【文章內(nèi)容簡介】 街17000甲級寫字樓國企大廈金融街20000甲級寫字樓富凱大廈金融街17000甲級寫字樓 以這些中關(guān)村商圈與金融街商圈的寫字樓作投資分析,價(jià)格按200平米,單價(jià)按16000元計(jì)算總價(jià)在320萬,而且寫字樓首付最少在40％也就是首付在128萬月還在21000元左右,這對一個(gè)中小企業(yè)來說占用資金太大,而且日常費(fèi)用也比較大.明光時(shí)代大廈定位在高檔商住型寫字樓,以辦公為主,居住為輔的開發(fā)理念,我們以此項(xiàng)目作投資回報(bào)分析:面積按200平米計(jì)算單價(jià)按9000元／平米計(jì)算總價(jià)為180萬,貸款可以做到8成20按揭,首付為36萬月還10000元,／天／,而且是70年的產(chǎn)權(quán),.針對明光時(shí)代商住型寫字樓,我們以寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)作如下分層銷售方案: 地下一－二層停車場,設(shè)備層,員工餐廳.一層金融機(jī)構(gòu),展示區(qū)(產(chǎn)品展示區(qū),新聞發(fā)布廳)(經(jīng)營)二層會議室,商務(wù)中心,快遞公司(經(jīng)營)三層－四層咖啡廳,餐廳(經(jīng)營)五層－八層小型企業(yè)（散售）九層—十五層中型企業(yè)（半層）十六層－二十四層大型企業(yè)（整層）二十五層二十六層商務(wù)會所(經(jīng)營) , 第 三 部 分營 銷 篇項(xiàng)目的價(jià)格定位: 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價(jià)及顧客感受價(jià)，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，最終制定出來的。階段性價(jià)格定位價(jià)格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價(jià)格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)格相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品價(jià)格時(shí)，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。反之，消費(fèi)者則很可能打消購買念頭。所以在對產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開高走”的價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷售勢能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質(zhì)所打動(dòng)，一時(shí)間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。而且可能會有不少投機(jī)者乘機(jī)入市炒作，更加會帶動(dòng)產(chǎn)品的暢銷。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價(jià)格上揚(yáng)，這一時(shí)期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時(shí)候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價(jià)格策略。.價(jià)格策略要求:1,開盤時(shí)價(jià)位要與周邊項(xiàng)目價(jià)位相當(dāng)或略低.2,建全價(jià)格審批手續(xù),給客戶以簡潔高效的印象.3,對于知名客戶或大面積客戶適當(dāng)考慮給與價(jià)格上的優(yōu)惠.4,對于老客戶和最先簽約的客戶適當(dāng)給與5－20％的優(yōu)惠.5將所有相關(guān)費(fèi)用明細(xì),在第一時(shí)間交給客戶,是客戶對物業(yè)管理有清楚了解.6,建全入住手續(xù).一,定價(jià)原則 層差：按照慣例，樓層越高，銷售價(jià)格越高 向差：按照慣例，明光時(shí)代大廈面向主干線、正南價(jià)格最高，依次為東、西、北向； 該項(xiàng)目東臨西外大街，因而面向東價(jià)格最高。 明光時(shí)代戶型單價(jià)以15層動(dòng)向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)9000元/平方米,按照由低到高,%,%,15—%.第一階段: 籌備期定價(jià)暫不公開,銷售準(zhǔn)備階段, 簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議,收取定金每套50000元.定價(jià)說明:銷售證尚未取得,估計(jì)交定金客戶心理價(jià)位,為開盤定價(jià)提供參考.第二階段:開盤期定價(jià)原則:低價(jià)入市,試探市場反映.主要方式:首批推出58層寫字間,914層公寓部分.基本定價(jià):平均價(jià):8900元. 選其中幾套位置,采光不好的作特價(jià)房,價(jià)格定在8100左右,作為開盤價(jià).付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。封頂:50%。交房:20%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。貸款年限。最長30年.