【正文】 能,住宅的價(jià)格,廣告策略（一）戶外廣告 最具引導(dǎo)作用的戶外廣告，即先行付出實(shí)施?！　〉?四 部 分廣 告 篇廣告主題設(shè)定首期形象主題搶眼處直接訴求主題，讓人看后知道賣的是什么產(chǎn)品，并用寫(xiě)意的手法，將圖片、色彩交匯運(yùn)用，給人以視覺(jué)的強(qiáng)烈沖擊，吸引人的眼球。（3）節(jié)假日促銷活動(dòng)，以及每月一期的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)策略方案，視具體時(shí)間、情況再另行制定相應(yīng)計(jì)劃。此活動(dòng)可配合在每月一期的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)上進(jìn)行。注：具體方案另行提交。注：活動(dòng)之具體方案再另行提交。 招商會(huì)前后均發(fā)布公關(guān)廣告，樹(shù)立項(xiàng)目形象。 制作發(fā)送配套、智能設(shè)施運(yùn)營(yíng)投資招商標(biāo)書(shū)。 廣泛收集項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶的資料，進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。（2）緊接著內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)后，把握時(shí)機(jī)，舉辦大型的住宅配套、智能配套,物業(yè)管理單位的招商會(huì)，擇優(yōu)選取最符合產(chǎn)品的配套設(shè)施和物業(yè)管理。會(huì)上誠(chéng)邀發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)方、銷售方以及各界友好人士和各位準(zhǔn)業(yè)主，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位闡述建筑規(guī)劃、單體立面、園林規(guī)劃的設(shè)計(jì)理念，并請(qǐng)發(fā)展商介紹公司的背景和發(fā)展前景，面對(duì)面實(shí)現(xiàn)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的良性溝通，使客戶對(duì)產(chǎn)品有進(jìn)一步的了解和認(rèn)知，也使雙方能夠在產(chǎn)品細(xì)部處理上進(jìn)行深入的探討和分析，以之盡善盡美。會(huì)后將研討會(huì)的精神總結(jié)出來(lái)，在主要傳媒報(bào)章上發(fā)表，此時(shí)市場(chǎng)預(yù)熱達(dá)致高潮。通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營(yíng)造新聞炒作，達(dá)到市場(chǎng)預(yù)熱效果。(3) 對(duì)于少量現(xiàn)房進(jìn)行租賃加快資金流轉(zhuǎn).全面控制成本、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 利潤(rùn)追求是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不二法則，尤其是前期投入成本較高，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，如何控制成本，嚴(yán)格要求利潤(rùn)，以制定合理的銷售價(jià)格，乃本案策略之重點(diǎn)。貸款年限。交房:20%。最長(zhǎng)30年.定價(jià)說(shuō)明:(1) 廣告攻勢(shì)猛烈,(2) 付款方式不變.(3) 由于價(jià)格高于周圍樓盤(pán)價(jià)格,銷售可能會(huì)受到影響,為保持強(qiáng)勢(shì)出車位上給與優(yōu)惠外,給客戶提供廚衛(wèi)裝修.第四階段:續(xù)銷期基本方式:隆重推出底商部分,定價(jià)原則:底商部分由于只租不售租價(jià)參考周邊底商租金價(jià)格價(jià)格定為:樓層分布租金價(jià)格價(jià)格一層金融機(jī)構(gòu),證券機(jī)構(gòu)5元/天/平米二層郵局,民航售票機(jī)構(gòu),商務(wù)中心3元/天/平米三層餐廳,咖啡廳3元/天/平米四層餐廳,3元/天/平米付款方式: 1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。封頂:50%。貸款年限。交房:20%。 明光時(shí)代戶型單價(jià)以15層動(dòng)向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)9000元/平方米,按照由低到高,%,%,15—%.第一階段: 籌備期定價(jià)暫不公開(kāi),銷售準(zhǔn)備階段, 簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議,收取定金每套50000元.定價(jià)說(shuō)明:銷售證尚未取得,估計(jì)交定金客戶心理價(jià)位,為開(kāi)盤(pán)定價(jià)提供參考.第二階段:開(kāi)盤(pán)期定價(jià)原則:低價(jià)入市,試探市場(chǎng)反映.主要方式:首批推出58層寫(xiě)字間,914層公寓部分.基本定價(jià):平均價(jià):8900元. 選其中幾套位置,采光不好的作特價(jià)房,價(jià)格定在8100左右,作為開(kāi)盤(pán)價(jià).付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價(jià)格上揚(yáng)，這一時(shí)期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時(shí)候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開(kāi)低走的價(jià)格策略。