【正文】 統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙系統(tǒng).D辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公與文 件處理流程自動化管理系統(tǒng),設備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網絡通信系統(tǒng):高速光纖通信網,每10平米1個INTERNET端口,終端帶寬10100兆,能實現圖文,數據等高速傳播及VCD點播. 2)電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點播系統(tǒng). 3)無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng). 4)程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務通信系統(tǒng).解決停車位：地下車位有限，建議在地面修建立體車庫，并采用分區(qū)管理（1）業(yè)主區(qū)，（2）臨時訪客區(qū)確立物業(yè)管理公司：一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿物業(yè),，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務，同時申請內銷外租權,、雙增雙節(jié)，實現利潤最大化第 二 部 分產品定位篇客戶群確定:一,中關村IT產業(yè)的中,小公司 中關村由于高昂的地價，有限的寫字樓租金,售價昂貴，未來中關村西區(qū)內的高檔物業(yè)也將主要面對大公司。平面結構設計改造：建議承重柱在墻外側，辦公空間無柱式設計，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內增建衛(wèi)生間，提高該項目的辦公用途，方便大宗交易。6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰：缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務的配套（如：會議間、商務中心等）。,增大對投資者的吸引. 2,整體規(guī)劃: 明光時代大廈獨有的鋼筋混凝土框架結構,采用無隔墻設計理念,空間任意組合,最簡約實用性的功能.3,園林規(guī)劃:明光時代大廈坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風水寶地上,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景,社區(qū)內近4000平米綠地公園,內有大面積坡地植被和人文孝敬,意趣盎然,充滿靈動.4,智能辦公:千兆入廈，百兆入戶的寬帶網絡,紅外線監(jiān)控系統(tǒng),分戶是獨立中央空調,框架結構可任意安排辦公面積,老板兼獨立洗手間,能24小時上班. 創(chuàng)造二十一世紀全網全生活辦公5, 擁有70年產權的智能化寫字樓:價格僅相當于高檔寫字樓的50％,可作最長8成30年按揭.(二)劣勢分析:1,項目規(guī)模有限:該區(qū)域缺少地標性建筑,對周邊輻射能力差,可能導致明光時代吸引力較低.2,項目周邊生活氛圍較濃:項目周邊多是住宅小區(qū),多年形成的小商小販云集,現狀環(huán)境較差,對本項目形象會有一定影響.3,停車位不足:隨著經濟的發(fā)展,停車問題成為困擾所有房地產開發(fā)商的重要因素,明光時代地下兩層車庫,不可能增加地下停車位,地上也無大面積空地停車,停車問題對明光時代的影響比較大.4，商業(yè)環(huán)境不完善：該項目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務的專業(yè)配套場所。國內進入５００強的企業(yè)還很少，商住樓這種“孵化器”還會長期被需要。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。 可以按住宅做８成２０年按揭，對于小公司的資金運作也很劃算。大型寫字樓配置高，同時運營、維護成本也很高，如中央空調、電梯、配套等，但小公司可能承擔不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。 辦公自由度高。 本案區(qū)域市場分析: ,坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風水寶地上,南臨金融街商圈,北臨中關村,具有良好的商業(yè)氛圍與商業(yè)契機,地理位置十分優(yōu)越.本項目定位于“商住型寫字樓”,針對于“商住型寫字樓”，我們做了市場分析,北京商住型寫字樓投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,國貿商圈,最典型的是現代城SOHO,亞北商圈,中關村區(qū)域,由于中關村企業(yè)私有化程度高,都是中小企業(yè),占到90％,最適合商住公寓辦公,所以這個區(qū)域的商住公寓最多如:新起點,海泰大廈,數碼銀座,學知軒,當代青云科技大廈；針對中關村區(qū)域的商住公寓我們認為吸引這些客戶的重要因素是:地段好,位置好,交通便利,利于辦公,這樣才會吸引商家進駐。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。98年以后,中資國有企業(yè)和中資機構大面積地消化了北京金融街寫字樓物業(yè)。但金融街的缺點是服務于寫字樓內客戶的商業(yè)設施缺乏，加之該區(qū)域內土地儲備量有限,可開發(fā)用地少。其次證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO后將率先開放的行業(yè)。由于中關村的房地產開發(fā)是在向國際一流商務區(qū)發(fā)展，那么目前正在大力開發(fā)的甲級寫字樓和國際甲級寫字樓建成后，中關村區(qū)域內小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而，中關村甲級寫字樓開發(fā)存在著極大的風險。第三，國內高科技企業(yè)除聯想等少數企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。以期能把分散在北京各處的高新技術企業(yè)吸引回到中關村。加上市場上風傳500強企業(yè)微軟計劃“出村東遷”，使開發(fā)商,投資商,企業(yè),開始重新審視中關村的定位。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村區(qū)域內的中關村西區(qū)、東區(qū)的開發(fā)，在未來五年，有近300萬平方米的商業(yè)樓宇投放量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。這也符合北京做為國際化大都市，創(chuàng)造城市多元化格局發(fā)展的需要。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經營本地業(yè)務，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務范圍的拓展而逐漸擴大，隨之產生對商業(yè)樓宇需求的增加.2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。目 錄第一部分市場分析篇一 未來一年對本項目重要影響因素:二 中關村甲級寫字樓市場前景不容樂觀:三 金融街是最大受益者四 本案區(qū)域市場分析:五 項目優(yōu)勢,劣勢（一）優(yōu)勢分析:1,地理位置2,整體規(guī)劃3,園林規(guī)劃4,智能辦公5, 擁有70年產權的智能化寫字樓(二)劣勢分析:1,項目規(guī)模有限2,項目周邊生活氛圍較濃3,停車位不足.4，商業(yè)環(huán)境不完善5，項目平面結構設計不合理6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰六本案項目改造方案增建展示區(qū)平面結構設計改造完善辦公商業(yè)配套完善大廈辦公智能化、 （1）供電系統(tǒng):（2）空調系統(tǒng)（3）大廈智能化應按5A級標準設計: 解決停車位 確立物業(yè)管理公司第二部分 產品定位篇一，客戶群確定:二 銷售對象定位.三 明光時代產品定位:四 客戶群分析:第三部分 銷售篇一項目的價格定位:二價格策略要求:（一）,定價原則第一階段:籌備期第二階段:開盤期第三階段:強銷期第四階段:續(xù)銷期（二）促銷策略 市場預熱階段： 項目入市階段第四部分 廣 告 篇一廣告主題設定二首期形象主題三廣告主題語設定：四廣告策略（一）戶外廣告（二）直投雜志（三）大眾媒體(四)、整體形象包裝 (五)、媒體投放組合形式1，平面媒體直投雜志廣告 每月一期的客戶通訊4,地下車庫廣告5,雜志類:6，網絡推介： (六)、廣告媒體排期計劃1，銷售準備期2，強銷期3，續(xù)銷期尾銷五銷售執(zhí)行方案: 六合作方式及價格方面的具體意見 第 一 部 分市場分析篇