定價(jià)說明:(1)起價(jià)定于該價(jià)位,基本符合本產(chǎn)品的中高檔定價(jià). (2)寫字樓均價(jià)定在8900元/. (3)起價(jià)定于8100元,日后每月升幅50—200元/,升幅空間大易于隨時(shí)調(diào)控.(4)對購買寫字樓的大客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠,如:優(yōu)惠車位.(5)收回部分前期資金.第三階段:強(qiáng)銷期定價(jià)原則:創(chuàng)造市場火爆氣勢主要方式:借勢推出其余單元,基本定價(jià):基價(jià)定為:9600元,最終價(jià)格達(dá)到11000元.付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。封頂:50%。交房:20%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。貸款年限。最長30年.定價(jià)說明:(1) 廣告攻勢猛烈,(2) 付款方式不變.(3) 由于價(jià)格高于周圍樓盤價(jià)格,銷售可能會受到影響,為保持強(qiáng)勢出車位上給與優(yōu)惠外,給客戶提供廚衛(wèi)裝修.第四階段:續(xù)銷期基本方式:隆重推出底商部分,定價(jià)原則:底商部分由于只租不售租價(jià)參考周邊底商租金價(jià)格價(jià)格定為:樓層分布租金價(jià)格價(jià)格一層金融機(jī)構(gòu),證券機(jī)構(gòu)5元/天/平米二層郵局,民航售票機(jī)構(gòu),商務(wù)中心3元/天/平米三層餐廳,咖啡廳3元/天/平米四層餐廳,3元/天/平米付款方式: 1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。封頂:50%。交房:20%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。貸款年限。最長30年.定價(jià)說明:(1) 樓盤接近現(xiàn)房,建筑期付款已沒有意義,可取消.(2) 若剩余單元較多,。(3) 對于少量現(xiàn)房進(jìn)行租賃加快資金流轉(zhuǎn).全面控制成本、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 利潤追求是企業(yè)經(jīng)營的不二法則，尤其是前期投入成本較高，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，如何控制成本，嚴(yán)格要求利潤，以制定合理的銷售價(jià)格，乃本案策略之重點(diǎn)。促銷策略市場預(yù)熱階段：針對此項(xiàng)目，入市前舉辦以下活動(dòng)：（1）入市前招開“新聞發(fā)布會”。通過報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營造新聞炒作，達(dá)到市場預(yù)熱效果。（2）入市前向社會各界招開研討會，通過不同途徑，邀請知名發(fā)展商、策劃公司優(yōu)秀人才、知名市場調(diào)研中心以及各類媒體記者，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，舉辦“21世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)辦公模式學(xué)術(shù)交流會”，主要議題是現(xiàn)今消費(fèi)者需求何種產(chǎn)品形式。會后將研討會的精神總結(jié)出來，在主要傳媒報(bào)章上發(fā)表，此時(shí)市場預(yù)熱達(dá)致高潮。項(xiàng)目入市階段（1）入市舉行開盤內(nèi)部認(rèn)購會，選擇五星級酒店宴會廳以酒會的形式招開。會上誠邀發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)方、銷售方以及各界友好人士和各位準(zhǔn)業(yè)主，請?jiān)O(shè)計(jì)單位闡述建筑規(guī)劃、單體立面、園林規(guī)劃的設(shè)計(jì)理念，并請發(fā)展商介紹公司的背景和發(fā)展前景，面對面實(shí)現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的良性溝通，使客戶對產(chǎn)品有進(jìn)一步的了解和認(rèn)知，也使雙方能夠在產(chǎn)品細(xì)部處理上進(jìn)行深入的探討和分析，以之盡善盡美。會上，將對前來參會的各位準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行先期優(yōu)惠認(rèn)購。（2）緊接著內(nèi)部認(rèn)購會后，把握時(shí)機(jī)，舉辦大型的住宅配套、智能配套,物業(yè)管理單位的招商會，擇優(yōu)選取最符合產(chǎn)品的配套設(shè)施和物業(yè)管理。工作內(nèi)容： 廣泛收集項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)客戶的資料，進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。 制作發(fā)送配套、智能設(shè)施運(yùn)營投資招商標(biāo)書。 招商會前后均發(fā)布公關(guān)廣告，樹立項(xiàng)目形象。在五星級酒店開招商會，邀請相關(guān)新聞?dòng)浾甙l(fā)布消息。 按標(biāo)書規(guī)定時(shí)間收標(biāo)，最后決標(biāo)。注：活動(dòng)之具體方案再另行提交。、正式發(fā)售（五證齊全）（1