【文章內(nèi)容簡介】 四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80%左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數(shù)異軍突起，成為領漲價格段，%。而今年頭五個月，上海樓市增量供應也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺。但自5月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場新建商品房供應基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準于高端市場的高檔住宅而言，供應量的增加將會擴大市場銷售的風險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個信號。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容樂觀。預計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時，需求卻相對增長乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關注。叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、靜安區(qū)（2002年第四季度）市場數(shù)據(jù)分析 ，與上季相比，，與上季持平，與上季相比，%，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品質(zhì)價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數(shù)走高。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上季度相比，增幅達50%。，與上季度相比，增幅為8%。批準預售與已登記預售面積之比為1：，住宅批準預售與已登記預售之比為1：。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，靜安本季已從供不應求轉(zhuǎn)為供大于求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。由此可見，在供大于求的現(xiàn)象背后，實則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場難以接受的無效供應，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。 。本季度靜安區(qū)預售平均成交單價為每平方米7436米。主力單套單價為6000－7500/平方米，％。峰值為7500/平方米，％。8000元/％，有望進入主力范圍，從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，價格走高趨勢明顯。 二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。 此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該區(qū)建設雙高區(qū)域的目標也將得以順利實施，在住宅發(fā)展中，高層也將占據(jù)主導地位。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排 名預售登記面積排行套 數(shù)面 積（M2））1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排 名銷售登記面積排行套 數(shù)面 積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產(chǎn)品分析在售個案建筑面積比較表：說明；l 由上圖可以看出，目前靜安區(qū)內(nèi)在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。l 20萬平方米以上的物業(yè)總計三個，%。l 10萬平方米—20萬平方米的物業(yè)僅一個，%。l %，共有4個。l 今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。l 同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。在售個案基地面積比較表：說明：l 最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。l 5—10萬平方米個案2個。l 5萬平方米以下的5個，%。擁有明顯的主導地位。l %，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報告認為其不具有代表意義。l 普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外l —4之間，也從另一個側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為區(qū)域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。在售個案綠化率對比表：說明：l 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。l 而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，聘請專業(yè)景觀設計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。區(qū)域最低價8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。l 價位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。l 單套主力總價為100萬—150萬/套。在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號樓已全部售完，2號樓開始預定。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的廣告促進下，經(jīng)過了較長的一段時間后，一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預計2003年1月開始預定?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。總量6成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費者的關注，預定情況較為理想。說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設施的優(yōu)勢等先天條件，加上自身的優(yōu)勢（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢喜人。區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：l %的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。l %的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。l 25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。重點個案優(yōu)劣勢分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免?？祵幯旁穬?yōu)勢價格低是其最大的優(yōu)勢所在，對面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費者。劣勢規(guī)模小，無綠化。同濟佳苑優(yōu)勢預計售價8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價較低。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優(yōu)勢商家運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。國際麗都城優(yōu)勢規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用3000元/平方米的裝修標準，又是區(qū)域樓市的一個亮點。 劣勢高容積，總價高，影響去化。 上海壹街區(qū)優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率，在區(qū)域產(chǎn)品是較為少見。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設計較為現(xiàn)代，醒目。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30～4040～5050～6060～70合計戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90～100100～110110～120120～130130～140合計戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120～130130～140140～150150～160160～170合計戶數(shù)(套)54344804884610四房amp。復式面積(m2)170～180200合計戶數(shù)(套)303464說明：l 以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數(shù)共1780戶。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復式為64戶，%。l 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公寓在區(qū)域市場的推案量較大的原因，預期當在售的單身公寓產(chǎn)品完成銷售后這一比例在市場中所占的比例有所回落后，將不在占據(jù)市場的主導地位。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內(nèi)三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。l %、%，所占分額不大。在銷售中兩房因總價較低，是區(qū)域中去化最快的產(chǎn)品，而四房及復式數(shù)量少，總價高，雖銷售速率較低但對總體的市場不能起到較大的影響。附、區(qū)域樓市個案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬航渡路858弄18號— M2達安花園長壽路1099號— m2常德名園常德路1199號95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2天合大廈康定路966號— m2靜安華府新閘路1001號— m2嘉園萬航渡路458弄— m2三和花園延平路123弄3號— m2曼克頓豪庭西康路339號134—154 M2靜安鼎鑫佳園余姚路27號— m2新福康里新閘路888弄140—160 M2喜福會青海路128138號— M2產(chǎn)品篇壹、產(chǎn)品立地條件分析一、項目位置本案位于靜安區(qū)境內(nèi)的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為20米寬的西康路；與南京路相連，北側(cè)為40米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設的商住樓東海園二期。二、區(qū)域商業(yè)、生活機能狀況基地周邊生活設施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本地區(qū)居住的住戶提供了一個良好的購物環(huán)境?；卣龑γ嬗兄袊y行的儲蓄網(wǎng)點，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設施都較為完善。三、區(qū)域交通狀況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊500米范圍內(nèi)就設有十幾條公交線路，如13202148等，分別通往全市其他區(qū)域。但