中高檔次的項(xiàng)目全部都是中檔次的樓盤中檔次的樓盤為主價(jià)格2400－900025001000031004700300037003300左右版塊現(xiàn)狀目前北部新區(qū)乃至整個(gè)重慶市最熱的版塊之一，大盤林立，但是周邊配套情況較差北部新區(qū)新興版塊之一，目前樓市主要還是集中在人和立交周邊較小的區(qū)域內(nèi)北部新區(qū)內(nèi)最成熟的版塊，也是目前樓市較為活躍的版塊之一北部新區(qū)的新興版塊之一，也是重慶市現(xiàn)在的熱點(diǎn)版塊，具有良好的居住氛圍鼎盛時(shí)期已經(jīng)過去，多年的開發(fā)已經(jīng)營造出很好的居住環(huán)境和氛圍版塊走勢目前已開發(fā)的大盤仍將繼續(xù)開發(fā)，另外還有一定數(shù)量的大項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著配套設(shè)施的逐步完善，該版塊的樓市也將會(huì)趨于平穩(wěn)該版塊的交通便利，在政府和開發(fā)商的共同努力下，版塊內(nèi)的居住氛圍將會(huì)得到有效的改善，未來版塊的范圍將會(huì)以人和立交為中心，向外擴(kuò)散目前版塊內(nèi)的項(xiàng)目主要是以住宅為主，而且居住人口也有一定的數(shù)量，將來樓盤的數(shù)量會(huì)逐漸減少，而且商業(yè)項(xiàng)目的比重可能會(huì)增加隨著配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，該版塊的樓市在不久的將來必將出現(xiàn)一個(gè)鼎盛時(shí)期將會(huì)向縱深發(fā)展，主要是向龍頭寺方向延伸 分類市場分析（1） 規(guī)模分類按樓盤的規(guī)模分類，我們把樓盤分為造城型、小區(qū)型和單體樓三類（總建筑面積在50萬方以上的小區(qū)劃分為造城型）。北部新區(qū)是目前重慶市內(nèi)超大規(guī)模樓盤最多的區(qū)域，這些樓盤有大多集中在金開大道版塊內(nèi)?？傮w來看，區(qū)域內(nèi)還是以小區(qū)型的樓盤居多，%。而單體樓項(xiàng)目十分稀少，總共就只有兩個(gè)。整個(gè)北部新區(qū)在售項(xiàng)目具體分布情況如下：造城型小區(qū)型單體樓數(shù)量8242比例%%%（2） 檔次分類按樓盤的檔次分類，我們根據(jù)樓盤自身的定位將江北區(qū)樓盤分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場推廣價(jià)格，均價(jià)在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價(jià)在35014000元/平方米的為中高檔，30013500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔?？v觀目前北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，中、高檔次項(xiàng)目明顯是主流，占到所有項(xiàng)目的90%左右。高檔次的項(xiàng)目又主要集中在金開大道版塊，以一些低密度的項(xiàng)目為主。其它版塊則主要以中檔項(xiàng)目為主，如新牌坊版塊具有良好的居住氛圍，版塊內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格適中，適合廣大的普通消費(fèi)者購買。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目檔次分布情況如下：低檔中低檔中高檔高檔數(shù)量415312比例%%%%（三） 區(qū)域市場特征 樓市呈版塊化發(fā)展，版塊發(fā)展態(tài)勢良好縱觀整個(gè)北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，版塊化的發(fā)展態(tài)勢十分明顯，目前北部新區(qū)樓市主要可分為五個(gè)版塊：金開大道版塊、人和版塊、新牌坊版塊、冉北版塊和五黃路版塊。這其中新牌坊版塊和五黃路版塊是最早成熟的兩個(gè)版塊，兩個(gè)版塊內(nèi)的居住氛圍良好，成熟的社區(qū)配套具有其它版塊無可比擬的優(yōu)勢。目前新牌坊仍然是北部新區(qū)內(nèi)樓盤數(shù)量最多的版塊；而五黃路版塊雖然不再像從前那般輝煌，但是隨著版塊向縱深處的擴(kuò)張，潛力也不容小視。而金開大道版塊、人和版塊和冉北版塊則應(yīng)算是后起之秀。金開大道版塊相對(duì)來說形成較早，版塊內(nèi)樓市目前正處在鼎盛時(shí)期，大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤比比皆是，是整個(gè)重慶市最風(fēng)光的版塊之一；人和版塊具有良好的交通優(yōu)勢，以人和立交為中心的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，在區(qū)位上處在金開大道版塊和新牌坊版塊中間，雖然目前在售樓盤數(shù)量有限，但是發(fā)展前景十分樂觀；冉北版塊則是重慶市另一個(gè)新起的熱點(diǎn)樓市版塊——冉家壩的一部分，隨著龍湖地產(chǎn)的進(jìn)入，版塊整體形象又有了明顯的提升。 