所以在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)觀看后，普遍會(huì)為其高品質(zhì)所打動(dòng)，一時(shí)間銷售自然會(huì)如高山滾巨石，一氣呵成。階段性價(jià)格定位價(jià)格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價(jià)格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)格相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品價(jià)格時(shí)，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購(gòu)買決定。五,大學(xué),醫(yī)周邊有郵電藥大學(xué),師范大學(xué),醫(yī)藥行業(yè),交通行業(yè)的發(fā)展與這些相關(guān)的企業(yè),公司.六,國(guó)企公司,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處.七,文化,影視業(yè)方面的公司.八,看好本項(xiàng)目升值潛力的投資者.銷售對(duì)象定位:公司法人,駐京機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層,房地產(chǎn)投資人群.明光時(shí)代產(chǎn)品定位: 根據(jù)我們的客戶群劃分我們將明光時(shí)代定位在高檔商住型寫(xiě)字樓,以辦公為主,居住為輔的開(kāi)發(fā)理念, 采用無(wú)隔墻設(shè)計(jì)理念,戶型任意阻隔,最實(shí)用性的功能. 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),.客戶群分析:對(duì)于購(gòu)買商住公寓的客戶群,主要是以中小企業(yè)為主,:1,對(duì)于中關(guān)村的客戶來(lái)說(shuō),90％都以私營(yíng)為主,人員少,企業(yè)規(guī)模小,不適宜購(gòu)買寫(xiě)字樓,2,這些中小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期,資金量有限,拿不出大筆資金購(gòu)買.3,相對(duì)于住宅由于單價(jià)低,配套不是寫(xiě)字樓配套,更主要是商與住在一起會(huì)存在一些隱患.4,在住宅辦公不能注冊(cè)掛牌.5,目前中關(guān)村與金融街在售寫(xiě)字樓價(jià)格情況分析:樓盤(pán)位置售價(jià)（人民幣）等級(jí)數(shù)碼大廈聯(lián)想橋18000五A智能型甲級(jí)銀網(wǎng)中心海淀南路14000甲級(jí)寫(xiě)字樓中關(guān)村大廈中關(guān)村大街17000甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)企大廈金融街20000甲級(jí)寫(xiě)字樓富凱大廈金融街17000甲級(jí)寫(xiě)字樓 以這些中關(guān)村商圈與金融街商圈的寫(xiě)字樓作投資分析,價(jià)格按200平米,單價(jià)按16000元計(jì)算總價(jià)在320萬(wàn),而且寫(xiě)字樓首付最少在40％也就是首付在128萬(wàn)月還在21000元左右,這對(duì)一個(gè)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)占用資金太大,而且日常費(fèi)用也比較大.明光時(shí)代大廈定位在高檔商住型寫(xiě)字樓,以辦公為主,居住為輔的開(kāi)發(fā)理念,我們以此項(xiàng)目作投資回報(bào)分析:面積按200平米計(jì)算單價(jià)按9000元／平米計(jì)算總價(jià)為180萬(wàn),貸款可以做到8成20按揭,首付為36萬(wàn)月還10000元,／天／,而且是70年的產(chǎn)權(quán),.針對(duì)明光時(shí)代商住型寫(xiě)字樓,我們以寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)作如下分層銷售方案: 地下一－二層停車場(chǎng),設(shè)備層,員工餐廳.一層金融機(jī)構(gòu),展示區(qū)(產(chǎn)品展示區(qū),新聞發(fā)布廳)(經(jīng)營(yíng))二層會(huì)議室,商務(wù)中心,快遞公司(經(jīng)營(yíng))三層－四層咖啡廳,餐廳(經(jīng)營(yíng))五層－八層小型企業(yè)（散售）九層—十五層中型企業(yè)（半層）十六層－二十四層大型企業(yè)（整層）二十五層二十六層商務(wù)會(huì)所(經(jīng)營(yíng)) , 第 三 部 分營(yíng) 銷 篇項(xiàng)目的價(jià)格定位: 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。（注：只做經(jīng)營(yíng)）完善大廈辦公智能化、明確硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)： （1）供電系統(tǒng):雙路供電,辦公間電表當(dāng)量按60W／平米設(shè)計(jì).（2）空調(diào)系統(tǒng):戶式中央空調(diào).（3）大廈智能化應(yīng)按5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì): A樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA):消防報(bào)警系