大盤云集，高品質(zhì)樓盤數(shù)量是重慶之最北部新區(qū)內(nèi)目前在售34個(gè)樓盤中，%，大規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量之多，令重慶其它主城區(qū)望而心嘆。良好的投資環(huán)境和巨大的升值潛力吸引了眾多的知名的開發(fā)商來北部新區(qū)淘金，不僅有象龍湖、金科等本土知名開發(fā)商，還有象融科、保利等外來的實(shí)力發(fā)展商。開發(fā)商的實(shí)力和品牌是一個(gè)樓盤高品質(zhì)的有力保障，目前北部新區(qū)內(nèi)高品質(zhì)樓盤的數(shù)量是全重慶市各主城區(qū)中最多的。重慶最好的別墅在這里，重慶最好的花園洋房在這里，重慶第一個(gè)科技住宅也在這里……還有高品質(zhì)的普通住宅在北部新區(qū)也是隨處可見，像龍湖紫都城、融科蔚城、重慶財(cái)富中心等。綜上所述，北部新區(qū)樓市在整個(gè)重慶市內(nèi)尊崇的地位可說是勿庸置疑，而在政府對(duì)新區(qū)的大力支持下，北部新區(qū)的樓市仍將繼續(xù)繁榮下去。 缺少大型的商業(yè)配套，沒有形成核心商圈雖說北部新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場風(fēng)光無限，但是仔細(xì)一看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，北部新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場是以住宅為主，而商業(yè)地產(chǎn)卻顯得過于疲軟。整個(gè)區(qū)域內(nèi)沒有形成一個(gè)核心商圈，大型的商業(yè)賣場也很少。不管是在新牌坊還是在五黃路，商業(yè)配套還是顯得比較零散，主要是以一些小門面和攤位為主。而在金開大道、人和版塊等區(qū)域的商業(yè)配套相對(duì)還是比較貧乏，主要是依靠項(xiàng)目自身的一些基本商業(yè)配套。北部新區(qū)內(nèi)的居住人口眾多，這些居民的消費(fèi)力足以支撐一些大型的商業(yè)。許多聰明的開發(fā)商已經(jīng)看到了這一點(diǎn)，象重慶奧林匹克花園的大型商業(yè)項(xiàng)目“暢谷”總建筑面積為56萬平方米，龍湖紫都城的9萬平方米的商業(yè)也已成功的和國際知名品牌“沃爾瑪”達(dá)成合作協(xié)議。北部新區(qū)內(nèi)現(xiàn)在這種商業(yè)氛圍較差的現(xiàn)狀在不久的將來將會(huì)有所改觀，而那時(shí)北部新區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)將會(huì)更加豐富，房價(jià)也會(huì)得到很好的提升。三、 區(qū)域住宅市場影響因素 土地市場狀況2005年以來，北部新區(qū)已供應(yīng)用以房地產(chǎn)開發(fā)的土地主要有16塊，土地市場依然較為活躍。其中有7塊土地位于冉北版塊內(nèi)，有4塊土地位于金開大道版塊和人和版塊，另外有6塊土地則不在人和組團(tuán)內(nèi)，而是分布在北部新區(qū)的其它組團(tuán)內(nèi)。2005年北部新區(qū)已供應(yīng)土地的具體情況詳見下表。序號(hào)土地位置用途土地面積(m2)競得單位競得時(shí)間成交價(jià)（萬元）1渝北區(qū)龍溪街道黃泥磅地塊（原重慶龍溪鋼廠）商業(yè)、住宅重慶市奔力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司200509212北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)M標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)M25M25M28號(hào)地塊（龍頭寺A地塊）公共綠地、居住、居住重慶財(cái)匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20050712179503北部新區(qū)高新園人和控規(guī)I71號(hào)地塊居住重慶市渝北區(qū)華夏物業(yè)有限公司200507129004渝北區(qū)冉家壩地區(qū)111號(hào)地塊辦公、居住14908重慶銀建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2005070623735北部新區(qū)高新園大竹林組團(tuán)O標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)526525285261號(hào)等地塊商業(yè)、住宅448614重慶興龍湖置地發(fā)展有限公司20050805538986北部新區(qū)經(jīng)開園B11號(hào)地塊商業(yè)（商務(wù)辦公）、行政辦公重慶凱比特置業(yè)有限公司20050601